文|凱風
任何重大政策的到來,都是從吹風開始的。
日前,廣東省房地產協會下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》《通知》稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料,並將於9月25日上報住房城鄉建設部。
一時間,取消建案預售製的消息甚囂塵上。
當晚,廣東省房協相關人士向《中國經營報》記者表示:
該檔案只是征詢意見稿,並非真的實施。
住建部房地產市場監管司相關人士同樣表示:
情況並不屬實,具體我們也在調查處理當中,具體情況不方便透露。
兩級機構紛紛出面否認,這件事有意思了。
1“賣樓花”簡史
土地70年產權、公設面積、建案預售製,堪稱房地產市場的三大發明。
巧的是,這三大發明均是師仿香港而來。
1950年代的香港百廢俱興,房地產業蒸蒸日上。當時香港樓宇一般都是整棟出售,對資金要求量大,有開發商率先想出“分層出售”的主意,既然分層出售,那麽自然就有了公設部分,公設面積於是由此而來。
1953年,剛剛從海上賺取第一桶金的霍英東,加入房地產業。精明的霍英東,第一時間就看到房地產的巨大商業潛力,同樣看到僅靠分層出售還不足以刺激龐大的購房需求。
為加快建案銷售,霍英東設想出“分期付款”模式。
第一期先交訂金百分之五十,第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十於領到入夥紙時清繳。
分期付款一經推出,立刻引爆香港樓市。
香港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元,形象稱之為“樓花”,所謂預售樓花,就是“賣樓花”。
“賣樓花”讓開發商在動工之前就獲得一筆定金,從而加快資金周轉速度,而購房者也因此減輕資金壓力,香港樓市徹底被激活。
霍英東後來回憶說:
每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來,隊伍排成長龍,售樓盛況空前。有些人排隊預售到“樓花”後,隨即把“樓花”轉售給別人,一天之間就已經賺了一筆……
霍英東由此賺得盆滿缽滿,“賣樓花”也被各地所效仿。
2預售製:空手套白狼的遊戲
1994年,我國頒布《房地產管理法》,其中提出“建案預售制度”,這就是“賣樓花”在內地的變形。
建案預售製,伴隨中國房地產已有25年。在住房短缺時代,預售製提高周轉速度,有效促進住房供給,功不可沒。然而到了25年後的今天,預售製已經弊端重重。
預售製,說直白點,其實就是“空手套白狼”的遊戲。
眾所周知,一棟高層建築,從拿地到完工一般需要兩年時間。而在“賣樓花”模式下,香港最早只要項目立項就能對外開售,而內地則要求建設設1/3層左右時即可對外預售,而這個時間周期一般都是半年左右。
半年就能開賣,購房者付了定金,銀行給了貸款,開發商輕輕鬆松拿到現款,同時還能以既有資金再度放大銀行貸款,然後進行下一輪開發。
房地產的高周轉模式由此而來,而風險卻轉嫁給購房者和銀行。
賣樓花,給購房者以“預售屋比成屋更便宜”的印象,提前兩年鎖定購房者。同時,以不到三成的自有資金,撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目,源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。
可以說,商品房預售製,是中國房價政治經濟學的基本構成。它是維系房地產企業高周轉的重要基礎,也是維系土地財政高速運轉的重要前提。
所以,不難明白,為什麽“取消預售製”呼籲了十多年卻一直毫無進展,也不難理解,為何此番兩個機構都紛紛出面辟謠。
3取消預售製:讓誰恐懼?
有時候吹風,是為了試探市場,為政策落地提供前提。還有些時候,吹風是為了反向試探決策部門,防止政策的落地。
取消預售製,最直接的影響就是房企周轉速度變快,高周轉模式就此終結,這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
中小房地產開發商,或將面臨生死之劫。事實上,最近一段時間,銀行開發貸、信託貸款等房企融資方式全面受限,一些中小地產商就頻頻傳出“崩盤”的消息。
大開發商也不是高枕無憂。雖然一些龍頭房企能進一步擴大勢力範圍,大魚吃小魚。但預售取消,整個市場都要面臨資金壓力,房企的利潤必然大受影響,高速擴張的歷史,將會一去不複返。
所以,無論是大開發商,還是小開發商,都不會樂見“賣樓花”的消失。
對於地方政府來說,高周轉的好處,是提高了土地出讓的效率,短時間內獲得更多的賣地收入。
如果高周轉不複,一宗土地兩年才能變現,開發商必然減緩拿地速度,土地財政又將如何維系?
所以,現實利益錯綜複雜,“賣樓花”顯然不會那麽容易取消。
4不必擔憂房價上漲
“賣樓花”一旦取消,房價將會何去何從?
很多人擔心,預售取消,住宅出讓周期變長,會減少新房供給,讓市場更加供不應求,房價應聲而漲。
這顯然是過度擔憂。
其一,現在早已不是住房短缺時代。過去一旦取消預售製,必然會帶來供給短缺。現在早已不可同日而語,一二線城市早已進入存量房時代,取消預售的影響,沒有想象那麽大。
其二,影響房價的根本因素在於兩點:一是貨幣放水,二是土地壟斷。有沒有預售製,在其中的分量並不大。否則,過去25年,預售製大行其道,最近開發商高周轉更是進入極致,可見有半點阻止了房價的上漲?
其三,樓市已經進入冰封期,最大的製約因素不在於供給,而變成需求不足。換句話說,房票足夠,但剛需們都在持幣觀望。預期一旦下行,市場成交量自然下降,預售取消又如何?
其四,預售製給開發商加杠杆,將風險轉嫁給購房者和銀行。取消預售,顯然符合購房者的利益。即使不取消限售,將預售資金進行第三方託管,也好過現今的開發商“空手套白狼”。
所以,作為購房者,千萬不要被一些人牽著走。
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