經濟觀察網 記者田國寶3月26日，富力地產（HK：02777）公布了2019年業績，全年銷售額1382億元，營業收入908.14億元，股東應佔淨利潤96.72億元，與上一年相比，均取得不同幅度的增長。
與2019年初定下的1600億元銷售目標相比，富力地產業績完成度為86.4%。不僅僅是銷售規模未及預期，2019年富力地產實際結轉面積為829.6萬平方米，與2019年初計劃目標相比，完成度也不到九成。
對於房地產開發商而言，在新型冠狀病毒肺炎影響下，房地產開工、復工、竣工和銷售等均受到不同程度影響。其中開工和竣工直接影響銷售和未來結轉，2020年前兩個月，大多數房企銷售額大幅下滑。
富力地產為2020年制定了1520億元的銷售目標和939萬平方米的結轉計劃。雖然目前售樓處和工地已經陸續進入復工狀態，但由於第一季度銷售和施工不及往年，富力想要順利完成全年目標還面臨著較大壓力。
2019年業績報顯示，富力地產年內到期債務高達622.7億元，同期現金及現金等價物只有229.04億元。在銷售回款下滑的情況下，其償債也面臨較大壓力。
銷售未及預期
早在2018年3月，富力地產提出三年實現3000億元銷售額的目標。時任富力地產董事長助理陳志濠在業績會上表示，2018銷售目標是1300億元，到2020年實現3000億元銷售目標，年複合增長率達到54%。
2018年富力地產順利完成銷售目標，當年實現銷售額1311億元。2019年制定的銷售目標是1600億元，按照三年目標，其2019年銷售額需要達到2000億元。這一定程度顯示了富力對市場的謹慎。
在2019年8月舉行的中期業績會上，富力董事長李思廉對於全年1600億元銷售目標還很有信心。“下半年應該是賣900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個沒有大問題。”
不過，最終富力地產2019年銷售業績定格在1320億元，完成目標的86.4%。富力並沒有解釋，僅在年報中稱，雖然認識到市場形勢嚴峻並進行調整，但銷售相比仍然遜色。
從富力2019年業績報中不難發現，雖然在2019年下半年啟動暫停拿地和加大促銷力度的戰略調整，但市場布局失衡或許導致富力銷售未達預期的主要原因之一。
富力2018年土地儲備中，排名前三的華北、華南和西北三個區域，佔比分別為23.5%、20.5%和19.2%；華東和中南佔比分別為9.1%和和12.1%；西南區域土地儲備為零。
2019年富力地產銷售排名前三的是華北、華東和西北，佔比分別為27%、22%和19.8%。從中不難發現，華東區域以不到一成的土儲為富力貢獻了超過兩成的銷售額，而且華東區域銷售均價比第一名華北區域高出46%。
近年來，華東區域已經成為各大房企業績的主要票倉，萬科上海區域已經連續兩年位居區域第一位置，在國內30多家房企中，大約有一半左右從華東起家，甚至浙江一個省內為一家房企貢獻千億銷售額。
2019年富力業績報顯示，單個省份銷售額超過百億的有廣東、山西和浙江，分別為162.83億元、147.61億元和122.45億元，排在第四、第五位的江蘇和重慶銷售額分別為84.6億元和73.72億元。
富力似乎也意識到華東區域的重要性，2019年可售建築面積僅比2018年多3.1萬平方米的情況下，富力大幅增加了西南和華東土儲，其中華東增加了108萬平方米。意外的是，富力在大本營華南區域可售面積縮水超過一半。
整體來看，富力2019年土地儲備中可售建築面積前三的仍是華北、西北和中南三個區域，其中華北和西北均超過千萬平方米，華東634.4萬平方米，華南和西南分別為554萬平方米和549.5萬平方米。
富力為2020年制定的銷售目標為1520億元，比2019年增加了200億元。2020年前兩個月，富力銷售額為86.8億元，3-12月需要完成1433億元。對於2019年月均銷售115億元的富力而言，壓力並不小。
償債承壓
截止2019年底，富力地產有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍。其中一年內到期債務高達622.7億元，而同期現金及現金等價物只有229.04億元，現金對到期債務覆蓋比例只有36.78%。
償還債務通常有兩個主要途徑，一個是借新還舊，一個是通過銷售回款償還。僅國內發行債券一項，企業預警通數據顯示，截止3月26日，富力一年內到期的超過150億元，其中3個月內到期的有56.75億元。
再來看看富力2019年償還債務情況，截止2018年12月31日，富力地產一年內到期債務為523.5億元，同期現金及現金等價物為197.83億元，現金對到期債務覆蓋比例為37.65%。
從數據不難看出，富力的償債難度還在上升，而且龐大的有息負債不僅吞噬企業利潤，而且也對企業流動性造成影響。2019年富力資金成本高達137.3億元，即便有85億元做了資本化處理，但體現在財報中的融資成本仍然有56億元。
通過發行超短期債券一度是富力償還到期債務的主要方式，據不完全統計，2018年富力累計發行9筆超短期融資，2019年發行了4筆，2020年發行了1筆。
同時，2019年富力還對部分國內債券進行了處理，財報顯示，累計處理的245.5億元國內債券中，償還的只有14.3億元，另外的231.2億元則通過展期延後了償還時間。
與上一年相比，顯然富力2020年面臨著更大的還款壓力。2019年底，富力完成增發H股，共募集資金37.35億元，主要用來償還海外債務。這筆增發獲得資金明確不會用來償還住宅開發借款。
此外，2020年富力還發行了一筆7億元超短期債券及一筆4億元美元的海外債。海外債通常用來借新還舊。那麽償還銀行借款、國內債券及信託等其他借款，只能靠账上現金及未來銷售回款來償還。
在账上現金不足以覆蓋全年到期債務的情況下，銷售回款對於富力顯得格外重要。但由於疫情影響，2020年前兩個月富力銷售額只有86.8億元。另據富力官網數據顯示，富力通過富力好房推出3000元認購活動，累計售出100萬平方米。
按照2019年1.15萬元/平方米可售貨值單價來看，這部分線上銷售能夠轉化為100億元左右的銷售額，不過，這些銷售額轉化為回款通常有一到三個月期限。富力整體對樓市交易恢復的迫切性不小。
富力2020年銷售目標為1520億元，可售貨值為2700億元。對比2019年3000億元供貨量和1600億元的銷售目標，供應量上稍有不足。而2019年銷售實際僅完成供貨量的46%。想要達成全年銷售目標，供貨去化率需要達到56%以上。
從區域供貨情況來看，華北、西北仍是主要業績票倉，其次是華東和西南，在後疫情時代樓市交易恢復過程中，華東速度較快，其他區域則相對較晚。
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