房企密集發行海外債 融資壓力進一步顯現

　　房企密集發行海外債 融資壓力進一步顯現

　　■本報記者 於玉金

　　特約記者 王瞬 北京報導

　　今年以來，房企海外發債熱情不減。繼年初房企大規模海外融資後，最近，包括融創、萬科、華遠、金科、首創等在內的8家房企的境外發行債券獲得發改委備案。

　　一方面是規模化衝刺的“生死決戰”不得不為之，一方面卻是國內融資管道的持續收緊，對於曾經揮金如土大手筆買地的眾多房企來說，最近手頭頗緊也成為不得不面對的現實。在業內看來，進入今年以來，受到國內房企融資收緊、資金到位增速下降、發債潮兌付到期等因素影響，海外發債或將是未來一段時間房企找錢的重要手段。

　　海外發債激增

　　據國家發改委網站披露的資訊顯示，融創中國、萬科企業、華遠地產、金科集團、首創置業、泛海控股、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券經國家發展改革委予以備案登記。

　　進入今年以來，房企海外發債便頻頻發力。就在4月底，發改委批複萬達、陽光城、旭輝、富力、時代地產等多家房企的海外發債備案。

　　同時，僅4月底便有多家房企成功發行海外債。4月25日，建業地產股份有限公司發布公告稱，公司擬發行1.5億新加坡元2020年到期票息6.25%的優先票據。4月24日晚間，旭輝控股（集團）有限公司發布公告稱，公司擬發行於2020年到期的3億美元優先票據，利率6.375%。

　　機構數據顯示，4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月193.44億元大幅上升。

　　可以說，近期上述房企海外融資動作正是今年以來房企融資態勢的延續。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年前4個月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了233.2億美元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。4月單月發債金額達到了88億美元。

　　政策收緊資金鏈受壓

　　房企海外發債潮背後，不難看出眾多房企在做大規模的預期下，對資金的渴求。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，隨著信貸市場的調控持續，海外發債成為房企短期融資管道的主要選擇。

　　最新的一組數據同樣說明了房企資金面的趨緊狀態。

　　據國家統計局最新數據顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人抵押貸款增速雙雙出現負增長。

　　對此，思源地產首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金，卻並未緩解房地產行業的資金緊張狀況。1-4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠杆為目標，針對房地產的信貸定向緊縮仍在繼續，流向房地產的資金閘門逐漸關小。同時，資金使用成本也在不斷提升。

　　實際上，去年以來境內融資環境始終不容樂觀。

　　今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日，原銀監會發布《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，整治重點包括發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資管道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等。

　　1月底，原銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民杠杆率的過快增長，繼續遏製房地產泡沫化。

　　在業內看來，在多個監管部門共同推進去通道、去杠杆的背景下，今年以來，面對資金鏈壓力，越來越多的房企著手尋求海外融資管道。

　　更有業內人士指出，隨著2015年房企發債潮進入兌付集中期，房企對資金的需求也更為緊迫。

　　多個融資管道發力

　　面對趨緊的融資環境和規模擴張的現實需求，不少房企也在不斷拓寬融資管道。

　　克爾瑞地產研究中心發布的《2017年度全國房地產市場總結與展望》顯示，房企的融資方式越來越多元化，房地產私募基金、資產證券化（ABS）、房地產投資信託（REITs）、永續債等創新融資方式不斷湧現。自2015年6月萬科發布國內首隻公募REITs後，ABS逐漸成為房企融資的一個突破口。2017年前11個月，多家企業完成發行ABS產品，發行金額總計423億元，同比大幅增長210%，大大超過2016年全年總量。

　　進入今年以來，泰禾、首創等房企更為積極地投入到政策扶持的新興業務領域，例如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新等項目，並爭取信貸支持。

　　與此同時，房企在打開資金入口的同時，也在收緊資金出口。

　　郭毅表示，在房企收緊資金出口的方式上，由1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況中同樣透露出了些許端倪。

　　房企收緊錢袋子之舉首先體現在拿地層面。國家統計局數據顯示，1-4月，房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。今年以來，房企一改過去的大舉擴張策略，拿地趨於保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現土地流拍的現象，其中北京流拍土地的數量更累計達到6宗之多。

　　其次，房企還通過快開工、慢施工、緩竣工來提高資金的使用效率。國家統計局數據顯示，1-4月份，房屋新開工面積51779萬平方米，同比增長7.3%；施工面積664410萬平方米，同比增長1.6%；竣工面積25151萬平方米，同比下降10.7%。

　　“在多項目滾動開發的同時，快開工可以盡快實現項目現金流回正，並將資金用於下一個項目的開發，慢施工、緩竣工則可以將開發費用的支付節點後移，由此實現資金使用效率的最大化，提升企業利潤。”郭毅表示。

　　責任編輯：袁曉瀾

責任編輯：關海豐