重磅報告 百城住宅庫存同比連跌32個月

中房網訊經歷了近四年的全國去庫存“戰役”，全國100個城市的住宅庫存規模持續下跌

上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至3月底，100個城市新建商品住宅庫存總量不足5億平方米，其規模相當於2013年3月份的水準，即庫存規模回到了4年前。

75個城市庫存低於去年同期水準

報告顯示，截至3月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現了近四年全國去庫存取得了較好的效果。

具體來看，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現了環比和同比的下滑態勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的太空依然較大。

100個城市中，有75個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現了庫存同比下跌現象，進而促使百城庫存規模出現下跌。同時，100個城市中，有25個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。

預售證管控空前嚴厲

報告顯示，2018年3月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為3643萬平方米，環比增長51.0%，同比減少16.5%。總體上看，3月份房企推盤節奏並沒有明顯加快。易居房地產研究院分析認為，這和當前各地繼續限價的做法有關。地方政府對於高價建案的預售證發放有較為嚴厲的政策，進而也希望通過對預售證的管控，倒逼房企主動降價。

成交方面，100個城市新建商品住宅3月份成交量為4090萬平方米，環比增長45.2%，同比減少21.9%。觀察歷史數據，當前市場交易並沒有大幅度反彈，成色相對不足，甚至還低於1月份的交易水準。這和建案供應量相對偏小、各地購房政策依然從緊等因素有關。

從供求關係來看，100個城市新建商品住宅3月份供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。對比供應數據，3月樓市呈現出供小於求的態勢。實際上今年一季度此類供求不平衡的特徵就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的"搶房"現象，以及各地頒布或更新搖號政策的現象。

新房庫存11個月可消化完

從存銷比方面來看，3月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比2月份10.6個月有所下滑。觀察歷史數據，目前存銷比在低位水準的基礎上，正呈現出震蕩上行的態勢。

其中，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個月。相比2月份12.6、10.3和10.9個月的數值，二線城市持平、一線和三四線城市有所下跌。

觀察近期這三類城市的存銷比數據，報告認為，從縱向看基本上都呈現了在低位水準上微小反彈的態勢。而從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋近期幾個月國家統計局公布的70城房價指數中，一線城市房價指數率先下跌的現象。

經歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個城市的存銷比數值差異較大。100個城市中，有24個城市的存銷比大於16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有23個城市的存銷比位於12-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有53個城市的存銷比小於12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

具體城市看，環京區域的部分城市即主要為"北三縣"的城市，去庫存周期明顯偏高。當然這和此類城市新房交易規模非常小有關（均低於5萬平方米/月的水準），所以容易導致去庫存周期偏高。而在存銷比偏低的10個城市中，除杭州、南京兩個城市屬於二線省會城市外，其他8個城市都是三線城市。此類城市去庫存周期相對偏小，即都低於6個月的水準，政策收緊的概率較大。

二季度房地產政策收緊

報告分析稱，一季度全國100城住宅庫存的特徵很明顯，即繼續表現出住宅庫存不足的特徵。當然類似城市主要是規模較大的城市，其市場基本面較好、房屋買賣相對活躍，進而會出現庫存規模"跌易增難"的現象。

預計二季度全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助於緩解庫存不足的矛盾。當然，預計一二線和三四線城市的政策會有差異。其中，近期包括大連、武漢、長沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續收緊，此類政策包括限購、限售、搖號、優購（給予優先購房權）等內容，利好規範市場交易和緩解庫存不足的風險。比如說在優先購房權上，包括棚改對象、首套購房者和相關人才在搖號中有優先認購權，這就有助於在房源不足的情況下，形成更公平的搖號制度。而對於其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那麽此類城市提高銀行信貸利率、頒布或更新限售等政策的概率也會加大。

【附注】

100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

4個一線城市：

北京、上海、廣州、 深圳。

32個二線城市：

哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

64個三四線城市：

丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙台、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、嶽陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

執筆人：易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進