最近，河西南金地業主向我們哭訴：4.69萬/㎡賣不掉啊！
金地中心風華是今年6月24日首次交付，距離現在僅1月（部分房源在限售新政之前購買，可以銷售）。
前段時間我們去跑河西南中介時了解到，金地業主對自己房子的預期很高，中介建議掛4.7-4.8萬/㎡，而業主轉頭就是直接掛5萬/㎡……如今，業主前來哭訴，4.69萬/㎡都賣不掉啊……
收房喜悅還“歷歷在目”，如今高高掛起，無人問津，業主心痛不已。
金地中心風華不屬於“星八客”建案，而是後期的“五虎將”之一。但整體定位和“星八客”建案一樣偏剛改。
無學校、品質一般的剛改成為“賣不掉”的致命原因！
河西南，因學校而成
以前的河西南有多難賣？
當時的河西南的確荒涼又偏僻
1.7、2萬的河西南沒人要 開盤30套房子都賣不光
以五礦崇文金城為例，2014年首開優惠後價格2.2萬/㎡，賣了8成；之後連開2次，每次僅推出30套，第一次到場客戶不到20組，第二次開盤賣了15套，當時推出的便是現在五礦二手房價格最高的複式戶型！
看一下河西南的房企進駐時間，批量入市 難免競爭
2012年，世茂海峽城拓荒亮相
2014年，世茂、五礦、佳兆業、正榮、升龍五巨頭聚集
2015年，9大房企齊聚，世茂、五礦、佳兆業、正榮、升龍、招商、朗詩、魯能、金地
……後面的金茂、葛洲壩、華僑城等大家都知曉了
惡劣競爭 小蜜蜂成群拓客
2015年，河西南建案都冒出來了，五礦、佳兆業、正榮、招商等等，同質化產品，每家都安排了小蜜蜂在路口“搶客”。
2015年7月25日那一天，競爭達到白熱化階段，著名的河西南挖掘機之戰。
通往建案的高廟路上幾輛挖掘機攔在路中間，而挖掘機的加長臂膀更是從路的一邊伸長到另外一邊，霸道地佔據著路線，不讓其他車輛通過，驚現河西南現實版挖掘機截客驚魂記！
2015年11月7日，由河西南世茂、正榮、招商、佳兆業、升龍、魯能、朗詩、五礦八大品牌房企主動發起了聯盟，組成南京樓市著名的“星八客”。
河西南外是河西南樓市的轉折點
2016年，河西四大教育集團的成立，給河西南注入了強心針。
南外在南京意味著什麽？即使是一個分校也足以讓家長們瘋狂，再加上，南外初級中學原先在河西中取得了優秀的成績，河西南建案火起來，南外功不可沒！
2016年是河西南瘋狂崛起的一年，房價直接衝到了35000元/㎡；一個又一個地王在河西南出現，4.5萬/㎡南京單價地王就在河西南；再加上16年政策利好，在南京所有版塊火熱之際，河西南是乘著火箭之速拔得頭籌！
現在河西南二手房價格與南外學區有著直接關聯，五礦和佳兆業由於學區較穩的先天優勢，價格穩居5萬/㎡以上，論品質，五礦前期也被詬病，但為何能穩居河西南二手房第一呢？
品質著稱的正榮潤峯也位列第三位，不過品質終究還是敵不過名校學區的魅力！
沒名校學區的河西南剛改將陷入僵局！
現在的河西南，9大建案已交付，二手房數量瞬間爆棚，像極了2015年時的情景，只不過現在不是房企在“鬥爭”，而是小區與小區之間，業主與業主之間。
接下來，河西南這類二手房比較難賣：
學區不穩定、定位同質化嚴重無特點且價格居中小區尤為難賣。
河西南學區不穩定建案：
目前在南外小學和中學範圍內，後期較大可能會被劃出的小區：正榮潤峯、招商雍和府、朗詩熙華府、魯能公館
目前在南外小學和中學範圍內，後期有可能會被劃出的小區：升龍天匯
目前在南外小學和中學範圍內，後期很有可能依舊是其學區房：佳兆業城市廣場、五礦崇文金城
目前還沒有學校，代招的小區有：海峽城、金地中心風華
從學區看，五礦=佳兆業＞升龍≥正榮=招商=朗詩=魯能＞金地=海峽城
河西南各建案定位與品質：
90/50政策的影響，每個建案都有小戶型，整體定位偏剛改實用型戶型
無維權建案：佳兆業城市廣場、正榮潤峯
特殊建案：朗詩熙華府—科技住宅
從定位和品質看，佳兆業=正榮＞朗詩＞五礦＞金地＞升龍＞魯能＞招商＞海峽城
河西南價格兩極小區相對好賣：
五礦崇文金城二手房掛牌均價52757元/㎡
佳兆業城市廣場二手房掛牌均價51580元/㎡
正榮潤峯二手房掛牌均價51111元/㎡
朗詩熙華府二手房掛牌均價48437元/㎡
升龍天匯二手房掛牌均價47859元/㎡
金地中心風華二手房掛牌均價47726元/㎡
魯能公館二手房掛牌均價46480元/㎡
招商雍和府二手房掛牌均價45273元/㎡
海峽城二手房掛牌均價44978元/㎡
河西南銷量最多的非海峽城莫屬，海峽城是河西南谷底價，是直接入駐河西南的門檻。此外，五礦和佳兆業雖然成交套數遠不比上海峽城，但想要一步到位的購房者們都會優選這兩個小區。
比較尷尬的是朗詩、金地這樣處在中間價位的，價格也不低，但又沒有學區，閱聽人面會小一些。
河西南外還能為河西南“打雞血”嗎？
無論是新房還是二手房，河西南外都為之貢獻了很多！
6月底，公辦的河西南外初中成績出爐，引起熱議，眾說紛紜，本身對於這個學校絕大多數人都是持質疑的態度，認為河西無名校：
A組教學班總均分達616.2分，B組教學班總均分達586.8分，全年級總均分大大超過市中考總均分。全年級33%的學生分數達到指標生控制線（參加中考總人數前30%的分數）。
公辦的河西南外初中沒有像其他學校一樣公布總的均分以及高分段。其實這一屆畢業生相對特殊：公辦南外初中2016年從河西中搬來，板塊被黑帶來的質疑，河西南建案又沒交付，基本上沒有學區生。因此，就迎來了大量的建鄴統籌生，換句話，一開始的生源相對一般。第一屆，才48人。這就說明了問題。
所以，這一屆畢業生成績不能完全作為參照，再多看幾屆學區生。
很多人質疑小學沒有南外本部師資，其實，南外本部哪有小學？
南京任何一所小學都沒所謂本部師資。
小學隨性，初中才是硬核。
公辦河西南外初中校長：陳波（原南外教學處主任、全國優秀教育工作者）
公辦的南外初中自身條件還是不錯的，還能不能繼續為河西南“打雞血”也主要看他。
不過河西南外已經在最好的時候發揮了最大的效應了，你覺得未來能錦上添花嗎？
來源：安家河西
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室