租金六年漲一成半，在紐約租房還是買房？

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1/紐約租房歷史數據

租房市場和房屋買賣市場的影響因素相似，但也有些區別。相對而言租房受到巨集觀經濟的影響比較小，供需影響較大，價格波動較平緩。

紐約都會區2017租金平均值為$2246，較灣區低近$1400元。而在2011年紐約都會區和灣區租房價格相差只有$500元，差距的增長主要是由於近幾年隨著灣區等地區互聯網行業的發展，帶動了周邊租房市場。而對於早已經歷過爆發式增長的紐約而言，租房市場早已趨向於穩定。

從租房市場增幅角度看，紐約也一直相對平穩，一直以低於5%的速度在增長，而灣區在2014和15兩年的增幅達到了10個點以上。

從投資角度而言，如果在紐約都會區買房，想靠租房進行利潤增長不劃算，每年2到3個點的增長，都無法彌補房產稅，房屋維護費等的費用。

在紐約都會區，如果要進行投資，建議快進快出。如果只是在紐約工作，可能租房會相對買房更劃算，更自由。具體分析請接著看。

2/Price - to- Rental ratio房屋售租比（知識點）

2.1 售租比概念解釋

這是一個經濟學比例，主要用來衡量在某個市場租房以及買房，哪個是更具理性的經濟選擇。

房屋售價租金比 = 房屋價格 ÷ (月租金 × 12)

▶舉個例子，一套房屋的價格為 $200,000，它的月租金為 $1500，那麽它的售價租金比為：

$200,000 ÷ ($1,500 x 12) = 11.1

//售租比為11.1，那麽意味著：若現在購買這套房產並立刻出租該房產，那麽租金的收入大約能在11.1年後回本。因此，售租比對於進行房產固定收益投資感興趣的投資者而言，是一個重要的考量標準。但是，需要注意的是這個指標也是比較籠統的。

在美國買房還需要支付房產稅，社區管理費，房屋維護維修費，房屋保險費，這部分費用需要在現有的房價上增加； 但買房可以抵扣一部分稅款，租房卻是沒有的，所以這部分會要在現有的房價上減少。

2.2 售租比實際應用

一般來說美國人買房時看租售比會遵循以下標準：

♦若售租比在1和15之間：買房比租房劃算得多，果斷買買買。

♦若售租比在16和20之間：租房稍微比買房劃算。

♦若售租比在21以上： 租房比買房劃算。

而對於糾結是租房還是買房的人又是另一個角度，如果該比例大於21則推薦租房。

全美該比例排名前十的為 ：

「San Francisco」, Honolulu, Oakland,「 Los Angeles」, 「New York City」, Seattle,

「San Jose」, 「Long Beach」,

Washington, 「D.C. Anaheim」，均值為36.6。

3/紐約都會區租房還是買房整體解答

回到紐約都會區，售租比平均值為25.1， 相對而言租房和買房都差不多。其中New York City,Kings, 房屋租售比都高於21,Queens也接近20 。

我們接下來挑選售租比最高的3個郡New York City, Kings, Queen，從投資和生活兩個角度來進行分析。

如果是從投資角度，需要考慮三個選擇，並考慮哪種最優。第一種選擇為買了快速出售；第二種為買了放租；第三種為買了自住等待合適時機要麽出售要麽放租。

如果是從生活角度，選擇比較直接簡單。 第一種選擇為買房；第二種為租房。

3.1 紐約都會區紐約市買房 VS. 租房解答

▶3.1.1 投資角度

售租比為25.1，如果在該地區買套房立刻出租，出租的收入需要25.1年才能回籠。 所以該地區從投資的角度不適合放租，時間成本太長。要麽買了直接快速出售，要麽等待合適時機售出，這個合適的時間最好也不要超過3年。

▶3.1.2 生活角度

該地區的房產中位值為139萬美金（ZILLOW數據來源），租金中位值為3681(ZILLOW數據來源），假設付20%的首付，預計每個月租金所用水電煤138刀（NUMBEO數據來源），將這些數值輸入到Trulia的租售對比計算機中，加上所要支付的房產稅，個人稅費減免，利息率等，五年後在買房所花的現值為380K美金，租房則為220K美金。而且在可預見的未來，租房比買房都更加劃算。你可以享受租房所帶來的自由、便利等，也不需要花時間和金錢進行房屋維護等價值。

所以綜上，從生活角度考慮在紐約就不要考慮買房了，租租房就好了。

3.2 紐約都會區皇后地區買房 VS. 租房解答

▶3.2.1 投資角度

售租比為19.8，如果現在在該地區買套房立刻出租，出租的收入需要在近20年回籠。所以該地區從投資角度不適合買了放租，要麽買了直接快速出售，要麽等待時機合適出售。

▶3.2.2 生活角度

我們再將該地區的房價中位值56萬美金，以及租房中位值2226輸入到Trulia當中，假設付20%的首付，每月租房所用水電煤188刀，那麽在五年後在買房上所花費的錢現值為160K美金，租房為130K美金。 等到9年後租房所付出的累加費用才和買房持平（230K美金）。

所以相對而言，從生活角度或者投資，如果想在紐約都會區發展定居，在皇后郡買房是個不錯的選擇。

3.3 紐約都會區國王均買房 VS. 租房解答

▶3.3.1 投資角度

售租比為23.9, 如果買房出租作為投資，也需要20+年才能資金回籠。

▶3.3.2 生活角度

該地區房產中位值為77萬，租金中位值2358，同樣假設20%首付（256K美金），每月水電煤等約138刀，那麽在五年後買房上所花費的錢限值為210K，租房為140K；並且在10年內，租房都比買房劃算。

關於對某一地區買房或者租房還有更多疑問，或者很糾結，歡迎後台留言給地產君，我們會盡量解答！

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