來源：南方都市報
近日，網上出現了一則關於深圳法拍房大量增加的消息，引起市場關注。
對此，記者通過多方採訪了解到，今年以來深圳進入司法拍賣的房源確實有較為明顯的增加。
來自深圳市中級人民法院的數據顯示，近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右，成交率達到91.99%，主要原因在於今年以來大力推動司法網拍工作，出現在網上的拍賣房源增加，也因此逐漸為更多購房者知悉。
記者了解到，此類房源往往是被強製拍賣以清償債務，但後期存在一定的潛在風險，因此購買也須謹慎。
法拍房數量近兩年處於上升期
斷供潮真的來了嗎？
在網上披露的消息中，某報導貼出了深圳一中介人員的朋友圈截圖，稱近期大量法拍房被7折拍賣成交，且列出了大約45個將在11-12月份被拍賣的深圳各區房源。
但記者了解到，深圳法拍房數量並非近期才出現增加，而是近兩年一直處於上升期。
數量處於上升期
這是否意味著斷供潮的來臨
記者就此詢問了深圳多家房地產中介
得到的答案是
鏈家相關負責人表示，並沒有明顯感受到出現了客戶斷供的現象，另一方面，購房客戶一般十分重視征信問題，不會輕易斷供，市場也還遠未到會出現大量斷供的情況。
此外，今年以來深圳通過網絡司法拍賣房源的現象在增加，因此得到的購房者關注也更多，不能簡單以司法網拍房源增加來衡量房地產市場。中原相關負責人表示，客戶出現斷供的情況較為極端，並不多見。
記者了解到，深圳頒布731新政後，深圳樓市的一二手房成交量和價格均有所下跌，但價格方面的整體跌幅並不明顯，其中一手房10月份均價同比跌幅僅0.4%，二手房住宅均價已連續三個月下跌，但累計跌幅僅1.03%。市場上出現的二手房降價拋售也更多屬少數客戶資金緊張，並非普遍情況。
深圳司法拍賣房同比增五成
增加原因是司法網拍的推廣
據悉，2016年底最高人民法院曾發布相關規定，2017年1月1日起系統地規範網絡司法拍賣，此後司法網拍便獲得大力推廣，市場規模也越來越大。
有媒體報導數據顯示，2018年1-10月，廣東全省司法網拍成交金額同比增長近50%至437.98億。
而由於房地產市場價格增長較快，司法網拍房源價格普遍低於市場價格，司法拍賣房源也得到了越來多購房者的關注。其中僅2016年深圳的司法房產拍賣委託金額就已超過800億，位居全國第三。
來自阿里拍賣的數據顯示，包含住宅，商鋪，廠房等物業在內，今年深圳兩級法院拍賣的房產達到2000余次，同比去年增長了100%。
此外，深圳市中級人民法院相關負責人透露，近半年來，深圳司法拍賣的房源也出現了明顯的增加，同比增幅在50%左右。但增加的主要原因，是年內加大了司法網拍的推廣力度，網上錄入的拍賣房源增加。
上述房源被拍賣的原因，主要是強製拍賣用於清償債務，但其中企業房源尤其住宅類企業房源很少，絕大多數均為個人房源，但其中有多少是因為斷供導致房源被拍賣，目前並沒有確切的數據。
司法拍賣底價比市場價低
司法拍賣房源也限購
不過，儘管是強製拍賣，此類房源的拍賣底價亦有明確標準，會比市場價低，但不會出現過低的情況，經過拍賣後，最終成交價也會有相應溢價。
按照法律規定，司法網拍的房源，一拍底價不得低於市場評估價的70%，若一拍流拍，二拍起拍價的降價幅度則不得超過前次起拍價的20%。
“以深圳市中級人民法院官網披露的一則龍崗區房源為例，該房源為複式住宅，面積303.78平方米，市場評估價為1215.12萬元，於今年10月12日被網上拍賣，起拍價為855萬，佔評估價的70.36%，最終成交價格為1131萬元，溢價率32.28%。”
深圳市中級人民法院相關負責人表示，近半年深圳司法網拍的房源成交率鋼彈91.99%，平均溢價率亦達到了44.31%。
值得注意的是，司法拍賣的房子也需要符合各地的限購政策，因此在深圳通過司法拍賣房產，也必須受深圳樓市限購政策的限制，並非所有購房者都具備購買資格。
法拍房圍觀多參與少
賣家以投資者居多
南都記者翻查深圳市中級人民法院官網亦發現，參與網上司法拍買房源目前仍是圍觀者多，參與者少。
例如，深圳市中級人民法院官網顯示的10月份進入深圳司法網拍的房產案例有26起，其中有6個撤回，最終成交15起，每起顯示的報名人數普遍只有兩人，最多只有5人，亦有幾起無人報名競拍。
有業內人士指出，司法拍賣的房源雖然價格相較市場價有優勢，但後期的潛在風險也不小，加上現階段市場下行，購房者也謹慎了很多。
不過，司法拍賣的房源最終成交價普遍還是比市場價低10%-20%左右，因此一直以來都不乏買家，但該類房源除了在限購政策範圍內，還需一次性付款，所以會以投資者居多。
在業內人士提供的案例中，位於梅林一村的一套89平方米房源，市場價610萬元左右，起拍價398萬元，最終拍賣成交價僅510萬元。而星河丹堤花園小區一套297平方米的房子，市場價2400萬左右，起拍價1580萬元，拍賣成交價2100萬左右，比市價低了近300萬。
律師分析
收房清場難、不明費用多
法拍房有潛在風險
北京市盈科（深圳）律師事務所鄭博恩律師向記者表示，近兩年來司法拍賣的房源確實有明顯的增加，但也因為潛在的風險導致後期出現糾紛的案例較多，近一個月，其公司已接受15起類似糾紛案件。
鄭博恩指出，由於是因債務問題強製拍賣，司法拍賣的房源成交後，往往存在兩大主要風險，一是收房清場難，二是不明費用多。
因為法院並不負責房源拍賣後的清場和交付，需要買家自行處理。且房屋拍賣前若長期拖欠了物業費、管理費等，以及房屋拍賣交易產生的稅費，也均需要買家支付。
在深圳市中級人民法院官網顯示的拍賣房源資訊中，也有明確提到，法院並不負責房屋的清場和交付，稅費由買家承擔。
鄭博恩透露，在其接觸的司法拍賣房源糾紛案件中，除了原業主不肯交房，不少都是拍賣的房源有租客在租，且租期長達10年以上，導致買家無法收房。若走訴訟程式解決糾紛，至少需要一年以上時間，期間買家都不能正常使用該房屋，因此多數買家都會在競得房源後，通過調解，給予租客相應的補償請求搬離。
不明費用方面，鄭博恩表示，其接觸的案例中，曾有客戶花2000多萬購買司法拍賣房源後，支付的稅費及拖欠的物業管理費總計超過20萬，最終的購房成本甚至比市場價更高。
提到司法拍賣房源增加的原因，鄭博恩表示，在其以往接觸的糾紛案例中，個人被拍賣房源也佔到了80%-90%，被拍賣原因，也確實存在前兩年部分購房者加杠杆買房，導致市場下行時出現斷供，房源被銀行申請強製拍賣，另一方面原因則是近兩年P2P等民間借貸糾紛較多，債務人為此申請將債權人的房產拍賣償還債務。
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