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馬光遠:再談“新一線”城市及房價趨勢

一財的《城市商業魅力排行榜》又出爐了,今年15個新一線城市的名單為:成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明。和去年相比,昆明新晉新一線,無錫則掉出了新一線城市。

在城鎮化成為中國下一個周期最大紅利的時代,我們歡迎更多的人加入對中國城市的研究,也歡迎各種各樣的城市排名。研究中國城市,研究中國城市的魅力和潛力,研究中國城市的未來,應該成為應用經濟學領域最大的顯學。

但正如我去年在文章中表明的態度,對於把城市分成一二三線,雖然成為中國最流行的城市排名方式,但我對這種排名一直持反對態度。

首先,把城市分成一二三四線,沒有任何科學的標準,迄今為止,沒有人能說清楚,這種劃分的標準和依據是什麽。

比如,在中國,為什麽只有北上廣深四個城市是一線,而其他城市就不是。沒有人說清楚杭州為什麽不是,蘇州為什麽不是,南京為什麽不是。

第二,把城市分為一二三四五線,大多是基於對城市房價的趨勢判斷,但很顯然,這種判斷越來越和事實不符。

中國有很多城市,比如廈門,既不是一線,也不是什麽新一線,但房價就是高。再比如溫州,究竟算幾線?

中國還有一些縣級市,特別是江浙一帶的縣級市,經濟實力很強,城市發達程度很高,房價不輸給地級市,一二三線的標準不適合這些城市。

甚至,中國還有一些鎮,經濟實力甚至高於西部的省會城市,有一些鎮,非常有特色,比如烏鎮,應該屬於幾線?

在房價的表現上也是如此,東部一些經濟實力特別強的縣級市,房價可能超過了西部的省會城市,而被劃入三四線的東部的一些城市,房價漲幅甚至超過了一二線城市。因此,這個標準既無法反應城市的實力,也無法反應房價的漲跌規律。

但有些專家卻經常據此來判斷房價,動輒“三四線房價如何如何”,可是,三四線城市東西部的表現是完全不一樣的,即使同樣在東部,有經濟實力和沒經濟實力,人口流入和人口流出的城市也是不一樣的。很顯然,這是一個極大的誤導性的劃分標準。

第三,按照“一二線”的標準,既無法體現中國城市的多樣性,也掩蓋了很多城市的特色和魅力。

中國有很多歷史文化名城,比如敦煌,荊州,泉州等;也有很多園林城市,宜居程度非常高;還有什麽諸如桂林、麗江等旅遊名城;還有汽車城等產業名城。這幾年到很多城市走動,我的最大感受是,中國很多城市非常有特色,各有各的美。

但是,一二線的劃分,完全掩蓋了這些城市的特色和光芒。中國有很多特別美的城市,但並不為人所知。這些美和城市的大小無關。

正因為如此,這幾年我一直呼籲在中國城市的排名上,摒棄“一二線”這種不科學的劃分,而是採用更多更科學更多元的標準來反應城市的魅力和競爭力。

一財已經連續四年對中國城市進行排名,設置的一些指標也很新穎。但很可惜地是,我不明白為什麽在設置這些標準之後,最終的城市分類又回到了“一二線”的思維。

所謂的新一線城市,不過是對一些發展勢頭不錯,潛力不錯的大城市給了一個“名分”和安慰而已。

我不明白地是,為什麽只有15個“新一線”,新一線的標準又是什麽。

比如,為什麽無錫今年被踢出了新一線,我們還可以問,為什麽廈門、濟南、合肥、福州這些城市就不是新一線。

為什麽三亞,珠海這些城市就不是新一線。從這幾年“新一線”的概念提出後的效果看,更多的成了大家判斷房價的一個參考和依據。

很顯然,這和這個榜單的初衷應該是不匹配的。

在去年的榜單上,我看到珠海和三亞,居然與遵義、上饒、駐馬店這些城市排在“三線”之列。這樣的分類又有什麽意義。

我提議,中國的城市研究者應該提出更多的標準,從更多的視角體現城市排名的科學性,反映中國城市的特色和魅力,發現城市的美。另外,我們看到,中國未來的城市發展更注重區域協調,和城市群的建設。

今年長三角成為國家戰略,更意味著,未來城市的發展除了要考慮自身的稟賦,還要看你的朋友圈的其他城市是誰,怎麽借助朋友圈來發展,站在整個城市群的角度評估一個城市的未來,可能更準確。

城市的排名其實是一種城市價值的描述和未來潛力的挖掘。即使是為了分析房價,我們也很難用“二三線”來概括房價的走勢。即使是媒體排出的“新一線”的15個城市,房價的走勢規律也是不一樣的。

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