房企租賃融資分化:萬科獲批80億更多房企公司債被拒

本報記者張曉玲實習生陳靚深圳、廣州報導

導讀

克而瑞分析認為，租賃市場容量大，投資回報周期長，資金缺口大，現在的融資量還遠遠不夠；住房租賃專項債券標準也有待更加規範與細化；目前的資產證券化產品暫無成熟的權益退出機制。

在8月的中期業績會上宣布租賃為核心業務後，萬科在租賃業務規模和融資上大踏步地發展。

10月26日，萬科公開發行總計為80億元的住房租賃專項債第二期，融資規模為20億，用以在佛山、上海的三個住房租賃項目的發展。此前一期15億已順利發行。

一邊是萬科的順風順水，一邊是更多房企的住房租賃公司債卻被叫停或中止，整體看，房企租賃業務陷入了發展瓶頸。

從租賃全行業來看，獨立的長租公寓品牌不時“爆雷”，更是給開發商的租賃業務和融資蒙上了陰影。如近日發生租金貸爆倉的上海寓見公寓涉及租客3-4萬人，1萬多房東受損；另有上海某p2p平台旗下的租金貼現產品也出現問題。

長租公寓、租賃業務，正在經受一場漫長的考驗。

萬科此次發行的租賃公司債規模不超過人民幣20億元（含20億元），最終確定的債券票面利率為4.18%、5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

本期債券募集資金擬投入使用的住房租賃項目包括佛山-C22、上海-吳涇、上海-博園路，三個項目合計用本期債券支付14億元工程款。

今年6月11日，萬科80億的住房租賃專項債獲批，本次債券的發行是該專項債的第2期。今年8月，萬科已經完成了首期債券發行，發行規模15億元，當期票面利率4.05%。

拿下80億住房租賃融資的萬科，在布局租賃業務上也加快了腳步。

8月21日，在2018年中期業績發布會上，萬科總裁祝九勝表示，公司已將長租公寓業務確定為繼地產開發、物業服務之後的第三個核心業務。

萬科是房企中最早發展租賃業務的開發商，也是目前租賃在營規模和持有房源最多的開發商。

早在2014年，萬科就積極布局長租公寓市場，致力於成為全球領先的租賃住宅企業。

半年報顯示，截至報告期末，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

目前，萬科長租公寓業務已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品。

今年8月，多家租房中介機構被查處曝光，“甲醛事件”、“北京房租暴漲”等都將房企租賃業務推上了風口浪尖，但這並沒有影響萬科等房企推進其租賃業務的決心與腳步。

住房租賃專項債的發行，是萬科在租賃路線上的一大邁步，將為萬科租賃住宅業務發展提供有力的資金支持。

其他資金實力雄厚的開發商也在積極布局租賃。10月22日，華潤置地(26.1, 0.10, 0.39%)以底價1.2億元競得上海松江區泗涇鎮租賃住房地塊使用權。

公開資料顯示，此項目將建設租賃住房不低於825套，由華潤置地長租公寓品牌“有巢公寓”運營。有巢公寓今年6月發布，運營主體為有巢科技投資有限公司。

2017年至今年上半年，房企租賃金融大爆發，有多個租賃類reits獲批，如保利發展、碧桂園等，也有多個房企發行住房租賃ABN、公司債如招商蛇口、龍湖等。

2018年3月22日，龍湖集團發行了全國首單住房租賃專項債券，第一期30億，債券票面利率5.6%，為龍湖緩解了租賃業務融資難題。

4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，為住房租賃資金管道設立“綠色通道”，一時間，房企蜂擁而至。

但據21世紀經濟報導了解，目前的住房租賃融資主體以國企和頭部房企為主，運營商和中小房企仍舊面臨融資難題。

根據萬科公告，2018年7月13日中誠信證評評定萬科的信用等級為AAA，評級展望穩定，本期債券的信用等級也為AAA。這是房企在國內融資的最高信用水準。

年中，房企租賃融資出現明顯分化，大批房企申請住房租賃專項債券遭遇“滑鐵盧”。

5月19日，上交所資訊顯示富力地產該住房租賃專項60億元公司債項目為“已回復交易所意見”；5月29日，上交所資訊顯示，這一項目狀態轉為“中止”。

富力未公布中止原因。公開資料顯示，截至目前，富力地產並無真正涉足長租公寓的具體項目。

5月25日，花樣年中止了“花樣年集團（中國）有限公司2018年非公開發行住房租賃專項公司債券”的發行。

對此，花樣年相關負責人表示，該項債券不是被中止，而是由於為調高評級，公司主動延遲發債，從評級機構獲得相關債務評級後會重新啟動發行程式。

10月23日，據上交所披露資訊顯示，奧園集團擬非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券被上交所中止發行。該債權計劃融資規模10億元。目前尚不清楚何種原因中止。

合生創展一筆100億元的住房租賃公司債自7月2日至今，仍處於“中止”狀態。

業內人士指出，房企租賃融資出現分化，是因為很多房企將其隻當成了融資管道，而並沒有真正推進租賃業務。

今年以來，房企國內融資嚴格收縮，而房企的負債率又不斷上升，租賃金融產品成為一個視窗和突破口。

更深層的原因是，克而瑞分析認為，租賃市場容量大，投資回報周期長，資金缺口大，現在的融資量還遠遠不夠；住房租賃專項債券標準也有待更加規範與細化；目前的資產證券化產品暫無成熟的權益退出機制。