預售屋銷售制度亟待明確法律性質

對話人

北京大學房地產法研究中心主任樓建波

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華

北京理工大學法學院副教授、中國民法學研究會副秘書長孟強

《法制日報》記者陳磊

預售屋預售制度規則模糊

記者:房價,一直是“撥動”公眾神經的熱門詞。最近一段時間,全國多個地方出現新房銷售價格下調的現象。比如,北京、廣州、杭州、合肥、廈門等地,受到社會廣泛關注。

在北京市通州區,2017年10月,某建案備案價為每平方米3.75萬元,但到了2018年6月,建案均價跌到了每平方米2.68萬元。在廣州市,據某建案業主說,他們購買這個項目時,售價在每平方米5.2萬元至6萬元不等,但近期,這個項目樓房的價格全線下調,有新業主是以4萬元每平方米的價格成交。

值得我們注意的是,在上述多個地方,開發商下調預售屋銷售價格後,導致了老業主維權事件,進而引發多個建案出現退房潮、退款潮。

樓建波:對於這個問題,法律上的規定是清楚的,如果是房子品質有問題,業主要退房是可以的,但是就因為降價而退房,在法律上是說不過去的。

鄒琳華:退房潮主要涉及的是預售屋,而不是成屋。也就是說,退房潮、退款潮與預售屋預售制度中的有些規則不太明確有很大關係。如果是成屋,一手交錢,一手交房,就可能不存在這些問題,因為雙方對交易的理解是一致的,交易完成後,雙方都履行了合約義務。

現在引發爭議的是預售屋。按照一般法律規則,買預售屋是一種預定行為,交一部分定金預定一套房子,這時候房子實際上還沒有蓋好。就像交定金預定一個商品一樣,商品還沒有生產出來時,其實是不存在的,我們只是描述有這麽一個商品。按照這個邏輯,買方交定金預定預售屋,在開發商還沒有交房時,如果不想要了,可以要求開發商退款。

記者:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組統計的數據顯示,今年9月,100個城市的二手房掛牌均價環比下跌0.11%,市場降溫顯現,在一線城市中,除廣州外,二手房掛牌均價都出現了環比下滑。

鄒琳華:這反映了我國房地產市場的一些走向。目前,根據我們的統計,一二線城市二手房市場房價有輕微下行,三四線城市二手房市場房價在退熱,也就是漲幅下降了。

在這種情況下,大家對購房合約的理解出現了不一致的情況。開發商認為,買了就要履行合約。購房者認為,根據預售屋預售制度,房子本身是不存在的,自己提前把全款借給開發商,開發商應該給一個價格優惠,不然的話,也不能提前把錢給開發商。當房價下降的時候,這個價格優惠就不存在了,反而買成屋比買預售屋更優惠。

正是這一點無法得到購房者的認同。對此,如果法律有明確規定的話,糾紛就不會產生。也就是說,在成熟的市場經濟環境下,買預售屋是可以退的,但需要損失一部分定金。買預售屋不是一個買賣交易,而是一個預定交易,但目前我們沒有明確這個行為到底是什麽。

買賣雙方對制度理解有分歧

記者:我們梳理發現,在過去20年間,我國的房屋銷售價格總體上在持續上漲,但在2008年、2011年、2014年,曾經短時間出現了房價小幅下調現象。例如,2014年5月,保利地產在南京市的一個項目推出約60套房源,價格則比此前直降每平方米3800元；南京市另外一個項目在銷售時則是每套房源下跌10萬元至20萬元。

2017年,在浙江省金華市,因為開發商下調房價,老業主集體到售樓處抗議,並打砸售樓處觸犯刑法,結果,法院以業主犯故意毀壞財物罪,判處其緩刑。

據此,我們可以看到,在房價下調過程中,老業主集體要求退房事件一再上演,值得我們從遵守契約、維護交易秩序的角度深入思考。

樓建波:實際上,我個人感覺,對於自住房來講,業主不用太在意這個。根據一些數據來看,比如100年之內,房價是有漲有跌,即便是買房子以後漲了,對於自住房使用來說,沒什麽太大的關係。好多是從眾心理,最後可能就是調解,房地產商從物業費、車位費給予讓步了。

鄒琳華:從根源上,還是預售屋預售規則本身不明確,導致雙方的理解出現分歧。目前來看,我們還沒有出現持續的大規模房價下跌導致的退房事件。所以,這方面需要一個明確的規定,以解決開發商和業主之間的分歧,不能把板子打在任何一方身上,更不能把責任單獨推到購房者身上,在這背後,是一個制度問題。

孟強:合約法第八條規定:“依法成立的合約,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合約。依法成立的合約,受法律保護。”因此,除非開發商與業主在購房合約中明確承諾同一小區未來房源房價不降低,否則,購房合約一旦生效,對開發商和業主雙方均具有約束力。

如果購房合約並未承諾確保小區未來房價不下降,而業主對開發商或物業的財產進行打砸的行為,則可能構成治安違法行為,嚴重的還可能構成犯罪行為。例如,治安管理處罰法規定:“盜竊、詐騙、哄搶、搶奪、敲詐勒索或者故意損毀公私財物的,處五日以上十日以下拘留,可以並處五百元以下罰款；情節較重的,處十日以上十五日以下拘留,可以並處一千元以下罰款。”

同時,刑法第二百七十五條“故意毀壞財物罪”也規定:“故意毀壞公私財物,數額較大或者有其他嚴重情節的,處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數額巨大或者有其他特別嚴重情節的,處三年以上七年以下有期徒刑。”因此,故意打砸開發商或物業財產、造成一定後果的,行為人需要承擔相應的違法甚至犯罪後果。

預售屋銷售性質須界定清楚

記者:從實踐來看,開發商遭遇老業主退房潮時,一般選擇退款或退房,以滿足業主要求。但從長遠角度,房地產市場需要遵守契約精神,也需要遵守交易規則,更需要法律制度上的保障。

鄒琳華:還是要改革和完善預售屋銷售制度,明確銷售行為到底是一個買賣行為,還是一個預定行為。如果不界定清楚的話,雙方會不斷產生糾紛,損害我國房地產市場的健康發展。

比如,明確規定買預售屋後在一定時間段內可以毀約,但需要扣除不超過10%的定金；也可以由司法部門就此類糾紛頒布司法解釋,作為買賣雙方解決糾紛的依據。

孟強:根據中央檔案的精神,房屋主要是居住屬性,不能賦予過多金融屬性,因此,房屋在滿足居住屬性的基礎上,價格上漲或下跌是市場規律的作用,並不能歸結為開發商的行為。房屋買賣雙方都要遵守現行法律規定,共同維護房地產市場的秩序。另外,國家層面也可以由相關部委聯合下發檔案,對此現象作出明確的規範。

樓建波:我個人不希望屈從於所謂的民意,因為房價跌了退房,這是悲哀的。合約訂立以後,就對雙方都有約束力。在發生訴訟的時候,法院只要按照法律規定作出正確判決就可以。最希望看到的是,各級法院按照現行法律作出符合法律的判決。最高人民法院可以出一個司法解釋,讓法院按照法律、司法解釋就可能的退房、退款糾紛作出判決。