頒布15年的限售政策能把房價降下來嗎？

【原創】

頒布15年的限售政策能把房價降下來嗎？

●（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

本輪樓市調控，最顯著的一個特點，就是包括限購、限貸、限售、限價等限制類手段全部到位，也正是這些限制類手段的使用，讓房價上漲的勢頭得到了有效遏製。特別是限售政策，在此前的樓市調控中，並沒有使用。因此，也被認為是最有效的調控手段之一。於是，有網友問，假如頒布時間長達15年的限售政策，是否能夠讓房價降下來呢？

用限售的方式遏製交易。確實是遏製炒房的重要手段，也是能夠發揮作用的重要手段。但是，需要明確的是，房價上漲的原因，到底是什麽，到底哪些原因才是房價快速上漲的根源。也只有這樣，才能把房價真正控制住、遏製好。

而就目前的情況來看，影響房價的原因，或者說決定房價的原因，主要是三大方面——土地、炒作、資金，亦即土地的價格、炒房行為和開發商是否有足夠的資金做支撐。

很顯然，炒作只是其中的一個方面原因。而限售，則是遏製炒房的一種手段，一種比較有效的手段。因此，僅僅遏製炒房，只是堵住了房價推動上漲的一個通道，另外兩個通道能否也遏製住，才是關鍵。

首先來看地價。從此輪房價上漲的情況來看，如果說起步還可以從開發商暴利中找到一些原因的話，緊接著就是地價快速上漲的帶動。過去，地價佔房價的比重不到20%，也就是說，房價主要是建築成本與開發商利潤，以及各種規費。而建築成本與規費都是相對穩定的，房價變動主要看開發利潤。所以，控制房價比較好辦。

但是，從目前的情況來看，地價佔房價的比重已經接近一半，高的地區超過60%。那麽，控制房價的關鍵就是要控制地價了。如果地價能夠下降一半，房價就能下降20%以上，熱點城市更是可以下降30%以上。由此給廣大居民帶來的利益該是多少。

由於地價過快上漲掩蓋了房價上漲的真實含義，而開發商則可以利用地價做出各種各樣的花樣。因此，調控的難度也加大了。從而給了炒房者更大的炒作太空，給了開發商更多利用太空。為什麽很多企業要把資金拿來投資房地產，去不惜一切代價地買地，原因就在於，地價有太空，還有炒房者幫忙。

如果地價控制住了，房價的透明度高了，炒房也就比較好控制了，如果能夠限售個十五年，應當會效果不錯。特別是地價下跌帶來房價下跌，炒作的太空就會大大降低，炒房者會因為房價下跌而落荒而逃，而不會再給房價添油加醋。

再來看資金。開發商所以敢對抗調控，敢死杠房價，就是因為手中有錢。為什麽會有錢，多數開發商自身並沒有多少錢，更多的錢是來自於金融機構。也許有人會說，調控如此嚴厲，銀行也都頒布了限貸政策，開發商怎麽還能從銀行拿到錢呢？問題就出在這裡，出在銀行身上。

按照央行發布的數據，截至2018年6月末，全國房地產貸款餘額35.78兆元，同比增長20.4%，增速比上季度末高0.1個百分點；上半年增加3.54兆元，佔同期各項貸款增量的39.2%，比上季度末高0.1個百分點。

開發貸款仍在增加，開發商仍然能夠源源不斷地從銀行獲得資金，又怎麽可能不死杠房價呢？所以，銀保監會也於8月份開出了418張銀行類罰單，罰沒約13139萬元，問責265人。其中，五大行收到罰單46張，股份製銀行收到14張罰單。而從受處罰領域來看，房地產類貸款成此次監管重點，多家銀行因個人信貸資金違規流入樓市而受到處罰。如建設銀行寧波市分行，8月份因個人貸款資金違規流入股市、房市，被罰20萬元；此外，重慶農村商業銀行，因貸款資金借道建築企業投向房地產，被罰50萬元。

所以，資金充足，也是導致開發商敢於死杠房價、房價難以平穩甚至下降的主要原因之一，是必須解決的難題之一。在這樣的情況下，僅僅頒布限售15年的政策，還是遠遠不夠的，必須同步頒布能夠遏製地價上漲和控制開發商資金的手段。只要地價控制好了，開發商資金緊張了，房價就會越來越穩定，炒房者的信心就會大受打擊。特別是手中有多套房的炒房者，會迅速拋售，繼而帶動房價的進一步下降。