格局生變 房企競逐跨界多元化

價值地產年會系列報導|無界篇

這是一個大跨界的時代。

資本至上的行業，從來都不缺變革的思維。

從“房住不炒”到“遏製房價上漲”，以及“因城施策”等，全國樓市調控持續保持高壓態勢。僅今年前8個月，全國主要城市樓市調控已達近300次。

在此背景下，房企積極謀變，不約而同布局長租公寓、教育、康旅、商業、小鎮等創新多元化業務，加速向服務商、運營商轉型。

跨界加碼多元化

近兩年來，不少房企玩起了“更名”遊戲。比如，遠洋地產更名為遠洋集團，恆大地產更名為中國恆大集團，雅居樂地產更名為雅居樂集團。更早前，方興地產也更名為中國金茂。而萬科旗下的廣州萬科、上海萬科等城市公司也先後通過變更公司名稱，有意淡化“地產”烙印。

擯棄“地產”二字的背後，是房企們的多元化邏輯。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，房企多元化，已經從最初傳統的商業、酒店、物業管理領域，發展到近年的特色小鎮、長租公寓等領域，以及一些與傳統業務關聯度不高的物流、教育、醫療、養老、農業等領域。房企在不斷創新求變，深耕產業鏈附加價值。

如碧桂園，其2018年半年報顯示，有3.8%的收入來自建築裝修、物業投資、物業管理、酒店經營等板塊，約50.1億元。其中，建築裝修等相關業務收入達24.6億元。

碧桂園還明顯加大了在創業領域的布局。去年底，碧桂園首個長租公寓項目在上海落地。至6月底，碧桂園已獲取房源超過2.4萬間，而碧桂園總裁莫斌此前也表示，到2020年碧桂園長租公寓規模要達到100萬間。年初，碧桂園聯合方糖小鎮，正式布局聯合辦公。此外，碧桂園在產城、機器人等高科技產業領域也都有不同程度的布局。

又如恆大，目前其已完成地產、金融、健康、文化旅遊四大產業布局，實現了從“房地產業”向“房地產+服務業”轉型。上半年，恆大人壽實現原保費收入281億元，期貨保費收入46億元；旅遊集團實現合約銷售195.5億元。此外，去年8月，恆大旅遊集團正式發布主題公園產品恆大童世界，並計劃在全國布局15個童世界；此前，恆大還入主新能源汽車公司“法拉第未來”，計劃在國內建設5大研發生產基地。對於在高科技領域的布局，恆大計劃未來10年投入1000億元。

另一家行業龍頭萬科，自2013年提出轉型“城市配套裝務商”後，各區域公司先後提出“八爪魚戰略”“熱帶雨林”體系以及“6+X”轉型戰略，在商業、辦公、物流、養老、教育、長租公寓等眾多領域均有布局發展。目前，萬科長租公寓房源超過16萬間，其中開業超過4萬間；物流項目超過84個，可供租賃面積626萬平方米；養老業務布局全國15個城市；教育業務在全國開辦超過20個全日製學校。此外，萬科還在農業、國企混改、體育等方面也有布局。

根據早前克而瑞發布的品牌房企2018年上半年銷售金額排行榜單，TOP20房企均已或深或淺地布局多元化業務。

多元化AB面

多元化布局能否成功，在業內也有不同聲音。

“搞多元化就是飛蛾撲火。”恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗說。陳啟宗認為，從歷史經驗看，海外沒有幾家多元化的房地產企業是成功的，一些多元化房地產企業，很多在後來的發展中都走上了專業化，被分拆賣掉。

而華安基金首席經濟學家林采宜則認為，多元化是一個偽概念，世界上無論哪個行業，沒有一個多元化做得好的，許多做著做著就把自己做沒了。

儘管有著不同聲音，但在調控不斷加碼、收緊傳統開發業務融資管道等政策的影響下，傳統住宅業務面臨越來越大的挑戰，房企也只能通過布局創新業務，加速向服務商、運營商轉型。

早前，鬱亮提出用“美好生活場景師”，來匹配萬科“城市配套裝務商”戰略，隨後將其更新為“城鄉建設與生活服務商”；孫巨集斌也提出融創將投資“美好生活”；中南置地推出健康住宅標準，押寶“健康”。

其實，不管是長租公寓、小鎮，還是康養、科技、冰上滑雪等創新業務，房企每次進入一個新的領域，都與國家政策導向有著密不可分的關係。

盈利模式待破題

轟轟烈烈的多元化布局，到底能給房企帶來多少利潤？

以萬科為例，其2018年中報顯示，上半年房地產業務營業收入佔集團比重達到95%，較上年同期小幅上升近1個百分點；營業利潤方面，房地產業務貢獻佔比高達96%，較上年同期上升4個百分點。

而具體到長租公寓領域，雖然TOP30房企中超過1/3已有布局，但目前實現盈利的企業卻很少。

“目前市場上還沒有看到住房租賃行業的盈利模式。”三盛控股董事會主席林榮濱此前向《每日經濟新聞》記者表示。而龍湖冠寓總經理王俊英認為，規模化、集中式的長租公寓確實是一個新鮮事物，發展到今天，如何能夠盈利、穩健發展和成長，大家還都在摸索。

對於房企多元化業務大多處於投入期的現實，易居研究院研究總監嚴躍進認為，這些業務的發展前景或許才是房企真正關注的重點。“這些業務未來會與房企現有的住宅等業務產生更強的協同效應，進而打通住宅、商業等各板塊的通道，構建生態圈閉環，降低獲客成本、增強客戶黏性。”

不過值得注意的是，儘管一些創新業務還在探索盈利模式，但在房企融資管道收緊的背景下，創新業務的融資管道卻越開越大。

今年4月，證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，支持租賃住房發展。據不完全統計，僅去年底至今，碧桂園、萬科、恆大、保利、龍湖、世茂、綠城、旭輝、葛洲壩等房企均先後發行住房租賃專項公司債等相關產品，規模超過400億元。

不管是生活服務商，還是城市運營商，從房企加速向“服務生”轉型來看，這是企業成長的必然選擇，更是順應政策方向，實現可持續、高品質發展的核心訴求。

每日經濟新聞