海外發債新規，或讓新上市企業“無功而返”

7月12日，國家發改委突然發布了“關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”。通知對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期的中長期海外債務，同時還需就債務規模、期限等進行備案登記。預計在此新規之下，或將對房企造成諸多影響。

1

新上市房企或面臨尷尬融資處境

對於剛剛上市的房企而言，其上市的主要目的便是拓寬融資渠道，而發行海外債無疑是最重要的方式之一。而隨著新規的頒布，這些企業即使實現上市，也仍然無法發行海外債，或將面對較為尷尬的融資處境。如2018年以來，上市的企業就包括有銀城國際、中梁控股、德信中國等7家房企；正在排隊上市的房企，還包括海倫堡、奧山集團、新力地產三家。由於大多數企業此前未有發行海外債，即使上市也將無法發行海外債。此外隨著新規的頒布，對於在短期內謀求上市的其他房企而言，其上市動力也將大大削弱。

當然其中也有少數的房企搶先發行了海外債，如近期上市的正榮、弘陽、大發等。但值得注意的是，大發雖然發行了海外債，但是由於期限在一年以內，其後續發債也只能暫停。除大發外，對於2018年新上市的“幸運兒”正榮、弘陽而言，其未來一年內將各自有30億元、17億元的到期境外債。

2

未發債房企或將失去發債資格

還有一些房企雖然早已上市，但或許出於現金儲備充足，或是因為未將海外債納入日程，在歷年中都未有監測到其海外發債的情況。隨著本次新規的頒布，其也將暫時失去海外發債的資格。據統計，在典型95家房企中有多達10多家的上市房企未曾有監測到海外發債動作，其中包括首開、濱江、深圳控股等等。其中如濱江，往年的淨負債率曾多次處於淨現金狀態，在多元融資方面也動作不多。

3

新規下房企恐難降低債務成本

此外還有一些原本發債成本就較高的企業，本來想通過新發海外債來調整財務結構，但由於這次新規規定：新融資只能用於置換一年內到期的中長期海外債務，也造成了這些企業的降成本之路也基本無望，這些企業如融信、泰禾、陽光城等等。

4

強者恆強未來仍有充足發債額度

最後對於那些持續在海外發債的老牌龍頭房企而言，新規所造成的影響相對有限。事實上，通過今天這樣的一個新規，也能發現任何布局都要趁早，這對於融資更是如此。之前多融資的企業日後也將能夠多融資，一步領先而步步領先。

據不完全統計，自政策頒布日起算，95家房企一年內到期的中長期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位，佔比11%。此外，還有萬科、恆大、中海等到期規模都在30億及以上。

現在來看，未來海外發債的總量必定將會銳減。據統計，未來95家房企兩年內到期的中長期的海外債總計有3223億元，其中以2019年12月為臨界點，下半年95家房企可發行的境外債規模最高不超過1705億元，而2018年95家房企海外債發債的規模就高達近3500億。未來發債規模上的銳減，可能也會帶來目前部分海外債品種的價格在短期內有所提升。但中長期來看，也會使得房企海外債——這類海外債券投資者最為關注且青睞的市場越做越小。相信這樣的情況應該不是相關主管部門的初衷，也希望該項政策在未來的不久之後會有所改變。

— END —