同樣是「房奴」，為什麽我這麽苦？

從 2017 年起，我國房貸利率就接連上漲，繼二套房利率上調之後，各個城市的首套房貸利率也出現了不同程度的上浮。

面對這樣的房市環境，房還怎麽買，貸款還怎麽貸就變成了很多購房者糾結的問題。

我的同學裡，小周是最早買房的，按說現在應該是最不糾結的一個，但是上周同學聚會才得知，小周的日子並不好過。

當初買房的時候，小周動用了自己和妻子的全部家當，再加上父母的支持，一下子全款買了房。他覺得與其給銀行交利息，還不如一鼓作氣把房子拿下，以後也不用做房奴，輕輕鬆松過日子。

但哪裡知道，其實「貸款是個好習慣」，因為合規使用貸款，是一種合理利用杠杆的行為，讓你可以用更少的錢，撬動更過總價值的房產。

所以本以為全款買房能夠輕鬆點兒的小周，現在手頭沒有多餘的資金，雖說不用還房貸，但是家裡的日常開支和孩子的教育經費，再加上雙方老人的贍養，小周家幾乎沒有多餘存款。就連去年父親住院手術費都是找朋友借的。

小周自嘲自己是坐擁百萬家產的窮光蛋。

和小周形成鮮明對比的是同事欣姐，一個馳騁職場十多年的「女強人」。2016 年欣姐買了一套黃金地段的二手房，但欣姐沒有把所有的錢投都這個房子裡，而是把資金平衡地放到多項投資中。

她把貸款買的房出租出去，以租養貸，另一部分錢投到了老家成都。這樣，一套房的錢就換來了兩套房，手裡還剩了一些可以流動的應急款。這種投資方式，讓資金的使用效率更加靈活、更有頭腦。

所以，不論你是一線金領也好，三四線白領也好，都不要把自己的財務自由之路封死，你可以更靈活地使用自己手裡的錢。

那麽，如何在買房時找到最有效的靈活用錢的方法呢？答案是貸款買房，我們都知道，貸款有三種選擇，公積金貸款、商業抵押貸款、組合貸（前兩種貸款一起使用）。

貸款是讓你上車的靠譜手段，但是過程繁雜。在買房全流程中，它的重要程度不亞於首付，首付湊夠爽一時，可是貸款不優惠卻要苦一世，它將在簽訂買房合約後的數年到數十年的時間裡，每個月與你相伴，你會在漫長的年份裡經歷一個「長痛」過程。

所以，比你會買房的人只是比你更知道如何利用貸款省錢和掙錢。會不會貸款，拉開了你與別人買房智慧的差距。

一、公積金

公積金貸款的最大特點是，首付低，利率低，月供低，還款方式靈活。

2015 年 8 月 31 日，中國住建部、財政部與央行發布通知，對擁有 1 套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買住房的，最低首付款比例由 30％ 降低至 20％ 。

2018 年 1 月，五年以上的商代基準利率 4.9% ，但是公積金首套是 3.25% ，公積金二套上浮 10% 以後也只有 3.575% 。

申請公積金貸款，不看外地有沒有住房，也不看有沒有商業住房貸款，它的還款方式非常靈活，採用自由還款模式，每個月還款額不低於最低要求即可。

雖然公積金有諸多好處，但是不代表對所有人都適用，以下是適合公積金貸款的 3 類人群：

1.高首付的人群；

2.房屋總價不高的人群；

3.購買二套房比首套房更適合使用公積金，因為很多人外地名下有房有貸，在北京購買房產，走商貸可能就算二套，但使用公積金貸款他就屬於首套。

二、商業抵押貸款

這種貸款方式對於新房和二手房的差別很大。

商貸買新房，基本上你在售樓處簽訂合約後，駐守售樓處的銀行工作人員那裡直接就可以遞交商貸申請資料。一個項目可能同時派駐多家銀行，你可以自由選擇，也可以根據自身情況選擇條件更優惠的銀行。

而購買二手房申請商貸，簽完合約、辦理網簽之後，需要先評估，評估公司上門對申請貸款的二手房估價，商貸評估值一般能達到成交價格的 80%-90%。銀行接著對資質進行審核，根據前面評估的房屋價格，和房屋剩餘居住年限多少，綜合確定給你貸款多少年，和貸款的總額度。

另外，商業抵押貸款流程中有4 種情況，商貸會拒貸，需要十分注意：

1.假資料、假收入證明、假工資流水都會被銀行認為你資質有假。從而拒貸。

2.騙貸，比如買賣雙方是親屬或朋友，買賣雙方並非真實買賣關係，有可能被認為騙貸，從而拒貸。

3.逾期次數過多，比如信用卡和其他貸款在 2 年內連續逾期還款 3 次，或累計超過 6 次，被進入征信黑名單，都會被拒貸。

4.收入不符合貸款要求，會被拒貸。

三、組合貸

大城市的總房款非常高，單靠公積金無法 cover ，全靠商貸成本又太高，這時候，就可以考慮組合貸了。

但是在申請組合貸時，要記住3 點:

1.組合貸的年限，以兩種貸款最低者為準。

2.組合貸的套數判定，以兩種貸款中更嚴格的一方為準。

3.組合貸的貸款成數，同樣以兩種貸款中更嚴格的一方為準。

因為組合貸同時結合了公積金貸款、商貸的優點和缺點，所以審核時間非常長，要走兩個流程。如果你是換房或買二手房，要和賣方協商好，最好提前告知使用組合貸，雙方心裡有數，避免中間有誤差，影響交易。

其實，除了貸款，還有許多和錢相關的環節和問題是在買房時避不開的，找錢-花錢-還錢-生錢，是一個鏈條。

如何做到不花冤枉錢，讓自己手裡的每一塊錢都能發揮價值？更多聰明買房的方法盡在【風馬牛課堂】全新課程《買房錢變多，有效提升你每一塊錢的購買力》，教你如何更懂你的錢，比別人更會買房。

本課的4 大亮點，都是你想知道的：

1. 籌錢有據，你比你想象的更有錢

買房籌錢你不知道的五大管道，教你三種貸款方式哪種適合你，第一套房如何選，第二套房如何選；在大城市上班回二線城市買房公積金怎麽用？

2. 花錢有道，你能買更好的房子

無論買新房二手房，買房最少有十項開銷，手中的錢應該如何布局才能買到最合適的房子，選擇什麽樣的策略可以少交稅費？教你合理規劃買房錢。

3. 還錢有譜，你能科學還錢再省一筆

哪種還貸方式最適合你？三種情況下提前還款怎麽省一半利息？

4. 生錢有路，做好換房投資資產升值

不同換房時機教你匹配不同方案，傾囊相授花錢還能生錢的方法，讓你的資產升值。

課程講師，劉乾超，房地產資深媒體人，現任網易房產頻道副主編。根據自己買房、賣房、換房的實操經驗總結出的買房寶典。本課程既擁有財經記者的巨集觀視角，也有慧眼獨具的微觀方法論，理論派+實戰派，幫你練就一雙火眼金睛，不浪費每一塊錢的購買力。

長按下圖立即報名???

15 節音頻課程

4 大用錢方法

附贈直播實時答疑

可永久回看，終身學習