報料有獎
南都深圳報料電話：0755-82121212
3月27日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》（下簡稱《總體規劃》），明確提出在2019-2025年的規劃期內，全市劃定的綜合整治分區用地規模為55平方公里，其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%，其余各區不低於54%。區別以往的大拆大建，《總體規劃》堅持“以綜合整治為主”的城中村更新思路。
核心三區
至少75%城中村用地將劃入綜合整治
相比起去年11月發布的征求意見稿，此次正式發布的《總體規劃》雖在文件命名上進行了調整，但在文件內涉及綜合整治分區劃定對象、規模、原則和劃定程序方面依舊延續了征求意見稿的內容。
《總體規劃》顯示，其綜合整治分區劃定的對象仍為扣除已批更新單元計劃範圍內用地、土地整備計劃範圍內用地、棚戶區改造計劃範圍內用地、建設用地清退計劃範圍內用地以及違法建築空間管控專項行動範圍內用地的全深圳市城中村居住用地，總用地規模約為99平方公里。其中，劃定在規劃期內的綜合整治分區的用地規模為55平方公里，佔前述總用地規模的56%。。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%，其余各區不低於54%。
對比此前公布的征求意見稿版本，《總體規劃》在各區城中村居住用地綜合整治分區劃定的具體規模量上有了細微下調，全市十區分區劃定規模為5502公頃，共減少了8公頃。原關內四區僅有南山一區劃定規模下調1公頃，其余三區保持不變。微調後，寶安和龍崗兩區仍為全市綜合整治規模最大的兩區，分別為1610公頃和1487公頃。
建設思路
從大拆大建到綜合整治為主
儘管在征求意見時期，這份有關城中村綜合整治的總體規劃性文件遭到的不少城中村村民的質疑。部分筍崗存村民甚至在該征求意見稿發布的兩天后就在村口拉起“強烈反對抵製綜合整治，要求城市更新”的橫幅，但在政策層面，正式發布的《總體規劃》仍堅持了“以綜合整治為主”來進行城中村更新的主要思路。
《總體規劃》提出，在綜合整治分區內開展以綜合整治為主，融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村更新（以下簡稱“城中村綜合整治類更新”）。通過微改造的繡花功夫，增加城中村內必要的公共空間與配套設施，提升空間品質，改善人居環境，加強住房保障。
劃定綜合整治分區應當遵守什麽樣的分區劃定原則？《總體規劃》規定，綜合整治分區應當相對成片，按照相關規劃與技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素予以劃定。綜合整治分區內單個地塊面積原則上不小於3000平方米。位於基本生態控制線、紫線、歷史風貌區、橙線等城市控制性區域範圍內的城中村用地，市、區城市更新“十三五”規劃明確的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建標圖建庫政策的城中村用地，以及現狀建築質量較好、現狀開發強度較高的城中村用地，原則上應當劃入綜合整治分區。
在管理方面，《總體規劃》要求綜合整治分區空間範圍執行剛性管控要求，除法定規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目的用地、清退用地及法律法規要求予以拆除的用地外，綜合整治分區範圍內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。
觀點
以綜合整治為主或為中期政策
無論是對於面臨城市更新的眾多深圳城中村，還是對於早已聚焦深圳城市更新這塊巨大蛋糕的一眾房企而言，堅持“綜合整治”背後所帶來的影響都堪稱巨大。合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，對開發商來說，城中村拆除重建變成土地之後的土地成本，相較於土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。對於開發商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優先權，“先用長租公寓的方式佔據地盤，不僅能在未來改為拆除重建時能夠具備不對稱的優先權，即便不參與拆除重建也可以要求接受拆除重建的企業對其前期投入進行賠償”。
羅宇表示，深圳缺地缺房，未來在城市更新方面很可能還是放開，以綜合整治為主更多的會是一個中期政策，“只有拆除重建才能真正緩解深圳住房供應的不足”。
而在《總體規劃》中，也對深圳如何解決當下居住問題給出了指導性的方向，“鼓勵綜合整治分區內的用地開展城中村綜合整治類更新。規範引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村住房規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系”。
市場變化
“刹車”的“萬村計劃”
作為深圳城市更新中綜合整治類別的先行先試者，萬科的“萬村計劃”在過去的一年中受到了巨大的輿論壓力，其發展路徑和所遇問題對深圳乃至全國正在進行城市更新的城市和參與企業而言，都頗具借鑒意義。
2018年夏，在萬科計劃進駐深圳的多個城中村裡，均傳出了直至其“推高租金”的質疑。2018年11月，萬村計劃傳出了在深全面暫停拿房的消息，而這一說法也在隨後召開的當年度南方區域媒體交流會上得到了萬科高級副總裁、南方區域首席執行官、深圳萬科總經理張紀文的確認。
在萬科方面公布的2018年年報中，這項曾得到了萬科集團創始人、董事會名譽主席王石親自月台的多元化業務，甚至並未被提及。對此，萬科總裁、首席執行官祝九勝回應稱，萬村計劃的收斂聚焦是因為其涉及的利益相關方多，問題比開始預想的要複雜。
一方面是鼓勵綜合整治的政策導向，另一方面是必須解決的綜合整治後“抬高租金”的質疑，對於深圳而言的，如何破解這二者的矛盾，給予深圳綜合整治的城中村一條更明確的發展路徑，成為了《總體規劃》發布後亟待解決的問題。對此，羅宇建議可以依靠財政補貼的方式，解決企業進行綜合整治帶來的投入問題，化解目前矛盾最尖銳的“以抬高租金的方式轉嫁改造成本”的難題。
采寫：南都·深圳大件事記者 孫雅茜
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室