上海的地產，比垃圾分類更有看頭！

最近，垃圾分類成了上海的熱門詞匯。

其實，上海的地產，熱度遠比垃圾分類更久遠，也更有看頭。

根據國家統計局的數據，鑒於我國城鎮化進程剛剛過半（2017年末的城鎮化率僅為59%），預計今後5~10年城鎮人口仍會以每年2000萬人左右的速度增加，因城鎮化而產生的住房需求依然具有可持續性。與此同時，如果中國經濟今後10年保持5%左右的實際增長率，城鎮居民的可支配收入則可保持中速成長，對住房的改善性需求也會提供堅實的支撐。可見，中國城鎮居民新增住宅需求是長期、趨勢性的，並非是短期、周期性的。

而作為核心大都市的上海，則匯聚了更多的住宅需求。

華經產業研究院數據顯示：2018年上海房地產開發投資額為4033.18億元，同比增長4.6%；2018年上海商品住宅開發投資額為2225.91億元，同比增長3.4%；2018年上海本年購置土地面積為144.57萬㎡，同比下降19.6%。

上海商品住宅開發投資額（億元）

資料來源：華經產業研究院

華經產業研究院數據顯示：2018年上海建案施工面積為14672.36萬㎡，同比下降4.5%；2018年上海建案新開工面積為2687.16萬㎡，同比增長2.6%；2018年上海建案竣工面積為3115.76萬㎡，同比下降8%。

上海建案施工面積（萬平米）

資料來源：華經產業研究院

根據CREIS 的數據，2007年至2018年，上海房價整體呈現上升的走勢。從同比漲幅來看，自2011年至2018年，成交均價同比漲幅收窄。2011年和2012年上海新房價格接近於零的同比增速，是因為一系列限購限貸政策的有效遏製。預計2019年上海樓市的價量將繼續延續2018年的穩定態勢，一手房價量穩定，熱點區域的一手房關注度還將維持較高熱度。

上海住房價格指數走勢

資料來源：CREIS

2018年，上海房地產市場保持調控政策的連續性和穩定性，從限購、限貸、價格監管到規範企業購房、加強搖號監管，充分體現了中央“房住不炒”的調控決心。在中央決定堅決遏製房價上漲後，市場短期預期有所轉變，觀望情緒有所增強。但在經歷了2017年的樓市交易低迷、成交量大幅萎縮後，銷售有所回升。

上海市場化新建住宅銷售出現了“冷熱不均”的現象。中心城區項目多以改善為主，因其兼具了地段、配套、價格等多方面的優勢，且綜合性價比高，受到購房者青睞，認籌率較高。而郊區尤其是一些地理位置偏遠的項目則少人問津，建案呈現銷售疲軟狀態，去化速度較慢。

2019年開年，上海地區多家銀行下調首套房貸款利率。不難看出，經過前期一系列嚴格的調控措施，多數投資性質的貸款需求、加杠杆的投資行為已得到有效抑製，市場剛需群體佔據主要部分，限購限售政策出現地區差異化，有針對的調整來保障剛需群體的利益，銀行出現利率下調也不失為保障剛需利益的措施之一。

根據貝殼研究院的數據，在2019年一季度，上海全市二手房共成交51,985套，較2018年一季度36,049套，同比上漲44%的成交量。從數字確能看出一些“春天”的氣息！

去年11月份上海進博會期間，公布了以上海為龍頭的長三角一體化上升到國家戰略。一個以一線城市為未來經濟發展引擎的戰略基本形成，未來準備打造具有全球競爭力的全球城市格局。房地產市場也會隨著國家發展戰略的轉向而發生轉變。可北京、上海為主的一線城市的土地資源十分稀缺，像深圳幾乎很少在中心區有土地出讓，北京、上海也是同樣情況。沒有可供土地資源，又如何讓房地產企業把資源轉移到一線城市呢？於是新的一輪推廣一線城市的土地拍賣價格無可避免，存量房在一線城市有可能還會出現一輪上漲，更多的房地產投資者會再次選擇一線城市作為避風港。

上海的地產，未來依舊大有看頭！