百城土地儲備去化周期上行 十一城消化周期超三年

　　昨日，上海易居房地產研究院發布《中國百城土地儲備報告》顯示，截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環比增長2.0%，同比增長13.6%。觀察歷史數據，2016年7月份全國100城土地儲備規模位於歷史低位，隨後土地儲備規模總體步入上行通道。當前全國100城土地儲備規模大體相當於2015年4月份的水準。

　　報告認為，2018年11月份，100個城市土地儲備去化周期為18.6個月，這也意味著按照目前建案銷售的節奏，市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數值相比10月份18個月有所擴大。從趨勢看，土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水準，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和建案交易行情降溫的因素有關。

　　分城市來看，100個城市中，有11個城市的土地儲備去化周期大於36個月即三年，意味著此類城市未來土地和建案供應將充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、嶽陽、桂林和保定。當然值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那麽去化周期壓力會比預計的要小一點。

　　同時，有眾多城市土地儲備去化周期較短，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有30個城市土地儲備去化周期小於12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年11月份，全國百城土地儲備規模繼續上升，但是同比增幅曲線卻是在下行的。今年上半年房企購地表現還比較積極，這利好土地儲備規模的上升。但是下半年隨著房地產市場的降溫，房企購地意願明顯減弱，各地土地流拍案例增多，這都抑製了土地儲備規模的上升。

　　嚴躍進預計，當前建案銷售市場下行的趨勢不改，所以從土地儲備計算公式的角度看，土地儲備去化周期依然會上行。