美聯儲加息，跟你買房有什麽關係？

最近，中美進入互懟狀態。

最近，中美進入互懟狀態。幾天前美國總統川普簽署對歐盟、澳大利亞、加拿大、墨西哥、阿根廷、韓國和巴西的鋼鋁關稅豁免，至此，絕大多數美國鋼鋁的進口來源國都得到了豁免，然而豁免名單中並沒有中國。

孤立主義影響下的中美關係再次蒙上陰影，但與中國房地產關聯度更高的美國最新政策，其實是美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間上調 25 個基點，從 1.5% 至 1.75%。

這是美聯儲今年以來首次加息，雖然看上去符合市場普遍預期，但是，這將遠距離撼動中國房地產，大家需要保持高度警惕和注意。

美國動作後，中國央行進行了 100 億元 7 天期逆回購操作，得標利率上調 5 個基點至 2.55%。這次加息不是調整「銀行存貸款基準利率」，而是調整貨幣市場利率。通過調高央行給金融機構融資的利率，來引導市場利率上行。

整理 / 樓小姐（微信號：馮侖風馬牛）

看到這個新聞之後，說實話，樓小姐看得也是一知半解，美聯儲加息到底是什麽，帶著下面這些問題往深裡扒扒看美聯儲加息對中國樓市會產生哪些影響。

1.美聯儲是什麽？

2.加息到底是加的什麽「息」？

3.加息的影響是什麽？

4.加息對中國樓市有什麽樣的影響？

▲ 美聯儲現任主席鮑威爾

美聯儲是什麽？

美聯儲（聯邦儲備系統）是美國的中央銀行體系，主要職責類似於中國人民銀行。利用貨幣政策工具調節金融市場，或者說拯救金融市場。與全世界大多數「央媽」一樣，控制通脹和刺激就業。

美聯儲的組織結構設計是全世界最複雜的，這是因為其制度設計的初衷是為了使美聯儲能夠保持一定獨立性，不為個別集團控制，能夠相對公正地代表各個地區的利益集團的利益。

如何保持獨立性呢？

聯邦儲備委員會由 7 名委員組成，其成員由美國總統提名，參議院批準。為了防止總統操控聯儲，委員任期長達 14 年，且原則上不允許連任。然而在實際操作中，聯儲委員經常在任期滿之前就自動辭職，並由總統再次提名、參議院批準而獲得實際連任。總統從 7 名委員中任命 1 名主席，主席任期 4 年，可以連任。一旦某屆主席被免職，其他委員必須同時退出委員會，這樣規定是為了避免前任主席出於政治考量或私人利益而憑借自己在聯儲中的影響力架空新任主席。

▲ 美聯儲組織機構圖

救金融市場的三種重要的道具分別是法定準備金、公開市場操作以及貼現率（再貼現率）。這三種貨幣政策，都是針對的銀行。

1. 法定準備金

舉個例子來說，銀行如果要吸收 10000 元的存款，就要在美聯儲存入1000 元。不能讓銀行把錢都貸出去，類似於保證金。要求存入的比例就是法定準備金率。

2. 貼現率

這個不太好解釋，用個例子說吧，假如某個公司有一筆工程款還得 1 年才能收回來，而現在又需要錢給工人發工資，於是拿著合約去找銀行借錢，銀行看到這個待收款後，就爭取貸款給這個公司，並約定利息是多少，這個利息就是貼現率。可是如果碰到特殊時期，銀行也沒錢了，就要朝美聯儲要錢，於是銀行把這個憑證給美聯儲留下，美聯儲也給銀行定個利息，這個利息就是再貼現率。

3. 公開市場操作

就是美聯儲通過買賣國債來調控銀行間市場的拆借利率，繼而影響市場的利率水準。

總之，這三種手段，最終都是通過調控金融市場中最核心的貨幣利率方式來調控社會流通貨幣總量。

加息到底是加的什麽「息」？

樓小姐的第一反應是，這個「息」是存款利息和貸款利息嗎？

其實不然，加息調整的是「美國聯邦基金利率」（Federal Funds Rate），銀行向美聯儲拆借時的利率。銀行間拆借利率是指假如銀行沒錢了，銀行之間借錢時支付的利率。萬一所有銀行都沒錢了，互相之間借不出來，只能問美聯儲借時，所支付的利率就是美國聯邦基金利率了。

這個利率就是前面說到的美聯儲貨幣政策之一「公開市場操作」的調控目標。這個利率調整後，就會直接影響銀行業的資金成本，繼而擊鼓傳花一般影響到工商企業，進而影響到我們的消費和投資和國民經濟。

原理大概是這個樣子的：

美聯儲降低其拆借利率，商業銀行之間的拆借就會轉向商業銀行與美聯儲之間，因為向美聯儲拆借的成本低，整個市場的拆借利率就將隨之下降。

▲ 加息直接影響銀行業的資金成本，繼而影響到工商企業，消費，投資和國民經濟

▲ 加息直接影響銀行業的資金成本，繼而影響到工商企業，消費，投資和國民經濟

降利率好操作，如果美聯儲提高拆借利率呢？銀行可以不向它借，向其他銀行借，聽任美聯儲的拆借利率孤零零地「高處不勝寒」。當然美聯儲肯定不是善茬，這時就開始動用「公開市場操作」這一手段，在公開市場上拋出高息國債，吸納金融市場過剩的超額貨幣，造成同業拆借市場的資金緊張，迫使銀行間拆借利率與美聯儲的拆借利率同步上升。因為美聯儲有這樣乾預市場利率的能力，其反覆多次的操作，就會形成合理的市場預期，這時候，只要美聯儲宣布提高自己的拆借利率，整個市場就會聞風而動，也不需要銀行做什麽操作了，老老實實跟著上調就行了。

加息的影響是什麽？

對美國來說，加息導致：

1. 美元從世界各地回流本土

美國加息，簡單說，是美國銀行存錢利息增加，由於美元是國際貨幣，美元覆蓋全球國際貿易，會造成美元回流。

2. 吸引資本流向美國

資本都是逐利的，假如一個地方利益給的更高，自然會有更多資本流向那裡，其他地區就會錢少物多，物價下跌，容易傷害其他國家的企業、造成經濟動蕩，比如我國。

3. 美元升值

加息後，市場上的美元少了，物以稀為貴，美元也就更值錢了。

▲ 本來中國的股市就是跟坐過山車一樣跌宕起伏，相信韭菜們都已經被割習慣了

對我國來說，加息會導致：

1. 人民幣貶值壓力加大

美元加息，美元更值錢了、漲了，人民幣和美元的利率差也就變動，匯率差加大。利率調高的美元，貨幣升值，人民幣相對就要貶值。

2. 國內資金流出意願增強

對比原來的利率差，美元升值，美元利率相對更高，那些一心想套利的資本，會選擇什麽呢？追逐利益是資本的天性，嘴上不說，已經動了心思：把錢挪到收益更高的國家。而且，美國這次下了大招，加息+減稅+縮表，讓美元更值錢，誘惑更大，資金出走的動力更強了。

3. 投資環境變冷

資金流出，比如外資撤回，正在觀望的資本流走，不止國內的投資環境預冷，倒霉的是個人，失業的人也會上升。

4. 央媽加息概率增加

為了留住資本、防止流出，咱們只能狠狠心、咬牙跟上加息的節奏。

▲ 《至暗時刻》| 看待同一個事物，每一方的態度不同

加息對中國樓市有什麽樣的影響？

手裡拿著一手貨源（貨幣）的大大小小的銀行們，也是開門做生意的，凡事要掂量個回報、風險。其實，風險和流動性也成反比。流動性高，資金使用期限短，風險低；流動性低，夜長夢多，期限長，難免遇到各種么蛾子，風險自然高。

銀行掂量著收益和流動性，既想著怎麽把一手貨源賣出去（放貸），又擔心明年錢荒，自己的流動性成問題。所以，有個趨勢，從下半年至今，也是因為貨幣偏緊縮、流動性降低帶來的：放貸這門生意，銀行越來越不願意做了。

房貸，畢竟是一個二三十年的生意，周期太長，流動性又差。而且，收益方面，不如拿錢去買國開債，畢竟現在國開債利率開始追上，而且買它不用資金佔用，賠錢的風險也不用銀行擔著。房貸不一樣，假如 20 年後，房子不值錢了，買房的違約了，這個損失銀行自己擔。

因此，銀行這邊對房貸申請的態度：要麽，漲價，提供放貸利率，漲個 20%、50%，買房的，你要貸就貸；要麽，直接降低審核通過率，這生意我不做了。

▲ 《Unnatural》事實上，你口袋裡的錢就這樣悄悄地飛走了！

所以，對於買房者來說，想買或者已買房的，壓力會更大。還沒上車、想要買房的剛需們，房貸更貴了，而且銀行還不一定貸給你。已經上車的，也不要高興，畢竟明年大概率要提高基準利率。

先來看房貸利息怎麽定的：最開始，「央媽」會公布一個基準利率，銀行的房貸利率參照這個調整，但不會相差太大，畢竟「央媽」看著呢。比如，目前「央媽」規定，五年期以上商業貸款基準利率 4.9%，銀行可以「看心情」給你友情價九折到 4.4%，也能漲個一成到 5.4%。所以，央行基準利率和銀行的房貸利率基本是正相關。如果「央媽」加息，基準上調，批發的一手貨源都漲價了，銀行們放的房貸利率、也會上調。

如果你買房早，也不要太開心，後面的月供也會會受到影響。不過，每月還款的變化，還是要看具體貸款合約約定。比如銀行和你約好，房貸折扣不變，那無論外界怎麽變，都與你無關，月供還是原來的數。但這是一種理想、完美的情況。實際上，大部分是這樣：利率變動頻繁，房貸合約大多有一條「房貸重新定價條款」：每年 1 月，銀行有權根據當前的最新基準利率，重新調整你的房貸利率。

▲ 大多數房奴聽到房貸要漲，只能在心裡默默淌血

同時，住房公積金利率也會跟著調。舉個例子：2016 年 1 月，你貸款買房，房貸利率 4.9%，等額本息還款，還 30 年，你的月供是 4900 元。到了 2017 年 3 月，央行一年內加息 5 次，基準利率也從 4.9% 變成 6.15%，利率上浮 20%。那麽，到了 2018 年（加息第二年）1 月，你的房貸利率會同步調整成 6.15%，每個月要多還幾百塊。

這幾年房價大漲，和信貸政策寬鬆有關係，炒房成本低。2017 年的房地產調控，也是用了信貸這一招。所以，美聯儲一加息，將變相導致中國貸款更難，房價勢必會有大概率繼續下行。不過，房貸這件事，基本上一貸就是二三十年，在這麽長的周期內，你一定會經歷幾次加息，幾次降息，貸款利率也會跟著調整。所以，遇到加息也不必慌張。圖片來自網絡

編輯｜樓小姐 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪