近日，不少粉絲感歎二手房市場有點降溫！豪宅說房子不好賣，改善也說房子不好賣，甚至連剛需和學區房業主都在抱怨，房子不好賣了...
你對市場的真實感受是
市場的真實狀況又如何？
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沒學區賣不動的河西南？
河西，一直是改善和高端盤的聚集地，區域內大多數房源目前單價在4萬/㎡以上。但近來，不少小區業主直呼，房源掛了一年都沒什麽動靜，價格降了還是賣不掉。
在河西，一些單價四萬左右，帶電梯、地鐵口的偏改善類型的房源，掛牌時間很久卻一直賣不出去。
金基匯錦國際的一套房源，小區掛牌價高達52062元/㎡，而業主掛的價格已經差不多是小區最低價，掛牌價僅44270元/㎡，雖然單價差了有8000元/㎡，卻掛牌一年無人問津。
業主很無奈：“房子已經降了很多次價格了，也是很誠心賣，但房子掛到現在都一年多了，都沒賣掉，連談價格的都沒有，現在市場已經這樣了嗎？”就連中介都說，這個價格確實蠻低的，按道理應該成交會相對比較快。
而河西帶學區的一些小區，單價甚至一度破6萬了。
近日，五礦崇文金城一套90.21㎡的房源，成交總價高達559萬，成交單價高達61967元/㎡，成交周期僅8天。五礦崇文金城是南外河西中學附屬小學和南外河西中學的學區房。
單套房源價格的上漲，雖然不能代表共性，但一定程度上代表了區域內房價的一定走勢。今年，五礦和佳兆業等一類的學區房價格上漲之勢明顯，除了房源本身的品質和區域屬性之外，學區是今年河西很多二手房價格上漲的最大推動力。
有學區的業主坐等升值，沒學區的業主焦急賣房。剛交付的次新房，也遇到了價格“漲不上來”的問題。6月底交付的金地中心風華，坐落在河西南CBD封面區，位於鄴城路與龍王大街交界處，毗鄰地鐵S3號線吳侯街站。
定位河西高端盤，業主自然期待不低，剛拿房未滿兩年的狀態下，就有業主直呼要將掛牌價掛到5萬+/㎡。而市場的真實情況是，掛牌價高的根本無人問津。
看到真實情況的業主，也開始考慮降價出手了，4.8萬/㎡卻還是賣不掉，看房的人都不是很多，不要說賣了。
唯一有個賣的比較快的，價格直接降到了4.6萬/㎡，成交周期也相對縮短，僅8天
目前的河西南，很多不帶學區的改善類房源基本是有價無市，成交周期相對延長了很多。而“改善+學區”才能讓區域內的很多二手房成交周期迅速縮短。其他家沒有學區的已交付建案，掛牌價基本上都在4.5-4.8萬/㎡，新房二手房倒掛差距大幅度縮小，而隨著掛牌量的增多，區域內二手房的成交競爭壓力會逐步增大。
除了河西這一典型表現之外，市場的真實數據又是什麽樣的？
2
庫存量高達62546套，降價拋房！
二手房市場退燒明顯！不少小區業主心態繃不住，開始降價拋房了。
更可怕的還不是價格的下跌，而是庫存在不斷飆升！目前，南京二手房掛牌量突破6萬套，還在繼續遞增！這個掛牌量同比去年7月，幾乎增長了一倍。
鏈家二手房顯示，截止到8月7日，南京二手房掛牌量增長至62546套，近半個月掛牌量就增長了1190套，漲勢明顯，去化較弱。
數據截取時間：2019年8月9日
數據截取時間：2019年7月25日
我又去看了我愛我家，二手房掛牌量是69305套。
據我愛我家研究院數據顯示，7月南京二手房出現了供大於求的情況。
7月南京二手房房客比為1.02，環比6月增加了0.05，近4個月來首次突破1。從市場反饋來看，雖然7月市場掛牌量小幅下跌，但整體二手房客源量有所下滑，也導致出現了短期內供大於求的情況。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅房客源比
數據來源：南京我愛我家研究院
此外，房源成交周期有所延長。據南京我愛我家研究院統計，7月南京二手房客戶成交周期為21.4天，環比持平，隨著二手房市場逐漸穩定，交易結構變動也會相對較小；房源成交周期155.18天，環比增加了6.05天。
2018年7月-2019年7月南京二手住宅成交周期走勢
數據來源：南京我愛我家研究院，部門：天
對於那些直呼“我的房子掛了一年多了也沒賣出去啊，還要怎搞啊”的買房人。
有中介很直白的給了建議——需要在自己的心理預期價格上繼續降價出售。想要快速出手，降價是最簡單最直接有效的方式！
3
剛需依舊是市場購買主力，二手房市場接下來...
南京鏈家給出了7月南京小區成交TOP10，從數據來看，上月成交Top10小區中，江寧所佔比例最高，佔了一半，其他依次為雨花台、鼓樓、浦口、秦淮各區。目前來看，近期成交的大多數房源都是以低於3萬/㎡的剛需價格為主，其他成交量高的也是掛牌均價在3—4萬/㎡之間的小區，這些小區大多數小區內小面積房源比較多，環境、交通和生活配套比較完善的，也是偏剛需為主。
來源：鏈家
就2019年南京二手房市場的發展情況，貝殼研究院市場首席分析師許小樂分析表示：“換房政策偏緊使得市場缺乏向上的持續動力，下半年市場預計依舊低位徘徊。”此外，他認為房產市場屬於政策高敏感性市場，在當前宏觀經濟壓力與房地產防風險的前提下，整體政策難松難緊。許小樂表示，2019下半年政策將會保持連續穩定，“從實際情況看，政策對於市場保持高度的敏感性，哪裡市場有變化哪裡就有潛在政策，政策總體穩定的背景下一城一策也是下半年及更長時間的政策基調。”
就目前市場的成交情況來看，有中介區域負責人表示，2019年接下來的時間，二手房成交會繼續下降，7月份出現的成交小高峰，消耗了不少購買力，對後期的成交也有一定的影響。
此外，近期有銀行利率開始上漲，首套房買房成本增加，加上下半年銀行貸款額度減少，時間放緩，接下來市場成交量會逐步減少，下半年可能會更難。
除了熱門區域的剛需二手房和一些潛力學區房之外，改善、配套相對不完善的板塊成交會更加困難，市場成交量也不會太好看。不過，房源量的增加對於剛需買房人來說，可能有積極的方面，除了可選擇性多了之外，不少房源因為業主急售可能會以較低價出手，可以借此機會把握一下！
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