【年報有料】 2018年上半年上市房企總資產TOP100

-研究模型全景展示-

總資產是一個絕對量，可以在一定程度上反映企業的總體規模，但總資產中包括很多細分項目，單一考察總資產無法全面了解企業資產狀況。因此，在億翰研究體系中，研究總資產的同時，針對重要的資產科目如貨幣資金、存貨等深入分析，盡可能展現企業資產全貌。

億翰百科

總資產淨資產資產負債率

總資產：指某一經濟實體擁有或控制的、能夠帶來經濟利益的全部資產，等於淨資產和總負債之和。

淨資產：指屬企業所有，並可以自由支配的資產，即所有者權益或者權益資本。

資產負債率：由總負債/總資產得到，用於衡量企業長期償債能力。

榜單解讀

一.

資產規模保持高增速，

負債高速擴張或將結束

2018年上半年，上市房企總資產TOP100企業資產總額為18.2兆元，同比增長32%，約等於2015年以來的平均增速，較2017年末增長12.8%，房企總資產規模持續保持快速增長。

TOP100上市房企淨資產總額為3.9兆元，較2017年末增長8.6%。在2015年至2017年間，總資產增速始終高於淨資產增速約10個百分點以上，這表明，2017年之前房企更傾向於利用增加財務杠杆的方式擴大規模。

圖表：2014-2018H1總資產、淨資產TOP100

房企總資產、淨資產合計及增幅（部門：兆元）

注：2018H1增速相較於2017年末計算

值得注意的是，2018年上半年，總資產和淨資產兩者增速有明顯收窄，如果與2017年同期比較，淨資產同比增速34.4%已經高於總資產同比增速32.5%。這表明房企開始控制負債擴張速度，一方面是順應企業去杠杆的政策導向，一方面也是為了在調控力度不斷增強，各方限制逐漸增多的未來不確定性升高的市場環境中，降低自身經營風險。自2017年以來，房地產行業逐漸注重有品質的增長，傳統依靠負債擴張的野蠻生長時代或將結束。

這一點差異具體到個別房企則更加明顯。以中國恆大為例，2018年上半年，中國恆大以總資產17698.9億元、淨資產3245.3億元分別位列兩榜單第一名。但在增速方面，兩者差異十分明顯，較2017年末，中國恆大總資產增幅僅有0.5%，而淨資產增幅達到34.0%，主要是由於恆大堅持“三高一低”的經營模式，即“低負債、低杠杆、低成本、高周轉”，在努力增厚淨資產，降低負債率。

圖表：2018H1上市房企淨資產TOP10

二.

TOP10資產合計佔比近半，

梯隊分化正在加劇

2018年上半年，總資產超過5000億的房企共計8家，總資產總計佔TOP100企業總資產總計的44.4%。TOP10房企總資產合計佔TOP100企業總資產合計的49.1%，這一數字近年一直處於上升趨勢，在2014-2017年分別為40.9%、43.9%、46.9%、49.0%，在行業整體資產快速增長的同時，總資產在向頭部房企加速聚集，行業集中度進一步顯現。

圖表：各梯隊企業數量及總資產佔比

圖表：2014-2018H1各梯隊房企資產合計佔TOP10

房企資產合計比例

與此同時，各梯隊之間規模差距逐漸拉大。從各梯隊總資產歷年增幅來看，資產規模較大的房企增長幅度較高；資產規模較小的房企增長幅度較小。各梯隊的門檻值增長變化也顯示這一趨勢，2016年之前，TOP10門檻值增幅明顯低於TOP100門檻值增幅；2016年之後則出現反轉，頭部房企資產規模正在加速擴張。在TOP10房企中，總資產規模差異也是顯著存在的，中國恆大總資產規模17698.9億元與位列第三位的萬科之間存在4247億元的差距，而萬科同樣與第四名的綠地控股拉開4414億元的巨大差距，頭部企業之間的資產規模存在較大斷層。

圖表：2015-2018H1各梯隊房企總資產合計增速

圖表：2014-2018H1各梯隊門檻值及增速（部門：億元）

2017年以來，房企傳統招拍掛的拿地方式逐漸受限，為了爭奪土地資源，房企逐漸傾向於通過資本運作收購中小房企達到補充土地儲備的目的。規模房企由於其資金實力雄厚，在行業內擁有更多的資源和專業實力，在收並購方面有著小企業無可比擬的優勢，從而在很大程度上減少行業周期對自身經營帶來的影響，實現逆勢增長，加速推升前列梯隊的門檻值和資產總規模，行業整體分化加劇。

三.

上市房企各類資產佔比存在差異，

參照百強平均可相機調整

總資產僅可以反映企業資產整體情況，要全面了解企業資產狀況，需要針對各類資產科目並連同負債科目進行深入分析。本文選取貨幣資金佔總資產比率、存貨佔總資產比率、剔除預收账款資產負債率三個指標分別評測企業貨幣資金充裕度、存貨規模、償債能力。

貨幣資金是企業流動性最強的資產，是維持企業償債能力，保障企業流動性的重要支柱。TOP100房企平均貨幣資金佔總資產比例約為13%，大幅低於這一比例的企業可以適度補充貨幣資金。對於房地產企業而言，存貨主要包括已竣工及在建的房地產項目。TOP100企業存貨佔總資產的比例平均約49%，大幅高於這一比例的房企可以適度加快推盤。由於預收账款不構成企業實際償債壓力，故剔除預收账款的資產負債率更能真實地反映企業的負債水準，TOP100企業剔除預收账款後的資產負債率均值為57%，大幅高於這一比例的企業需要適當控制負債規模，為企業減負，保證良性發展。

圖表：總資產TOP20企業各項指標情況

注：標紅數據為企業指標表現低於TOP100房企平均表現

2018年上半年，上市房企總資產仍然保持高增長，梯隊之間的分化繼續加劇。更多的房企開始通過增厚淨資產進一步降低負債率，在企業去杠杆和調控愈發密集的行業環境中，房企依靠負債擴張野蠻生長的時代即將結束，穩健審慎經營、注重增長品質的時代已經開啟。

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億翰股份

億翰股份，專注於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業谘詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專注於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的路線上盡一份綿薄之力。