文字｜米娜
編輯｜周維
當萬達集團董事長王健林兵敗馬來西亞大馬城時，碧桂園創始人楊國強絕對沒想到自己會這麽快接踵跟上。
今年8月，馬來西亞新任總理馬哈蒂爾親自出手，位於馬來西亞柔佛州的碧桂園(02007.HK)森林城市項目被“封殺”。宣稱投資2500億元的此“城”，似乎成了楊國強的滑鐵盧之戰。
而在北京漂泊了7年的林洪也沒想到，位於千里之外的島國發生的這場“封殺”戰役引發的風暴，會如同蝴蝶的翅膀般穿越海岸線到達北京南部50公里外一個叫做永清的小鎮，最終降落到自己頭上。
從今年9月份開始，位於河北永清的碧桂園悅融華項目，一場轟轟烈烈的維權正愈演愈烈。房子蓋到一半，碧桂園要撤資，業主瞬間炸鍋了。
而碧桂園中途撤資的原因，多位碧桂園方面人士向《今晚財訊》稱，是因為碧桂園馬來西亞項目需要資金。
如果說，今年7月，碧桂園一個月內發生的數起安全事故，將公司的管理問題暴露出來，那麽，隨後碧桂園暴露的另一大問題，則是現金流危機。
《今晚財訊》翻閱碧桂園的近期公告，發現近期系列公告都與融資有關。作為地產行業的“一哥”，碧桂園頻繁融資引人注目。
更讓人關注的是，在資產上兆的國內地產公司裡，碧桂園不僅資產負債率最高，且短期還債壓力巨大，融資成本也在不斷上升。
根據碧桂園2017年年報，截至當年年底，碧桂園一年以內需要償還的負債為3788.6億元。到了2018年半年報中，碧桂園一年以內需要償還的負債，達到5307.21億元。半年之內，短期負債增長了1518.61億元。這也意味著，近期碧桂園每日需還債達14.5億元。
對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓對《今晚財訊》表示：“這個債務上升水準已經完全超過了企業負債率的標準線或警戒線，屬於嚴重債務風險，已超過了2008年金融風險的水準。如果說今年下半年沒有迅速將債務水準降下去的話，那麽可能面臨債務危機。”
儘管12月14日，國家發改委發文稱，鼓勵資產總額大於1500億元、營業收入大於300億元、資產負債率不超過85%的房地產企業，通過債券市場開展直接融資。
這對大批急需融資的地產商而言是一大利好。但不幸的是，根據2018年半年報，碧桂園資產負債率達89.85%，超過了85%的融資標準線。
據彭博最新消息，從6月至今，碧桂園已暫緩投資（主要指買地）有半年之久。
究其背後原因，無外乎二字：缺錢。
永清撤資風波
永清，位於北京南部，原是河北省廊坊市區的一個小城鎮。三年前，這裡成立了北京亦莊·永清高新技術產業開發區，由於獨特的地理位置，大批開發商紛紛在這裡入駐。
2017年，楊國強的碧桂園集團在當地開發了新的建案——碧桂園·悅融華。
今年年初，現年30多歲的林洪（化名）開始看房，想為自己在北京安個家。由於資金有限，最終他看中了這裡。“從永清到北京南四環也就四十多分鐘，我可以每天來回跑。”林洪說。
他查了一下，碧桂園是中國最大的地產公司，“給你一個五星級的家，直接網簽”……這一切都讓林洪動了心。為了買房，他不僅賣掉了父母在老家為他買的一套房子，還幾乎掏光了自己這些年在北京打工的所有積蓄。
由於擔心貸款太多會造成月供壓力太大，今年5月份，他把所有錢湊起來不到100萬元，付了50％的首付款，加上交給開發商的各種費用，他以每平米14000左右買了碧桂園悅融華一期的一套房子，房子將於2019年8月31日正式交付。
但他沒想到的是，人生的第一筆大投資，卻讓自己陷入了一場長久的維權僵局中。
今年8月底，有業主得到驚天消息：房子還沒蓋好，碧桂園卻要從這個建案撤退。
很快，9月9日，身為業主的林洪收到永清融華房地產開發公司（下稱“融華地產”）的一份告知函，上面寫道：因為碧桂園整體戰略收縮需要，現將51%的股權轉讓給北京融華匯通投資有限公司（下稱“融華匯通”），這意味著今後碧桂園悅融華建案項目歸融華匯通所有。
北京融華匯通投資公司是何方神聖？
根據天眼查數據，碧桂園悅融華項目所歸屬的永清融華房地產開發公司，其大股東為北京碧桂園陽光置業發展有限公司，持股51%；北京融華匯通投資有限公司是二股東，持股49%。
一位知情人士向《今晚財訊》透露：“從2016年開始，廊坊地區就不再新批住宅用地。2017年年初，碧桂園瞄準了永清地塊，於是選擇收購了融華匯通的地產項目——永清融華地產51%的股份。據了解，融華匯通在廊坊投資總共佔地大約有一百多畝。”
房子蓋到一半，開發商要溜了，從大品牌公司眨眼變成了不知名公司，碧桂園悅融華的業主瞬間炸鍋。
融華地產負責悅融華項目的銷售陳小姐向《今晚財訊》透露，碧桂園集團撤資是因為馬來西亞那邊的項目需要更多的資金，所以集團就決定，三線城市以下的項目，如果是合資項目，可能都面臨調整。
《今晚財訊》向北京碧桂園陽光置業發展有限公司董事長李鳳臣求證，他表示無權回復此事。而碧桂園北京公關部工作人員對《今晚財訊》的採訪要求，也沒有給予回應。
優樂居銷售總監曹先生也跟碧桂園悅融華的業主確認：“碧桂園撤資是因為馬來西亞項目需要融資，所有人去那邊了。”
很快，眾多業主發現，建案前面的碧桂園大字被遮蓋，建案的價格也被開發商調整為每平米1.1萬到1.2萬元之間。當眾多維權的業主找到碧桂園公司負責該建案銷售的總監王華峰時，他表示，碧桂園正在跟融華匯通公司洽談退股及相關事宜，具體結果會在第一時間告知。
對此，前述知情人士表示：“雙方一直沒最後簽合約，據說是因為股份的價格一直沒談好。目前雙方隻合作開發了一期項目，價格估計在2億到3億左右。”
林洪覺得自己是衝著碧桂園的品牌來的，如今碧桂園要撤資的話，希望能給前期購買的業主賠償或退款。
對此，王華峰對《今晚財訊》表示，“這不是一個中途撤資的問題，這是一個公司內部的事件。項目公司有兩個股東，其中一個是我們（碧桂園），可能會撤出這個項目。”
至於林洪等業主希望獲得的賠償，王華峰表示：“雖然很多業主是衝著碧桂園的品牌去的，但這個項目的開發主體是我們注冊的永清融華這個公司在做，碧桂園作為這個公司的大股東去參與施工、設計等內容。我們發生一些股權的變更，目前是來講是不涉及什麽賠償的。”
撤資緣由
那麽，碧桂園真的是為填馬來西亞的“窟窿”而從永清撤資的麽？
如今的碧桂園，已經成為國內第一大房企。2018年上半年，碧桂園拿地金額為1777.5億元，拿地面積為6288.8萬平方米，銷售金額達4124億元，同比增長達90%。其銷售金額遠遠超過恆大的3041.8億元和萬科3046.6億元，穩居國內地產業第一。
龐大如巨象的碧桂園，僅2018年全國在建項目就有2200個，永清和碧桂園·悅融華這兩個詞，甚至都沒有在近兩年的碧桂園上市公司財務報表中出現過。
根據2017年報，碧桂園在中國大陸的在建項目為4415.3億元，馬來西亞的項目佔整體碧桂園的在建項目比重不到5%。而且，一個永清這樣的項目撤資後所獲得的資金，對馬來西亞項目而言，顯然微不足道。
碧桂園所遇到的最大問題，應該還是在國內。
2018年以來，除了少數三四五線城市，中國房地產市場出現量價齊跌的局面。除此之外，政府的調控也越來越嚴。今年以來，全國各地對房價調控達400多次，而且央行也多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。
從今年七八月開始，隨著地產調控更新，很多房地產企業的現金流緊張起來。
根據2018年半年報，碧桂園账上根據經營活動所產生的現金流為245.67億元，而扣除稅和利息後僅剩31.67億元。如果算上融資、現金等，其流動資金大約共1964.27億元。相比5307.21億元一年內要還清的短期負債，碧桂園現金壓力巨大。
也許正因為此，碧桂園才放緩了拿地的節奏。
據澎湃新聞報導，今年7月13日，碧桂園在內部小範圍內通知：自6月11日起，暫緩投資拿地、工程款進度支付至第四季度，如有特殊情況需區域總裁請示。而碧桂園現在的工作一切圍繞現金轉，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數個區域的多個合作項目已經或者正在退出，退出項目均是非操盤項目。
根據彭博報導，碧桂園最近幾個月拿地面積出現明顯下降。碧桂園公布的數據顯示，8月-10月，公司新增權益土地儲備預計建築面積521萬平方米，其中，8月增加370萬平方米，9月增加114萬平方米，10月僅增加37萬平方米。
與此同時，碧桂園的融資成本卻在不斷上升。同時，融資速度也在不斷加快。
根據年報顯示，2017年度碧桂園支出的資本化利率為每年5.89%。但到了2018年半年報中，碧桂園支出的一般借款資本化年化利率為6.21%。
9月20日，碧桂園發行了4.25億美元於2022年到期的優先票據及5.5億美元於2024年到期的優先票據，融資成本分別為的7.125%和8.000%。11月17日，彭博稱，碧桂園還計劃發可換股債集資10億美元。今年9月和10月，碧桂園還分別發行了三筆共計96.96億元人民幣的中長期美元債和人民幣債券。
不過，融資節奏緊張，不僅只有碧桂園。單單11月初至今，房企就已發行了十餘筆共計逾250億元人民幣各種期限的債券票據。
而近一兩個月來，部分房企發債的利率持續走高。恆大集團於11月19日進行的美元優先票據的國際發售，發行金額10億美元，年利率鋼彈11%。
融資成本幾乎成了房企們頭頂高懸的達摩克利斯之劍。而房企的融資，多半是為了償還到期債務的再融資或是置換債務。
但碧桂園前期行進甚猛，如今船大掉頭難。根據2018年半年報，碧桂園流動負債1.0487兆，非流動負債2119.29億，總負債合計1.2606兆。其總資產為1.403兆，資產負債率達89.85%，接近融創的水準。融創的總資產僅為6699.4億元，不到碧桂園的一半，資產負債率為90.5%。
在資產上兆的國內地產公司裡，碧桂園資產負債率最高。
曾經以高負債率著稱的中國恆大，在2018年半年報中顯示，資產總額1.77兆元，總負債1.45兆，資產負債率僅為81.66%，但其未公布一年期內應還的債務狀況。
毫無疑問，融資借貸需要巨大的成本。一旦行情驟然發生變化，那麽超高的負債率和資金成本，就會成為企業的致命要害。
海外困局
馬來西亞的項目對碧桂園來說，又意味著什麽呢？
2015年，碧桂園的銷售額只有1402億元，勉強達到萬科的一半。當時正處花甲之年的楊國強卻不顧眾人反對，決定拿出2500億元在新加坡對面的馬來西亞柔佛州，打造一座森林城市。
按照碧桂園的規劃，森林城市項目總投資會超過1000億美元，開發周期長達20年，項目將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的新城。
當年，森林城市項目就獲得了馬來西亞政府的批準函。次年12月18日，此項目正式發布。
據界面新聞報導，2016年，碧桂園花費近20億元的行銷費用。大手筆的宣傳，甚至創下了一個世界紀錄：全球砸廣告砸得最多的建案。
當然，廣告成效非常顯著。2016年，森林城市共銷售了15000套住房，銷售額約200億元，約佔當年集團3088億元總銷售額的6%。其中，80%的買家來自中國。
但隨著2016年底中國政府嚴控國內資本外流，一夜之間，森林城市國內售樓處“全部臨時關閉”。2017年4月，碧桂園副總裁朱劍敏透露，森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。
今年8月，路透社稱：馬哈蒂爾明確表示碧桂園森林城市項目不得向外國人銷售，政府不會向外國人發放簽證讓他們能在森林城市居住。很多人認為，森林城市這一項目會因此擱淺。
對此，碧桂園回應稱：“馬哈蒂爾只是講了一句不發放永久簽證，本來中國人在森林城市購房就是第二家園十年的簽證，路透社的報導是不實報導。”
但馬哈蒂爾表態也引發了一些碧桂園森林城市購房者的擔憂，甚至有人向碧桂園提出維權。
那麽，碧桂園在馬拉西亞到底投了多少錢？根據碧桂園2017年報，截至當年年底，位於馬來西亞的土地使用權為人民幣6億元，為永久產權。而2017年碧桂園在馬來西亞的在建項目（主要是森林城市）資金額為122億元，2018年半年報中顯示在當地在建項目為97.9億元。此外，位於馬來西亞柔佛州的碧桂園森林城市鳳凰酒店，還有283間房在建。
如此看來，碧桂園為馬來西亞項目的投資至少已超過了246億元。
《今晚財訊》致電碧桂園的銷售人員得知：“森林城市仍然在售，只是不再在國內大規模宣傳。”據了解，現在第一期和第二預售屋子已經售完，目前在推銷第三期，明年4月30日交房。
儘管該項目已被馬來西亞政府多次“開火”，但顯然，碧桂園對森林城市的投資並未停止，該項目仍在施工，綠化、上等私立國際學校等仍在建設中，這仍需要大筆的資金投入。
內憂外患
在資金面緊張的情況下，海外項目又需要大量資金繼續投入，此時的碧桂園無論內外部，都面臨系列問題。
今年7月，在一個月內，碧桂園的安徽六安城市之光項目、上海奉賢項目和杭州蕭山項目相繼發生坍塌，不到一年內，碧桂園在全國多地項目中，已經發生致人死亡的安全事故達5起，至少10人喪命。一時之間，碧桂園被推上輿論的風口浪尖。
眾所周知，碧桂園強調高周轉，曾提出“456工作要求”，即拿地4個月開盤，5個月回籠，6個月資金回正。
而高周轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金。在強調速度的同時，碧桂園的工程品質管理讓人擔憂。
儘管今年8月3日，碧桂園在其廣東佛山總部舉行全國媒體見面會，集團總裁莫斌就安全事故鞠躬道歉。但他同時也表示，“碧桂園自主研發的SSGF新工藝有400多個項目正在實施，今年會達到600個項目左右，明年會超過1200個項目，後年會全覆蓋所有的項目。”這意味著碧桂園的高周轉還將繼續下去。
據財新網報導，今年3月1日，數十名碧桂園“金海灣（Danga Bay）”業主因不滿房屋品質和小區環境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴中國開發商。這些業主來自不同國家，包括馬來西亞、新加坡和中國。業主們認為，“金海灣”實際情況，與碧桂園鋪天蓋地的廣告宣傳相比，有天壤之別。房屋本身存在品質問題，消防等配套設備也不齊全，部分業主希望退房。
楊國強曾說，要“為全世界建又好又便宜的房子”。如今，在經歷了系列維權風波後，碧桂園內部管理方面的問題被暴露出來，如何在高周轉的同時提高建築品質，這是楊國強、楊惠妍面臨的新難題。
另一方面，由於今年以來，國開行和住建部先後釋放信號，三四五線城市庫存壓力降低，房價上漲壓力增大，今後棚改貨幣化安置將因地製宜，部分地區將暫停。這意味著碧桂園銷量增長迅速的市場——三四五線城市，也面臨暫緩。
今年7月，來自碧桂園內部的人士向澎湃新聞透露，“全覆蓋”在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。今年3月份，碧桂園曾經宣布了一個新的戰略：縣鎮全覆蓋。所謂的全覆蓋，意指要在三四五線城市的所有縣城，以及發達城鎮中擁有碧桂園的項目。
但好景不長，由於三四五線城市銷售放緩。在規模面前，碧桂園選擇了現金流。今年8月3日，莫斌在集團順德總部對華爾街見聞表示，棚改貨幣化大概率會收縮，但碧桂園不會退出三四線市場。公司將增加主控盤項目，提高權益銷售金額。
碧桂園退出控盤的永清項目，就是在這種背景下產生的。
碧桂園和中國恆大的崛起，業內說是膽子大又趕上了好時候。在2015年樓市不景氣時，兩家企業竭盡全力加杠杆。碧桂園重點布局三四五線城市，正好搭上了近兩三年棚改的東風。而恆大則布局一二線城市，趕上了2016年這波房價的暴漲。
如今，正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《今晚財訊》所說：目前樓市降溫的態勢短期不會中止，調整會多長時間還未定。降溫的時候，企業不注重現金流就會倒閉。
曾經的地產一哥王健林在大幅拋售後，幾乎已經出清了萬達的非商業地產項目，獲得了大量現金償還貸款，可以說，萬達最危險的時刻已經過去了。
但行駛在快車道上的碧桂園，面臨的挑戰恐怕才剛剛開始。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室