莫開偉：房貸利率還會繼續上漲嗎？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）作家 莫開偉

　　銀行個人房貸在一、二線重點城市仍有繼續走高的太空，但三、四線城市個人房貸跟著上漲的動力不足，未來一段時間，一、二線城市與三、四線城市銀行個人房貸利率將出現不同程度的分化。

　　據近日媒體披露，近1年來全國銀行個人房貸利率一路水漲船高，北京、上海等一線城市首套房貸利率普遍維持基準利率上浮5%以上水準，一些國有大行在北京已執行首套房貸利率為基準利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策；目前，深圳地區首套房貸利率普遍為基準利率上浮15%，二套房貸為基準利率上浮20%。這表明我國一線城市銀行個人房貸已進入新一輪上漲通道。

　　目前銀行個人房貸利率出現這種上漲走勢，直接關係著民眾的切身利益，牽動著民眾的敏感神經，已令國內廣大民眾尤其是購房剛需族的廣泛關注和擔憂：一、二線重點城市的銀行個人房貸利率是否還會繼續上漲？三、四線城市銀行個人房貸利率是否也可能會跟著上漲？這個時候到底是買房還是等房貸利率下調之後再買房？可見，銀行個人房貸利率確實是一個重大民生問題，這些問題如果不讓民眾弄清楚，實難做到食之有味和睡之能眠。

　　據筆者分析，銀行個人房貸在一、二線重點城市仍有繼續走高的太空，但三、四線城市個人房貸跟著上漲的動力不足，未來一段時間，一、二線城市與三、四線城市銀行個人房貸利率將出現不同程度的分化。

　　為何這麽分析和判斷呢？原因主要有四方面：首先，剛剛中央政府局會議在部署下半年經濟工作任務時，要求下決心解決好房地產市場問題，繼續堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲， 加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這表明樓市調控將進一步趨嚴，在這種政策背景下，銀行房貸政策會配合中央政治局會議精神要求，除了壓縮房貸規模之外，最有可能采取的措施就是用提高房貸利率的價格杠杆手段來抑製市場對銀行房貸的過多、過快需求；而且銀行應該也是沒有任何選擇的，必須無條件不折不扣地執行，以實成屋貸供給偏緊的金融調控目標，這一點應是毫無疑問的。

　　其次，政府向民眾做出的莊重承認，“房子是用來住的，不是用來炒的”，如果調控成效不出來，不僅會失信於民影響政府形象，也會讓房地產調控陷入十分尷尬境地，因而不達此目的政府是不會收兵的。今年1至6月，全國房地產調控政策發布次數近200次，7月31日，深圳市發布樓市調控新政策，暫停企事業法人部門購房；居民家庭新購買的一二手住房3年內限售；購房人離婚2年內申請住房貸款，首付款比例不低於七成。這一系列信號表明樓市調控不會放鬆甚至可能繼續加碼，且今年上半年房價略有抬頭，房地產市場調控將持續，政府決不容許出現這種現象。加上下半年會加大整治市場秩序力度，相關部門會對房企、代理商、中介、個人和供應商等的房地產交易行為進行嚴厲管控，房貸增速有進一步下行太空，這也會加劇個人房貸利率的上行。

　　再次，資管新規頒布實施之後及最近銀行領域掀起的整治八大領域的市場亂象，其中將表外業務並表是一項重要內容，銀行大量的表外非標業務轉為表內信貸業務，必然消耗掉銀行信貸規模，使不少銀行機構的信貸規模太空將被大大壓縮，這樣必然在無形中會擠佔銀行房貸投放規模，使銀行機構所有房貸額趨緊，供給出現短缺，而為彌補供給短缺或抑製房貸需求旺盛的不足，銀行機構唯有通過提高房貸利率這種價格杠杆手段來實現；當然，至於調控到底能否達到既定的抑製房地產及樓市價格的目的，有待實踐檢驗；但目前對銀行來說，除此之外就沒有更直接、更有效的辦法了。

　　最後，房地產市場有較強的地域性特徵，不同城市和區域之間差異化較大，銀行總行會根據具體情況要求不同經濟省份、不同經濟地區所屬分支機構實施不同的房貸利率上浮政策。也就是說，未來一段時間，不同區域房貸利率會有不同走向。在一些熱點的一、二線城市，隨著房地產調控深入和措施更新，加上湧入人口帶來購房剛需的增長，房貸需求也將較快增長，而貸款投放額度相對有限， 銀行有動力通過上調房貸利率來增加自身收益和更好地防範風險。在一些三、四線城市，銀行資金相對充裕，房貸利率可能會保持平穩，但受棚戶區改造貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價上漲明顯，這些城市和房價處於高位的一線城市，房貸利率有上調可能。此外，一些房地產市場交易活躍度不高的核心二線城市，房貸利率有一定下調太空。很明顯，少數銀行下調房貸利率與其自身業務發展策略有關，一些銀行信貸規模充裕，可能還會將個人抵押房貸業務作為下一步信貸業務拓展的重心。

　　由此，購房剛需族或住房改善型居民應準確把握中央政府在樓市調控上的巨集觀政策變化及銀行個人房貸利率調整的趨勢，時刻研究樓市價格變化趨勢，準確研判經濟形勢，根據自身所在地區來做出是否及時購房還是延遲時間再購房的決策，作到心中有底，牢牢掌握購房主動權，抓住購房時機，盡量減少自身財務損失。同時，銀行機構在房貸利率執行上還是不能“一刀切”以免誤傷購房剛需族，應根據剛需族購房子實際和不同地區間的差距，靈活掌握好房貸利率政策，使房貸利率執行政策既能起到有效遏製投資投機性購房的目的，又對購房剛需族體現充分的政策溫情，讓購房剛需族能夠獲得低利率銀行貸款，減輕經濟負擔和經濟壓力，實現居有其所的目的，這也是中央政府調控樓市的重要目標。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)