中午12點，北三環旁的英特公寓便開始熱鬧起來。年輕人三三兩兩走出單元門，外賣員則拎著大包小包一路小跑進樓送餐。該小區共有332戶，其中約有100戶變成了經營性場所。調查發現，只有25家在工商部門注冊，其余則未查到注冊信息。
“住改商”的現象在一些小區中頻繁出現的同時，觀湖國際小區則通過一年多努力，將小區中原有的33家“住改商”商戶全部清理，這為同樣受困於“住改商”亂象的小區提供了些許治理思路。
小區亂象 未注冊公司“潛伏”小區
中午時分，兩個女白領拎著四大袋快餐走進英特公寓，每個袋子裡都裝著四五個餐盒。不時有送餐員拎著快餐跑進小區，開始配送餐食。
在業主劉先生看來，每個工作日的中午，小區中都會出現眾多年輕人進出的場景。小區一名保安表示，中午的時候進出的人比較多，有人外出就餐，也有快遞員進入小區送餐。
小區中，15層的一家住戶被改成了公司，辦理出遊及貨物進出口業務。調查發現，該小區中住宅被改成商戶的情況並非孤例，這些商戶涉及理療、裝修等多個行業。大多數公司門前沒有明顯標識，與普通住戶沒有區別。而推開門後，則可以看到公司標識，以及辦公用的工位。
一名業主對小區中所有住戶進行了調查，他告訴記者：“小區中共有房屋332套，其中業主自己開辦公司的共有19家，出租用於辦公的共有81家，佔房屋套數的30%。”
記者通過天眼查發現，只有25家開在該小區居民樓的公司在工商部門注冊，取得了營業執照。
一名業主表示，更多的公司都是“黑”在小區中，小區中的房屋多在180平方米至200平方米之間，很多被打成隔斷進行辦公。“一間房中有七八個人，甚至十幾二十個人。公司的數量每年都會有變化，但總體上變化不大。”
業主劉先生曾對所在單元樓進行過測算，一些單元房屋進行“住改商”後，其辦公人員對於電梯的使用率比正常情況增加了四倍。“垃圾量也增加很多，每天都能看到大量快餐盒堆在垃圾桶裡，這對小區的安全與環境都帶來了負面影響。”
該小區物業公司一名工作人員表示，對於小區中存在辦公行為的情況已知情，他們也曾對承租人進行過勸離，但是效果甚微。
“住改商”的現象在現代城、戀日國際等小區中同樣存在。一名現代城業主表示，小區中“住改商”的行為出現後沒有得到遏製，便起到了示範效果。“雖然是個住宅小區，但是眾多的‘住改商’現象嚴重影響了生活品質，我正考慮換房子到一個純住宅的小區。”一名業主表示。
從底商擴張到二三層
南五環外的亦莊境界家園小區，小區的底商中開著美容院、五金店、培訓中心、寵物醫院等店鋪。
這些店鋪讓小區業主朱先生感受到的不是便利，而是給生活帶來的負面影響。一些店鋪從底商開始慢慢向上擴張，牌匾將二層包裹起來，經營面積也從底商增加到了二層的住宅樓中。“小區中二樓三樓是一戶，四樓五樓是一戶，商戶從底商慢慢長高，已發展到二層和三層中。”
在朱先生家樓下，便是一家培訓機構，從底商進門上樓後，二層、三層便是教室，這讓朱先生頗為不安。“平時很多孩子聚集在一起，吵鬧不說，安全性就很難保證。”
記者調查發現，小區中的底商約有三分之一的商戶出現了“長個兒”的現象。在一名商戶看來，已經在底商注冊公司，為了擴大經營面積才租下樓上的房間。
通過國家企業信用信息公示系統、天眼查發現，該小區多家長高的商戶注冊經營地都為一層底商，並不包括二層及三層房屋。
在一名業主看來，業主的房子租出去是自己的權利，但是不斷長高的商戶卻讓安靜的小區變得擾民，在居住安全上也受到了影響。
北京市工商行政管理局經濟技術開發區分局一名工作人員表示，小區中出現的底商擴大現象，相關部門曾對此進行過調查，並對相關商戶進行了處罰。
朱先生受到的干擾一直沒有消除。一名底商經營者表示，對擴大面積經營屬於違規並不了解，“只是考慮到了經營面積不夠而選擇擴大”。
調查中發現，一些經營性場所棲身在住宅小區內，是因為住宅小區房屋的租金要低於辦公大樓，經營者可以節約成本。一名房屋中介人員表示，一些業主也願意將房屋租給公司，這樣租金相對要高一些，同時房屋使用中遇到的很多問題不需要再打擾業主，而由租戶自行解決。
成功經驗 多方聯手清理“住改商”
東四環旁的觀湖國際小區，與朝陽公園隔街相望，小區中的人工湖已經結冰，很多孩子在上面玩耍。
小區2006年開始入住，此後便陸續有“住改商”出現在小區中。最多的時候，小區中曾經出現過33家“住改商”的商戶，房產中介、足療按摩、百貨店、洗衣房、藥店、託管班……散落在各樓中間。在一名業主看來，小區中曾有許多樓前都立著廣告牌與燈箱，封閉管理的小區中進出許多小區以外的人。“可以說曾經是‘燈紅酒綠’，使小區亂象叢生，影響了小區業主的利益。”
一層大堂變成了“住改商”工作人員的吸煙室，業主與商戶經營人員因此時常發生矛盾。針對小區中出現的亂象，2008年，小區業主成立了業委會，並成立了業主代表大會與監事會。業委會成立後，“住改商”現象也成為急需解決的問題。“在業主規約中寫明，禁止在小區中將住宅房屋改成商戶，這樣在規範層面上得到了保證。”一名業委會成員表示，大多數業主都希望有一個舒適寧靜的環境。
該小區業主代表大會召集人王先生表示，為了整治亂象，小區更換了物業公司，在與新物業公司簽訂合約時，將配合清理“住改商”行為寫在了合約中。在前期調查中，大多數業主都支持對“住改商”現象的清理。進出人員多、佔用電梯等公共資源，並帶來環境、噪音等問題。
業委會成員通過調查發現，小區中的商戶很多都取得了營業執照，但在提供的注冊信息中，包含了業委會蓋章後的同意書。“業委會從未給任何一家住改商商戶蓋過章，所有的同意書都是偽造的。”在王先生看來，清理“住改商”成功的關鍵之處就是得到了相關部門的支持，城管、消防、稅務等部門聯合執法，拆掉了廣告牌，並下達了搬離通知。
在管理部門出手的同時，業委會成員也發起倡議，為了維護小區中的居住環境，希望小區中的業主不去“住改商”店鋪中消費。“業委會成員隔三差五就去商戶那裡告知消費者，這個地方不符合規定，即將要搬離。”王先生說，小區物業公司上門對商戶進行警告，並通過控制門禁進入的方式，讓商戶送貨車及相關人員無法進入小區，使其經營受到了限制。
多管齊下，開在小區中的商戶生意逐漸變差，也就陸續搬離了小區。“此後一些商戶也曾出現過反覆，比如有兩三家商戶剛剛改成鋼琴班、美術班，就被業主投訴到了業委會。業委會與物業公司一起去通知，還沒等開起來就關了。”王先生說，經過了一年多時間，如今小區裡的33家“住改商”都被清理，小區又恢復到了之前的寧靜。
專家建議 可提起相鄰權訴訟
“一些大戶型，或者位置比較方便的住宅小區中，多存在‘住改商’的情況。”物業問題專家、北京首一業主大會指導部主任童超表示，根據《中華人民共和國物權法》明確規定，業主不得擅自將住宅改變為經營性用房。
童超稱，《物權法》中規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。住宅小區中曾經可以作為經營性場所的注冊地，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
北京工商經濟技術開發區分局一名工作人員表示，2014年後便不允許將住宅性質小區作為經營場所的注冊地。
童超表示，公司在住宅樓裡辦公，損害了業主們的利益。一些小區中，經營場所每天不斷有辦公人員來往，樓下的安全防盜門先是三天兩頭出問題，此後便乾脆24小時敞開著，形同虛設。治理中，小區業委會、業主需要依靠相關部門的力量，並且需要物業公司積極配合。住宅性質小區中發生鄰居擅自“住改商”的情況，業主可及時向小區業委會或物業公司反映，小區業委會、物業公司在得到相關部門的支持下，開展清理“住改商”活動。可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”工作人員使用電梯運貨等措施，讓擾民的公司搬離小區。與“住改商”商戶有利害關係的業主也可拿起法律武器，提起相鄰權訴訟。
來源：北京晚報 記者 趙喜斌
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