百城土儲規模同比增長8.9％，石家莊等13城去化周期超三年

1月31日，上海易居房地產研究院發布《中國百城土地儲備報告》。報告認為，城市土地儲備規模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應量，屬於在途建案的性質。作為廣義庫存的重要範疇，它也是形成預售建案即狹義庫存的條件。報告定義：城市土地儲備規模=過去18個月該城市招拍掛市場上成交的土地建築面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業用地和其他用地。

截至2018年12月底，易居研究院監測的100個城市土地儲備為115602萬平方米，環比增長3.4%，同比增長8.9%。觀察歷史數據，2016年7月全國100城土地儲備規模位於歷史低位，隨後土地儲備規模總體步入上行通道。當前全國100城土地儲備規模大體相當於2015年4月的水準。

從同比增速曲線的歷史走勢看，2015年8月土地儲備同比降幅為37.9%，為歷史最低點。隨後該曲線持續上行，其中2016年11月轉負為正，2018年5月達到高點即為20.0%。隨後該曲線總體下行，從6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

報告定義：土地儲備去化周期即存銷比=當月土地儲備建築面積/最近六個月新建建案成交面積平均值。2018年12月份，100個城市土地儲備去化周期為19.2個月，這也意味著按照目前建案銷售的節奏，市場需要19.2個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數值相比11月份18.6個月有所擴大。從走勢看，全年走勢呈現了“上半年下行、下半年上行”的態勢，目前土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水準，並步入上行通道。

當前各個城市的土地儲備去化周期數值差異較大。100個城市中，有13個城市的土地儲備去化周期大於36個月即三年，意味著此類城市未來土地和建案供應將充足。這13個城市包括張家口、石家莊、漳州、肇慶、贛州、嶽陽、鎮江、香河、舟山、湖州、徐州、鄭州和烏魯木齊。當然值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那麽去化周期壓力會比預計的要小一點。

同時，有很多城市土地儲備去化周期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有6個城市土地儲備去化周期小於6個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。這6個城市包括燕郊、中山、丹東、清遠、馬鞍山和承德。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年全年全國百城土地儲備規模表現同比正增長，體現了較好的補庫存導向。當然需要看到，下半年開始全國各地流拍現象比較多，這多少影響了部分城市的土地交易，進而也容易影響土地儲備的規模。而從房企的心態看，2019年上半年預計以去庫存為中心，此時拿地積極性不會太高，進而也會影響相應城市的土地儲備規模。