3月賣了1.6萬套，北京二手房真回暖了？

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伴隨著陽春三月的溫度回升，北京二手房市場出現新一輪成交高峰。多家機構4月1日發布的統計數據顯示，3月北京樓市二手房網簽住宅16051套，創下了近十個月以來的簽約新紀錄。這也是2017年“3.17”樓市調控後、第三個月度簽約破1.6萬套的月份。由於2月因春節因素成交量有所回調，目前尚無法滿足“連續三個月上漲”全面復甦的走勢，但“二手房走出低谷”已經成為市場的一致判斷，但業內也提醒，受到信貸嚴格、限競房庫存高企等因素的影響，市場不會出現太明顯的反彈，購房者和小業主都應審慎判斷。

三大因素促使成交井噴

諸葛找房數據顯示，3月北京樓市不僅在新建商品住宅成交量上，遠高於上月與去年同期，在該月度二手房網簽量上更是同、環比俱增：二手住宅成交16051套，環比大幅上漲163.52%，同比上漲43.88%。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，3月的北京二手房網簽數據是2018年5月後、連續10個月以來的最高值；也是繼2017年“3.17”樓市調控後，除了2017年4月及2018年5月兩個單月外，第3個二手房住宅成交量破1.6萬套的月份。

北京商報記者查閱過往網簽記錄發現，2019年2月北京二手房成交量為6091套，2017年4月及2018年5月北京分別實現網簽16902套、18096套。

在中原地產首席分析師張大偉看來，信貸政策的略微寬鬆、調控周期內市場需求的積壓，以及受新房促銷導致的“以舊換新”需求增加等，是3月北京二手房簽約窗口期成交量井噴的主因。

在張大偉看來，一方面，當前信貸政策相比之前有所寬鬆，購房抵押貸款政策基本平穩，另外，市場短期炒作“國管公積金政策收緊”，也使得部分觀望需求加快入市。另一方面，過去一年低迷的成交量下，積蓄了不少需求，特別是北京在過去接近2年的調控周期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節後部分地區新房加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使得市場活躍度加大。全國其他部分城市放鬆房地產調控，疊加部分漲價謠言出現干擾市場走勢，如很多城市宣傳利率大幅度降低、限購有調整等，也被張大偉視為影響北京二手房成交表現的一大因素。“最近一段時間，基於房價確實有所下跌，各種炒作開始井噴，很多人對政策放鬆開始出現預期，害怕錯過上漲。”

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也指出，3月二手房簽約數據井噴，是源於受此前政策影響積壓及其市場預期改變的購房需求，在近一月時間裡得到了集中釋放。

新房庫存的擠壓

需要指出的是，3月北京二手房成交熱度攀升的另一面，是北京新房庫存壓力的激增和信貸的嚴格執行。

統計數據顯示，在3月北京二手房簽約量破1.6萬套的同時，北京新建建案的供應量也在不斷走高。據中原地產研究中心統計數據，3月北京供應建案住宅3707套，繼續增加供應，庫存積壓也持續上升，目前庫存已經達到了6.88萬套，這也是房地產調控2年多來的最高點。

值得一提的是，北京樓市庫存高壓之下，去年放開供應閘口的限競房“唱主角”。截止4月1日，北京合計入市限競房45個項目，共取得6期預售證，提供建案住宅限競房30146套，當前隻網簽了7631套，按照面積計算網簽比例，80.3萬平米的銷售面積隻簽約了22.2%。而從整體看，所有項目入市的實際銷售的平均簽約數量也不足40%。

事實上，除了已經取得預售證的限競房項目外，另有大批待售項目正在排隊中。張大偉透露，2019年入市的限價房有望超過6萬套。

此外，麥田房產方面還指出，基於2019年北京住宅用地計劃供地量和前兩年將保持一致，預計政府在供地方式和供地結構上還將有所調整，除了非“限房價”供應地塊佔比增加外，降低區位不佔優勢的地塊出讓底價亦有較大可能。這或將更多地調動起開發商的拿地熱情。

根據麥田房產2月統計報告，2月北京住宅用地出讓方式有較大改變，在本月成交的9宗住宅用地中，其中有3宗地嘗試採用“限地價、競自持、報方案”的競地方式，不再“限房價”，結束了2016年底以來北京出讓住宅用地全部“限房價”的歷史。

反彈有限

3月井噴的二手房成交數據，也引發了業內外關於北京樓市回暖持續性問題的熱議。而整體市場反彈有限，這一觀點得到了多位專家的認可。

國仕英表示，從3月北京新房、二手房成交數據可以看出，北京市場回暖趨勢明顯，已經逐漸走出低谷。不過就“回暖趨勢能否持續”，國仕英認為，北京樓市在過去兩年內經歷了嚴格的調控，市場各項指標已達到調控預期，目前北京二手房市場已回歸理性，短時間內在無調控政策刺激下，將會保持穩定運行態勢。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，這種升溫主要是季節性因素導致。第一，今年的環比增幅與2018年同期相當，與2015-2016年市場較熱時相比，今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數據來看，3月第4周的周度交易量持續環比下降，表明市場節後快速升溫的勢頭並沒有持續。

從價格看，二手房成交均價漲幅較穩。3月北京二手房成交均價61420元/平方米，較比2月上漲2.5%。3月高單價的中心城四區，成交佔比環比提升2.5個百分點，擴大均價漲幅。若剔除結構性原因，3月均價漲幅在歷史周期中不大。從短期看，3月後兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌，均價上漲勢頭難以持續。

許小樂表示，目前市場預期仍平穩。3月北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，帶看量同比增長14%，買賣雙方入市積極性仍處低位。近半年業主報價保持平穩，一季度業主上調掛牌價的次數雖環比上升，但仍有近8成業主下調報價。3月購房者成交周期79.2天，仍然處於較長的區間。

“在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎。”此外，許小樂還強調稱，如果後續缺乏持續的政策支撐，市場會轉入季節性向下調整，全年交易量呈現前高後低的態勢，3月份的交易量有可能是全年的最高點。

麥田房產方面則表示，從2月土地出讓方式不再“限房價”一刀切，以及近期銀行房貸審批和放款速度均有所加快等政策信號可以看出，目前北京房地產政策環境的嚴厲程度較之前有所緩和，但考慮到住房信貸政策未有松動變化，預計接下來市場仍將呈現理性復甦走勢。

合碩機構首席分析師郭毅指出，今年樓市自春節後的兩周時間，確實已經出現較為明顯的回暖現象，從3月整月的成交情況來看，也印證了春節後的市場回暖。郭毅認為，這一輪回暖的主要原因，一方面在於去年寬鬆的貨幣政策改善了市場預期，另外一層原因則在於當前北京市場可選擇的項目量較多，同時開發商采取了一些價格手段，給予了一定價格優惠，在此背景之下，使得之前積累觀望的需求得到一個集中的釋放，因而形成了3月 “小陽春”的局面。

“‘小陽春’局面能否持續，我認為還是取決於限購、限貸政策。當前北京仍然執行非常嚴格的限購、限貸政策，同時二手房首付比例高達八成，所以從目前來看，北京樓市的這種短期回暖，其實是可以預期的。”由此，郭毅指出，北京樓市長期且持續出現二手房成交量的高漲，甚至出現價格的升溫，可能性並不大。