基金偏愛地產 房企該如何搶食一線存量蛋糕？

資本對房地產的熱情從未減少，經過數年快速成長，房地產基金已經成長為金融與地產結合的重要領域和方向。

今年3月，美國私募基金巨擘黑石再度傳出考慮收購上海存量物業的消息，這也是黑石近半年內在上海並購商業地產項目的連續性動作。

中國房地產經過數十年疾風驟雨式的高速發展，已慢慢步入由增量到存量的轉型期，越來越多房地產商意識到，存量房改造和經營是未來的關鍵。

從直接買地蓋樓到通過運營來獲得長期收益，存量房市場顯然更看重企業運營和服務的能力，基金公司本身所具有的金融屬性也使得其有一套獨特的運營邏輯。

同時，隨著國內信貸政策不斷收緊，國內投資者對於大宗物業的態度愈發謹慎。相比之下，境外投資者卻更活躍，緊抓著機會增加在中國的投資。

事實上，近年來類似黑石、基匯資本等外資房地產基金對國內大宗商業項目的熱情持續高漲。

戴德梁行發布報告顯示，在過去的2018年，上海大宗房地產投資市場持續火熱，交易金額超過人民幣1050億元，已連續3年突破千億交易規模。外資收購活躍，外資買家佔比持續上揚，投資金額佔比61%，相較2017年佔比24%增長了37個點。

分析認為，外資系統性加碼中國物業投資，主要是因為外資房地產基金擁有成熟的資金池模式，資產管理經驗豐富，對物業改造、提升價值把握強。

而內資在投資市場收縮，則緣於基本面趨緊+資金壓力：去杠杆使經濟處於調整檔期，資管新規使融資渠道受限、融資成本高企，銀保監會合並使保險資金放緩物業投資，住宅市場趨冷使房企承受現金流壓力。

戴德梁行預計2019年，上海大宗交易市場千億規模格局還將持續，資產價格將趨於理性，將有利於投資者篩選優質物業；上一個周期高杠杆收購在現金流壓力下會尋求退出，市場交易將持續活躍；外資還是上海市場的主要參與者，在保險監管機構體制調整完成後，保險機構投資將繼續加大。

資本的運作和金融工具的使用對於房地產行業的重要性不言而喻。在融資冰河期的現實面前，房地產基金本身具有的金融屬性使其有著明顯的優勢。

儘管如此，不少國內房企亦蠢蠢欲動，融創、首開、遠洋等眾多房企已經透過基金參與城市更新，紛紛搶食一線城市存量市場蛋糕。

在中國的金融與商業中心之一上海，房地產與基金的發展一直是風向與標杆。這裡有著領先全國的房地產金融創新土壤，有著最為成熟的房地產投融資市場，也有著強勁的供給與需求，是房地產基金首選的目標城市。

2019年4月，觀點地產機構主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”將隆重舉行。屆時將邀請上海、華東及全國的開發企業、金融機構、地產基金等標杆，以金融和房地產基金為焦點，探討基金與房地產的創新發展之路。