“速凍”二手房市場

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從3月成交1.6萬套的市場高點，到傳統的“紅五月”不紅引發市場關注，再到6月過半成交僅五千套有余，近幾月的北京二手房市場從火熱之態一路降溫。多家機構數據顯示，伴隨著“小陽春”退場，北京二手房市場已經明顯退燒。而二手房成交明顯下滑的另一面，是新房成交量的上漲。專家分析稱，當前市面上新房尤其是限競房供應較多，且大部分產品品質也較此前有了明顯的提升，在這種情況下，新房和二手房之間其實形成了一個輪動的效應，一部分原本計劃購買二手房的客戶開始向新房市場轉移。此外，二手房成交量再降的原因還在於，大部分市場需求在“小陽春”行情刺激下已經漸次釋放，現階段增量需求有限。

成交：二手房網簽再降

一路走高的初夏溫度與北京樓市成交走出了相反的軌跡。自今年3月二手房成交破1.6萬套、刷新2018年5月成交記錄以來，此後連續幾月北京二手房網簽開始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越過6000套。

諸葛找房數據顯示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，佔上月成交量的41.10%，半月已過，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房網簽量分別為13764套、14440套。二手房掛牌量方面，在4月掛牌量達到高位後，5月出現小幅回調，截至6月17日掛牌量小幅上漲。

對於二手房網簽下滑以及掛牌量的增加，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，伴隨著限競房項目的“井噴”，部分購房需求被限競房吸引，加之近預售屋地產政策有所收緊，購房者觀望情緒濃厚，入市積極性下降，多重因素影響下使得二手住宅成交量走低。而市場上也存在部分業主想趕在最後一波行情前將房屋出售，因而選擇將房源掛網，由此便帶動了掛牌房源量上漲。

值得一提的是，二手房成交明顯下滑的另一面是新房成交量的上漲。

北京商報記者了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已經成交3993套，佔上月成交量的84.87%。諸葛找房數據研究中心方面更是預測，從北京6月以來新建商品住宅、二手住宅成交量數據來看，6月新房成交量走高，將會遠超5月。

來自我愛我家研究院方面的數據，似乎更能印證6月至今新房成交熱度的提升。據其提供的統計數據，從截止6月18日的數據來看，6月北京新房市場熱度的確比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有產權房的純商品住宅上，6月目前平均每日的網簽量為155套，較5月增長48.4%。

需求：增量有限

除了新房供應方面來自限競房對二手房的分流因素外，現階段需求端方面，有限的購房需求也是影響二手房成交表現的一大重要因素。合碩機構首席分析師郭毅直言，“紅五月”不紅以及6月以來的“欠佳”二手房成交表現，形成原因也正是因為市場增量需求有限。

“目前，北京意向購房客群本身一直受到最嚴格的限購與限貸政策的製約，每年所能釋放出來的購房需求其實是有限的。加之二手房能否順利交易，還會受到整個二手房流通環節的影響，即購房人能否順利購房要看能否騰挪出購房資格和購房資金。實際上，能夠騰挪出購房資格和購房資金的這部分人群，每年的增量更是非常有限。”在郭毅看來，因為在北京現行的嚴格限購與限貸政策的製約下，北京每年並不會釋放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很難形成一個可持續的爆發式的增長。

郭毅告訴北京商報記者，以往所說的“紅五月”，是依托政策節點，業內對一段時間內市場成交狀況的反饋，實際上體現出了政策的調整周期與市場的應激反應。通常情況下，政府會在兩會後明確當年的樓市調控方向，然後開發商會根據新一年的調控方針，做出自己的行銷排布，所以項目入市的一個集中期基本上是在四、五月份，這就使得五月份左右的樓市成交較為火熱，“紅五月”的說法也便由此而生。

不過郭毅也表示，其實隨著政策在不同時間節點的或松或緊，成交量自然也會有所波動。

此外，郭毅進一步指出，一年的成交量會集中在4、5月份去集中體現，還是9、10月份去集中體現，跟開發商的推盤節奏也有著最直接的關係。

“不難發現，今年新房在整體的行銷周期上存在著明顯前置。從春節前，其實就開始有大量項目開始鋪排入市了，而且在價格上也基本上都調整到位。這樣的情況下，就使得今年的實際成交節點相對更早一些，所以我們看到在春節之後，很快市場的銷量就啟動起來了。”郭毅如是補充道。

趨勢：降溫成共識

“小陽春”不可持續以及樓市的降溫，幾乎已成業界共識。事實上，對於“小陽春”過後的樓市溫度驟降，房產專家及相關研究機構也早已有所預料。

稍早前，中原地產首席分析師張大偉在接受北京商報記者採訪時表示，當前房地產市場無論是北京還是其他城市，在3月達到高峰後，4-5月其實都在依次退燒。“北京二手住宅網簽量從3月的1.6萬套，到4月的1.44萬套，再到5月的1.37萬套，持續下行。”

而根據貝殼研究院近期發布數據，近期樓市降溫在全國範圍內也有例證，5月重點城市二手房市場再度出現降溫，不過降幅收窄。分城市看，其監測的14城中有9城實時二手房成交量環比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。對此，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，三個一線城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影響，另一方面與市場向改善板塊輪動有關，受“認房認貸”約束，改善需求釋放較為緩慢。

來自我愛我家研究院的數據，則更加能夠清晰可見近期北京二手房成交的降幅情況。據其數據，6月迄今北京二手住宅網簽量不足6000套，平均每日網簽量較5月下降25%。“從網簽數據來看，市場還在降溫，這主要是近兩年北京樓市調控本身較緊，而今年4月政策再度加碼所致。”

此外，樓市的降溫在經紀人的工作狀態上也能有所體現。北京商報記者調查發現，相比3月時的繁忙接待，中介機構經紀人近幾月的工作狀態也似乎隨稍顯“慘淡”的成交變得清閑起來，開始由帶看轉為電話尋找或推薦房源。

“我自己有房，因此中介打電話詢問出租或出售是常態。近期明顯感覺到，中介特別想讓我把房源掛上去，然後還給我推薦很多換房的房源選擇。”劉齊（化名）稱，因為感覺到近期樓市又不太熱了，所以自己打算觀望一陣再說。

就北京二手市場接下來走勢，國仕英預測，下半年新房市場受限競房項目帶動，成交量將會處於較高水準穩定發展，二手房市場將保持低位穩定運行。