平安不動產西南聯盟 金茂、華僑城、中鐵入局昆明千畝地塊

觀點地產網平安不動產8月份在昆明58億元底價拿下的千畝地塊，在小夥伴中國金茂的一紙公告下，牽引出了新的合作進展。

12月26日，中國金茂發布公告，其全資附屬公司金茂天津與昆明華僑城、深圳創啟、中鐵房地產及項目公司簽訂協定，以就標的地塊的開發開展合作，各自持股量分別為34%、32.97%、23.03%及10%。

觀點地產新媒體了解到，深圳創啟即為平安不動產子公司，今年8月17日，其以57.89億元底價競得雲南昆明呈貢東部13宗地塊。深圳創啟此後設立項目公司開發地塊，並先後引入三家央企。

按照簽約各方的意向，地塊劃分為標的項目A及標的項目B，其中，標的項目A由深圳創啟、昆明華僑城及中鐵房地產聯合開發，並由中鐵房地產負責操盤；標的項目B佔地面積為41.9萬平方米，規劃建築面積為59.6萬平方米，由金茂天津及昆明華僑城聯合開發，並由金茂天津負責操盤。

對於此次合作，截止發稿時，金茂、華僑城等相關人士並未回應觀點地產新媒體。

事實上，轉讓股權引入第三方合作已經成為平安不動產拿地之後的慣常操作。作為平安集團旗下的不動產資產開發管理平台，除了承接平安旗下大量商業辦公大樓進行資產管理外，在越來越多的時候，這個不動產資管平台都在化身財務投資者，參與到項目的開發中。

昆明土地朋友圈

今年8月17日，是昆明呈貢土拍市場全年最引人矚目的時刻。這一天，呈貢將通過網上競拍的方式，一次性出讓位於高鐵旁的超千畝建設用地。

觀點地產新媒體了解，地塊位於呈貢吳家營片區東部、高鐵站旁，土地編號為KCC2017-9-A1——KCC2017-9-A13，包括10宗城鎮住宅用地和3宗零售商業、批發市場、餐飲、旅館、商務金融、娛樂用地，總土地面積1258畝，含1190畝住宅用地和68畝商業用地。

在業內人士看來，呈貢近年來樓市供應量偏低，千畝土地放閘，加之附近有高鐵站加持，地塊理應受到熱捧。但奇怪的是，當天競拍者寥寥無幾，僅有的3名競拍人參與，最後只有深圳創啟一家出價。

因此，僅一輪競拍，平安不動產便已底價將地塊收入囊中。

拍賣過程波瀾不驚，但對市場造成的影響並不少，57.89億元的拿地總價，超過昆明上半年全市土地成交總價的四分之一，也刷新了2018年昆明土地最高總價。

市場的熱議在競得者平安不動產的刻意低調下逐漸退潮。直至四個月後，中國金茂的一紙公告才讓雲南許多業內人士意識到，那一天平靜的拍地結果背後，有數家央企已萌生介入開發的想法。

據中國金茂12月27日公告，其全資附屬公司金茂天津與深圳創啟（平安不動產）、昆明華僑城、中鐵房地產及項目公司簽訂該協定，以就標的地塊的開發開展合作。

根據該協定，標的地塊佔地面積為83.89萬平方米，規劃建築面積為112.69萬平方米。各方同意將其劃分為標的項目A及標的項目B。其中，標的項目A佔地面積應為41.99萬平方米，規劃建築面積約為53.09萬平方米，由深圳創啟、昆明華僑城及中鐵房地產聯合開發，並由中鐵房地產負責操盤。

標的項目B佔地面積為41.9萬平方米，規劃建築面積為59.6萬平方米，由金茂天津及昆明華僑城聯合開發，並由金茂天津負責操盤。

交易對價方面，標的項目B的土地成本為人民幣28.91億元。根據金茂天津於標的項目B的權益比例，金茂天津應向項目公司提供金額為19.08億元的股東貸款，按照每年8%計息，以支付標的項目B的土地成本。

具體管理層方面，項目公司設一名總經理及一名財務總監，均由昆明華僑城委派，負責總體開發建設及日常經營事項的統籌協調。同時設兩名聯席總經理，中鐵房地產及金茂天津各有權委派一名，分別負責標的項目A及標的項目B的開發建設及日常經營事項。項目公司設三名聯席財務總監，深圳創啟、中鐵房地產及金茂天津各有權委派一名。

雲南資深地產人士康兵猜測，上述合作應該是華僑城推動的，因為華僑城此前曾宣布要在雲南投資2000億元，但不進行一級開發，二級開發也不介入。

同時，對於金茂作為操盤手，康兵亦不感到意外，“金茂在昆明巫家壩談了幾宗地塊，但大部分都還沒有掛出來，之前拿了一塊地，在前期推進。”

康兵指出，目前呈貢高層樓價大概在1.1萬-1.2萬之間，但住宅產品供應量比較小，按照地塊樓面價來看，由金茂開發成中高端別墅，還是比較合理的。

平安不動產投資局

在昆明呈貢千畝地塊的歸屬騰挪過程中，平安不動產基本扮演了這樣的角色——

平安不動產底價57.89億元競得超千畝建設用地，此後成立地塊分成A、B項目。其中A地塊引入中鐵、華僑城，自己保留近半股權；B地塊引入華僑城、金茂，自己則退出。最終地塊分別由華僑城、金茂操盤，平安不動產推至財務投資角色。

這幾乎是平安不動產最常用的投資模式之一。

觀點地產新媒體了解，作為不動產管理與投資的主要平台，平安不動產承擔起為平安集團旗下資產提供資產管理服務的角色，同時也化身財務投資者，通過入股或者拿地引入第三方參與項目開發。

平安不動產財報顯示，2017年末，公司旗下資產管理規模突破3000億元，同比增長36.1%；營業收入44.58億元，同比增長44.3%。

具體來看，在資產管理方面，平安不動產接受平安集團其他子公司的委託進行土地和物業的收購，並在其中獲取相應的投資顧問費；同時承接平安集團旗下包括包括上海金融大廈、深圳平安金融中心等商業辦公大樓的的資產運營管理。

一份來自上海新世紀的評級報告顯示，2017年，上述兩項業務共計為平安不動產帶來11.11億元的收入，聯合獲得其他谘詢、管理費用，平安不動產資產管理業務2017年的總營收為16.12億元，佔比36.15%。

近年來，在平安不動產的資產版圖中，增添了更多住宅地產的身影。在拿地之後，通過轉讓部分股權引入第三方共同開發，已經成為平安不動產以財務投資者的身份坐收投資之利的一貫套路。

觀點地產新媒體此前曾報導，去年斥資逾百億拿下的武漢楊泗港地塊，外界就已經傳言平安不動產通過轉讓股權引入了龍湖、金茂、越秀合作。

實際上，平安不動產的房企朋友圈並不止於此。

上述評級報告顯示，截至2017年末，通過“債權+股權”的形式，平安不動產相繼投資了包括龍湖、金地、萬科、綠城等眾多房企的項目開發。其中，投資佔比最大為龍湖，債權投資規模為108.48億元，股權投資規模為87.5億元，項目達22個。

該報告還顯示，由於加大對與房地產企業共同設立的項目公司的投資，平安不動產多項投資指標呈現出上升態勢。

譬如2017年末，平安不動產長期股權投資81億元，較2016年末增長9.59%；應收應收账項類投資26.38億元，較2016年末增長126.92%，主要為對項目公司的債權投資和夾層投資。