投資客撤離 環滬市場全面降溫

本報見習記者 李貝貝 上海報導

中國社科院財經戰略研究院近日發布的報告顯示，在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。

事實上，在調控政策毫不放鬆、上海及全國市場普遍“降溫”的同時，以往被視為“價值窪地”、承接上海樓市溢出置業群體的環滬樓市也已風光不再。在浙報傳媒研究院院長丁建剛看來，當前包括嘉興、昆山等在內的環滬“衛星城”受到了上海這樣的一線城市預期改變的影響。

嘉興樓市降溫

作為環滬城市圈中少有的不限購城市，地處上海與杭州之間、既“環杭”又“環滬”的嘉興房地產市場近期的表現卻不盡如人意。

嘉興房產超市網數據顯示，2018年前三季度嘉興共發出77張新房預售證，入市住宅20175套，比去年同期（15828套）上漲27.46%。

新房加緊入市的同時，開發商也紛紛打響了“促銷戰”。例如，卓越·泓璽台打出了“限定房源首付一成起”的廣告，金茂府首批房源、雅居樂金茂·中央公園、佳源城南印象等選擇毛坯入市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，各地現在限價比較嚴厲，從規避價格管控的角度看，這些建案有降總價吸引消費者的導向。而在市場不好的時候，開發商降價跑量的動作也相對較多。

《華夏時報》記者致電了佳源城南印象售樓處，置業顧問稱，項目已經拿到預售證，將於12月開盤，確實是毛坯入市，“總價低一點”。值得注意的是，該置業顧問向記者透露，外地人購房沒有限制，首付五成即可。同時，不需要凍結資金，只要提供存款證明，或是理財產品的數額證明也可通過驗資。

隨著一手房供應量的增多，加之上海這類外來投資者逐漸抽離，嘉興二手房市場的表現也同樣不佳。根據國家統計局浙江調查總隊於10月底發布的統計數據，嘉興9月二手房均價環比下跌1.50%。而安居客嘉興分站平台顯示，嘉興11月二手房均價為11320元/平米，環比10月份11424元/平米的均價下跌了0.91%，同時，新西塘孔雀城、翡翠公館、嘉業陽光城等熱門建案的掛牌均價也出現環比下跌的情況。在嘉興房產超市網二手房平台上，記者發現世瀚房產掛出一套位於國際商務區的麗江半島房源，房源單價僅為15874元/平米，明顯低於小區掛牌均價（17939元/平米）。

與此同時，土地市場“降溫”的表現更為顯著：2018年前三季度，嘉興市本級成功出讓71宗地塊（含宅地、商業、工業用地），相比去年同期減少23宗，土地成交面積約270.26萬平方米，同比去年下滑22.9%。《華夏時報》記者不完全統計，截至10月底，嘉興年內已有11幅土地遭遇流拍。

環滬市場“量價齊跌”

浙報傳媒研究院院長丁建剛告訴記者，不只是嘉興，當前其實環滬、環杭包括上海這樣的一線城市都在降溫。作為上海的“衛星城”，在過去的兩年中，嘉興、昆山、太倉、南通等環滬樓市上實際上更多的是從上海溢出的購房者，包括剛需和投資者。但當市場預期發生改變的時候，投資者的行為發生明顯改變，因此帶來環滬市場的降溫。

中原地產研究院於11月9日發布的《環滬城市2018年10月月報》（注：該份報告僅統計湖州、嘉興、啟東、慈溪、太倉、昆山六座城市）顯示，10月環滬新房市場新增供應325.1萬平米，同比下跌16.69%，成交179.31萬平米，環比下跌24.56%。其中，供應方面，除昆山新增供應上漲外，其他環滬城市均呈下跌態勢，太倉和啟東下跌超過50%。

成交方面，10月環滬城市均呈下跌態勢，其中嘉興成交103.04萬平米繼續領跑環滬區域，但成交環比下跌20%，湖州成交21.48萬平米，環比下滑31.32%，昆山成交23.12萬平米，環比下滑28.99%。該月報稱，環滬住宅市場整體成交量自6月份起連續5個月持續下滑，部分發展商將通過降價等手段以價換量沒有達到預期效果，後期將面臨較大去化壓力。此外，在土地市場，10月環滬土地市場供給成交19幅經營性地塊，較9月份進一步下滑。

去化速度或進一步減緩

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為，環滬樓市降溫主要有兩大原因：“一是限購限貸導致的流動性收斂，池子裡的魚越來越少了；二是限價導致房價上漲預期消失，有資格、有能力的投資客全面退潮，高房價擠出首置客，案場流量下降，改善型客戶觀望。”

與歐陽捷看法類似，同策谘詢研究中心總監張巨集偉也指出，來自上海的投資客目前基本都撤離，使得環滬市場交易的活躍度大幅降低。其同時分析稱，從當前的樓市表現來看，上海、蘇州、南京、杭州等長三角的核心市場都進入了一個調整的階段，必然會帶動周邊三四線城市進入調整期。同時，資金鏈緊張的房企們開始降價跑量，尤其是環滬的一些建案並不那麽好賣的時候開始“放價”，所以導致環滬市場出現了調整的狀態。

“第一維度發生改變了，第二維度再怎麽變也不會強過第一維度。”在浙報傳媒研究院院長丁建剛看來，當前包括嘉興、昆山等在內的環滬“衛星城”受到了上海這樣的一線城市預期改變的影響。這種城市之間、區域之間比較的“第二維度”深受“第一維度”即經濟和社會發展、金融貨幣政策、房地產市場政策等大勢的影響。在現階段整個市場，甚至包括“衛星城”所圍繞的城市都處在下行階段，所以“衛星城”的優勢也很難逆轉第一維度。

值得注意的是，大多數業內人士認為，環滬樓市迎來的不是大起後的大落，而是更穩定的市場狀態。

“環滬樓市的表現跟整個市場的表現是一樣的，是基於市場供需的關係開始出現的趨緩現象。一些環滬城市和上海郊區建案在價格方面出現20%左右的調整，我覺得也都是很正常的一種修複的狀態。”陳晟向記者直言。

“未來樓市將進入橫盤時代，房企將減少拿地、政府小幅下調地價，房價將在雙向限價區間內小幅波動，並在未來一年內保持底部平穩，成交量也將在明年中期恢復平穩，”歐陽捷認為，環滬樓市短期內不會再有過去的火爆場面了，預計未來成交量都將保持在高峰期的六成左右，“這一相對低位將是新常態”。

陳晟謹慎地表示，“我覺得現在還是一種大穩定、小動蕩的這麽一個局面”。其也預測，這種情況還會要持續到明年甚至到下半年，在政府限價的要求之下，“現在是把之前2016年、2017年過快的漲幅進行修正或者說恢復的這麽一個過程。”

責任編輯：張蓓