深圳創業廣場（南七道攝）
根據財經旗下“晚點LatePost”的報導，有文件顯示WeWork最新估值，從之前披露的470億美元，已經腰斬到231億美元。而據彭博社七月報導，WeWork中國競爭對手優客工場將推遲到2020年赴美IPO。這家估值30億美元的企業，已經第二次推遲上市了。在今年2月份，有消息稱該公司準備於2019年在納斯達克上市。
全球火爆一時的聯合辦公，迎來了行業從快速發展到趨於穩定的階段，市場情況也在進一步變化。其實這只是火爆的聯合辦公的一個縮影，包括雙創帶火的眾創空間，隨著創業分流和經濟周期的調整，已經走到了分水嶺。
聯合辦公與眾創空間的大躍進
“目前國記憶體在聯合辦公、眾創空間、孵化器、加速器等多重概念，嚴格來說，四者是有區別的。聯合辦公是眾創空間的一種，但聯合辦公更強調辦公體驗，眾創空間強調的是企業的增值服務。而孵化器重點在於企業發展指導、FA等服務。加速器更加嚴格，重點幫助有潛力的創業項目，提升速度和質量。四者是一個遞進關係。
但是目前國內比較混雜，區別不大，最後大多都搞成了租房的二房東。”有多年行業經驗的靖鋒深有感觸，他負責的蒜泥眾創是一家全國性眾創空間機構，運營面積超過30萬平米，目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。
隨著創業創新的熱潮到來，2015年初，國務院印發了《關於發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》，根據當時的規劃，到2015年我國各類孵化器數量將達1,500家，孵化場地達5,000萬平方米以上。但是到了2015年底，據不完全統計，全國的眾創空間已超過16,000多家。中國成為全球孵化器數量最多的國家。
各地也掀起了大乾快上的熱潮。在重慶市，規劃到2020年，全市眾創空間達到1,000個。在西安市，2018年初，提出來三年的雙創工作目標，到2020年年底，全市的眾創空間的數量要超過2,000萬平方。在廣州，2003年孵化器數量11家， 2011年達到43家，2014年數量達到85家，2018年，官方宣布，科技企業孵化器達到335家，孵化面積超過1,000萬平方米。
僅僅2018一年，廣州就新增孵化器和眾創空間100多家。在深圳最知名的深圳灣創業廣場，就聚集了3W咖啡、蒜泥眾創、創新工場、騰訊眾創空間等接近50家創業空間和孵化器，原來深圳車公廟、寶安等老舊廠房比較集中的地方，也紛紛轉型為企業孵化器和創業空間。
業內有人調侃，“孵化器太多，創業者不夠用了。”
為什麽會有如此大數量的眾創空間的爆發呢？關鍵一個字：利。
在雙創的大背景下，這個行業享受著免征房產稅和城鎮土地使用稅，免征增值稅、每平方最高達80元的利差、單個空間200萬現金補貼，或運營成本的50%扶持。多重紅利催化了這個行業像火山一樣的猛烈爆發。在深圳市《2018年市創客專項資金擬資助項目名單》上，僅優客工場一家相關主體，就分別獲得了152萬和88萬的補貼。
類似萬科中洲等擁有物業和產業的地產商、優客工場、蒜泥眾創等空間運營商，BAT等大公司，還有各種身份不明的項目方，如過江之鯽，紛紛入局。
為什麽眾創空間到了行業轉捩點？
政府對於眾創空間支持力度很大，但錢並不好拿。行業資深人士，灣創邦創始人張陽陽介紹，“一般會考核辦公面積和項目入駐率。面積越大，可能拿到評級就越高，獲得扶持就越多，比如國家級的眾創空間，就需要10,000平米以上。
面積越大，維護成本越高，入駐率跟不上，成本就越高。”於是，為了降低成本、增加入駐率，後續對入駐的項目的要求就會越來越低。最後，眾創成了有名無實，做快餐的、賣門票的、幫人算账的，等等各種公司都匯集在一起，眾創空間最後大多成了大雜燴。
創投項目牆，有些已經消失了（南七道攝）
“市面上的眾創空間，90%其實都是二房東，除了收房租，其他的孵化、創業輔導、資源對接、FA等都是空談。一旦政府補貼停了，或者入駐率下降，他們就扛不住了。”某行業資深人士一語道破真相。
從英國回來的張道生（化名）是一名硬體創業者，做的是手機外設的健康監測設備。整個團隊入駐了某著名PC廠商旗下的硬體加速器，“因為他們有硬體背景，承諾有投資基金、供應鏈生產線、眾籌、線上銷售等一系列的對接服務，所以我們才選擇了他們。”最後除了交房租，一切都是空中樓閣，幾經波折，張道生項目被迫關門。
在美國，全球知名的孵化器Y Combinator（簡稱YC）,它的核心競爭力之一，不是硬體和辦公室，而是有效的導師溝通體系。創業者可以與導師直接討論業務發展。經過大量實踐，YC制定了包括投資組合篩選、訪談程序、最佳實踐案例研究等多項策略。
剛剛進入中國的YC，中國區CEO是陸奇，他是微軟前副總裁、百度前總裁，導師包括拚多多黃崢等創業明星。自2005年以來，YC已經為1,500多家初創公司提供了孵化服務。誕生了許多獨角獸，包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。
根據最新數據，僅Airbnb估值就超過310億美元，而上市企業攜程目前市值也僅為200億美元。
雙創熱潮之下，催生了一大批本不該存在的項目，2016年以來，O2O、共享單車、充電、生鮮等多個行業開始出現淘汰潮。辦公場地閑置又加大了運營方的壓力。
位於南山黃金地段科興科學園的孔雀機構，是深圳最先倒閉的眾創空間。“我們對政府獎勵資金到位過分自信。從去年底公示宣布我們獲得市科創委獎勵100萬，到真正到账足足遲了三個多月。如果(資金)早一點到位，這筆資金絕對可以救助孔雀渡過難關，”創始人陳鵬福分析自己倒閉的原因之一，就是政府的錢不到位。
更誇張的是某創業咖啡，自從國家領導人視察過後，來自全國各地參觀取經的人絡繹不絕。嚴重影響經營，實在無力負擔，等合約期一到，深圳店就關張了。
大公司命名的創業空間，一般是和當地政府聯合推出，它只需要投入品牌，並不需要投入太多實質性資金。政府給政策，給補貼，甚至給地和樓。第三方公司負責空間建設運營。類似的包括京東 JD+開放孵化器、騰訊眾創空間、聯想之星星雲智能硬體加速器、百度開發者創業中心、阿里巴巴創新中心。長虹創維等傳統實業公司也紛紛入局。
這些公司，看中的是政府關係維護、企業品牌傳播和社會影響力。
但對於京東、騰訊等大公司來說，眾創空間只是他們龐大業務的一個小環節，並不是核心業務，也沒有足夠動力來做這件事。
根據騰訊官網介紹，在整個騰訊體系內，層級是騰訊-平台與內容事業群（PCG）-騰訊開放平台-騰訊眾創空間，騰訊眾創空間在整個騰訊體系內排位是非常靠後的，加上無法為公司創造直接營收，在一個必須注重利潤和績效的上市公司，內部很難有話語權，要協同調動資源，也是難於上青天。
不再火爆的中關村創業大街（南七道攝）
有利益的地方，自然也少不了一批投機分子。於是各種名目繁多的孵化器和創業基地應運而生。之前各種做辦公室和廠房出租的中介機構，把場地粉刷裝飾一下，然後更名為創業中心和孵化中心。對於硬性規定的創業導師、專職的人員、入駐協議、合作關係協議等等，對他們來說，都不是問題。
彭堯（化名）是深圳一個遊戲公司的創始人，他們通過二房東，租住在深圳南山科技園北區一個新辦公樓內，“有一天二房東突然來找我們，說晚點有領導來參觀，就說我們公司是二房東孵化出來的。”這當然被拒絕了，但這不影響二房東的收益，他一次性從物業用較低的價格租下3層樓，然後包裝成孵化器來申請補貼，同時組織各種內地想要搞孵化器的政府和機構來參觀，然後在當地落地，再套取補貼。現在這條路基本被堵死了。
6月18日，高力國際發布2019年上半年深圳甲級辦公大樓市場報告：“深圳當前全市甲級辦公大樓的平均空置率達到23.3%的新高，其中最高的前海片區達65.7%。”僅僅在前海，就包括前海夢工場、前海創投孵化器、深圳前海天使島創客空間、香港青年專業聯盟前海眾創空間、微思等多家眾創空間和孵化器。
有數據統計，空間的辦公室入駐率必須要超過70%，才可以維持收支平衡。一旦跌破這個數字，生存就非常危險。
深圳地庫、孔雀機構、北京Mad Space、上海聚夢空間等等，從2016年開始，這個倒閉的名單現在還在不斷加長。隨著洗牌的到來，行業兼並加快。2018年，優客工場先後收購Wedo聯合創業社、洪泰創新空間、無界空間、方糖小鎮等多家創業空間。
眾創空間的分化和新生
靖鋒認為行業的優勝劣汰和迭代升級，並非壞事。在雙創早期，創業項目和眾創空間的數量都很有限。但只有匯集了足夠的數量，才能把整個行業氛圍給營造起來，讓政府、社會資本、媒體關注到這件事。“等到現在有了足夠的市場份額以後，就需要進一步的打磨質量了。”
回歸生意本質
眾創空間的本質還是一門生意，賺錢才是關鍵。房租是最現成的收入來源，但增長有限。政府補貼，是個錦上添花的事，空間運營方要先學會自己賺錢。
運營方必須要挖掘除了房租以外的中長期收入，作為眾創空間的領頭羊，優客工場房租和其他收入的比例是7:3。而根據靖鋒的經驗，他們會給企業提供多種增值服務，包括企業項目申報、蒜泥旗下新媒體公司的行銷服務、對接產業資源等等。
投資基金的股權也在增長，早期用較低的成本，佔有一定的股權，目前退出收益都不錯。在整體收入增長的前提下，蒜泥的房租在收入的佔比，從2017年的80%，優化到了2018年底的40%多。
物理空間縮水
華大基因搞了一個藍色彩虹的孵化器，就是一個雙創平台。2016年6月華大基因 “藍色彩虹”孵化與創投平台在深圳南山區通產園區正式啟動。CEO劉靚表示除了滿足辦公需求外，更加側重為入駐企業提供科技服務、融資引薦、項目輔導、團隊搭建服務等。
但是據接近該孵化器的人士的消息，合約到期之後，藍色彩虹會進行很大的調整，大幅減少物理空間的比例。“因為成本太高了，投入產出完全不成比例。”當時成立這個孵化器的目的，就是為了尋找和華大基因上下遊相匹配的企業，進行孵化、獨立發展，最後反哺華大的生態。
當最後發現即使沒有集體辦公的物理孵化器，並不會實質的影響創業企業的輔導和孵化。只要成立一個小型的孵化器即可。
政府考核升級
政府的政策也在調整。從事前的補貼，現在基本上都變成了事後的補貼，也就是說，創業空間必須得把這事做起來，做的好了，政府獎勵，做的不好，自負盈虧。
根據靖鋒介紹，去年10月份國務院頒布新文件，提出雙創升級版，打造專業化招商空間，整個國家對眾創空間的要求在提高。2018年的下半年到2019年，政府的政策一直朝著有質量的空間傾斜。
垂直細分的新模式
一方面是市場的洗牌，部門項目關張，另一方面，冒出了一些為細分領域服務的、更貴更高端的空間項目。背靠著雅居樂的寰圖辦公空間，走的是高端路線，在深圳CBD的單個工位超過3-4,000元/月。提供包括辦公、健身房、咖啡、高爾夫等綜合型服務。而一般空間的工位才800元/月。它主打客戶是金融、美業等注重環境的行業。當然，這和眾創也沒什麽聯繫了。
千淘萬漉雖辛苦，吹盡狂沙始到金。像電商、外賣、計程車等之前每一個火爆的行業一樣，眾創空間依然會走過萌芽、發展、爆發、調整、洗牌、再發展的一個過程。道路雖然曲折，但前景依然光明。
【鈦媒體作者介紹：南七道，互聯網知名評論人，關注創業與投資方法論】
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