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來源| 深圳規劃國土海洋、深圳夢
2019，一開年，深圳接連在1月3日、8日發布重磅檔案，提高全市容積率，這對於“缺地”的深圳而言，絕對是打了一劑強心針。
在1月6日下午，著名經濟學家、中國(深圳)綜合開發研究院院長在深圳的一場演講中提到深圳容積率，這件事，認為是是”很振奮“的一件事。深圳發布《深圳市城市規劃標準與準則》中密度分區與容積率章節修訂條款正式實施，以及發布關於公開征求《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（征求意見稿）意見的通告，都意味著深圳未來又要長“高”了！
比如：將城市主要各級中心區的核心地區分別納入密度一區、二區，將大部分城市建設區納入密度三區，將生態、景觀敏感地區分別劃入密度四區、五區，取消了密度六區，機場、港口、核電站等特殊管理地區不再納入密度分區管制。
對各類用地密度分區基準容積率進行了以下調整：密度三區居住用地基準容積率由2.8提高到3.0，容積率上限由5.0提高到5.5；密度三區居住用地地塊若位於地鐵站點500米範圍內的，其容積率上限可按照密度一區、二區執行；密度四區居住用地基準容積率由2.2提高至2.5；取消了商業服務業用地的容積率上限，小幅提高了密度二區、三區、四區、五區商業服務業用地的基準容積率；提出了工業、倉儲用地基準容積率，將二者都納入了密度分區地塊容積及容積率測算體系，且兩類用地的基準容積率規定相同，進一步適應社會經濟發展對產業用地的發展需求。
重磅！《深圳市城市規劃標準與準則》
中密度分區與容積率章節修訂條款正式實施！
根據市政府關於《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）的批複（深府函[2013]243號），為更好地適應社會經濟的發展需求，進一步規範容積率管理，我委開展並完成了《深標》中“第4章 密度分區與容積率”相關內容的修訂工作，2018年12月修訂成果經市政府批準同意備案施行。
修訂原則
本次修訂以生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀為指導思想，按照生態優先、集約發展、公平有序的原則，根據功能定位、區位條件、資源承載力等因素綜合研究形成修訂方案。
修訂主要內容
1
調整密度分區劃定
本次修訂結合城市總體規劃，對應其城市結構中的中心體系，本著促進原特區內外一體化發展、疏解中心城區過高開發強度的原則，增量適度向原特區外傾斜。將城市主要各級中心區的核心地區分別納入密度一區、二區，將大部分城市建設區納入密度三區，將生態、景觀敏感地區分別劃入密度四區、五區，取消了密度六區，機場、港口、核電站等特殊管理地區不再納入密度分區管制。明確因城市規劃調整而出現的密度分區未覆蓋用地，位於一般地區的原則上按相鄰片區同等密度分區確定；用地臨近生態敏感地區的，原則上應比相鄰片區密度分區下降一級確定。
2
優化地塊容積及容積率管理
為順應我市現階段規劃管理由地塊管理轉向地塊和單元管理並存的模式轉變，本次修訂在國家規範與原《深標》的基礎上，進一步規範了地塊容積和容積率的確定方法。引入“容積”的表述，將地下空間中的規定建築面積納入“容積”統一管理。明確容積率為：容積率 = 容積/地塊面積=（地上規定建築面積+地下規定建築面積）/地塊面積；順應存量發展階段規劃管理要求，提出容積由基礎容積、轉移容積、獎勵容積三部分組成，為其它精細化容積率管理政策提供政策接口；明確密度分區政策僅對居住、商業服務業、工業、物流倉儲四大類用地及其混合使用的地塊容積及容積率確定予以指引，對公共服務設施和交通市政設施等用地地塊容積不作規定。
3
調整基準容積率
結合城市總體規劃對城市總建設規模合理管控的要求，本次修訂通過提高和管控不同地區的開發量，實現城市差異化發展，對各類用地密度分區基準容積率進行了以下調整：密度三區居住用地基準容積率由2.8提高到3.0，容積率上限由5.0提高到5.5；密度三區居住用地地塊若位於地鐵站點500米範圍內的，其容積率上限可按照密度一區、二區執行；密度四區居住用地基準容積率由2.2提高至2.5；取消了商業服務業用地的容積率上限，小幅提高了密度二區、三區、四區、五區商業服務業用地的基準容積率；提出了工業、倉儲用地基準容積率，將二者都納入了密度分區地塊容積及容積率測算體系，且兩類用地的基準容積率規定相同，進一步適應社會經濟發展對產業用地的發展需求。
4
優化修正系數，鼓勵軌道站點周邊地區集約開發
適度放寬了地塊規模修正，取消了小於基準用地規模的修正，將居住用地的基準用地規模由1公頃提高至2公頃，商業用地的基準規模由0.7公頃提高至1公頃，並分別約定了工業、倉儲用地的基準用地規模，此外，將原來的每公頃折減改為每0.1公頃折減，避免出現過大的修正梯度跳躍，且約定最大修正值為0.3；適度提高了地鐵站點修正系數，在原標準的基礎上均提高了0.1；取消了原標準“轉運站、一般站”表述，按照線路的數量來定義車站類型，同一個車站有兩條及以上線路的為“多線車站”，僅有一條線路的為“單線車站”，同時也明確了重疊覆蓋區的地鐵站點修正系數。
5
體現差異化管理需求，對特定地區地塊的密度分區與容積管理提出針對性要求
在維護濱水、臨山、歷史風貌保護區等特色風貌區不被破壞以及滿足生態敏感、核電防護、油氣管線防護等地區的公共安全、環境保護與人口密度限制等要求的前提下，均應以適當降低開發強度為原則；地塊容積及容積率管理不僅僅是技術問題，還會受到城市公共政策、土地管理制度、城市設計、開發建設需求以及保障城市綜合利益等因素的影響。在城市更新、按照等價值評估確定土地安置規模的特定類型的土地整備、經市政府批準的城市設計重點地區、經市相關主管部門批準的地下空間規劃地區等特定地區，以及涉及保障房、安居建案、人才住房、公共租賃住房、創新型產業用房等政策性住房的，為了實現城市發展綜合效益，具體地塊容積及容積率經專題研究按照相關程式批準後，可在本標準與準則的基礎上適當提高，具體規則由市相關主管部門另行制定。
發布實施
根據《深圳市城市規劃條例》及《深圳市人民政府關於深圳市城市規劃標準與準則的批複》（深府函〔2013〕243號）的要求，本次修訂內容經市政府備案同意現已公布施行，原《深標》相關條款同時廢止。對於在本通知施行前，經市規劃國土委審議通過的城市規劃以及市政府授權由各區政府、新區管委會審議通過的城市更新、土地整備、棚戶區改造等相關規劃，仍按原《深標》執行。
關於公開征求
《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》
（征求意見稿）意見的通告
為進一步推進土地供給側結構性改革，促進產業用地節約集約利用，推動產業轉型更新，扶持實體經濟發展，根據有關法律法規及規章，我委組織起草了《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》。為保障公眾的知情權和參與權，提高檔案草擬品質，現就《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（征求意見稿）公開征求意見。有關部門和社會各界人士可以在2019年1月17日前，通過以下兩種方式提出意見：
（一）通過信函方式將意見寄至：深圳市福田區紅荔西路8009號規劃大廈606室（郵編518034），並請在信封上注明“規範性檔案征求意見”字樣。
（二）通過電子郵件將意見發至：[email protected]。
深圳市規劃和國土資源委員會
2019年1月8日
起草背景及必要性
十八大以來，黨中央國務院、廣東省和深圳市政府大力倡導優化營商環境、降低企業成本，努力推動實體經濟高品質發展。產業是城市發展的重要基石，土地資源是支撐產業發展的重要載體，在我市新增建設用地空間資源緊約束條件下，為進一步推進土地供給側結構性改革，推動產業轉型更新，促進產業用地節約集約利用，根據有關法律法規及規章，我委組織起草了《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（征求意見稿）（以下簡稱《管理規定》），對產業用地容積及容積率的調整進行了全面、系統的規定。
《管理規定》作為我市規劃土地管理制度改革的一項重要舉措，有利於挖掘存量建設用地潛力，進一步提高產業用地節約集約利用水準；有利於破解我市產業發展空間瓶頸，促進產業轉型更新；有利於支持實體經濟發展，為建設中國特色社會主義先行示範區、創建社會主義現代化強國城市范例積累經驗。
主要內容
（一）政策適用範圍
為保障產業發展空間，《管理規定》將適用範圍限定為工業用地、物流倉儲用地等產業用地的容積率調整。同時，用地的範圍涵蓋了協定出讓、招拍掛出讓、土地整備、城市更新、歷史遺留違法建築處置等各種類型的產業用地。
（二）規範實施路徑
為更好支撐實體經濟發展，充分滿足不同產業、不同主體、不同用地差別化的建設需求，依據建設項目管理相關規定，提出產業用地容積及容積率調整可通過新建、擴建、拆建及三種方式組合的路徑實施。此外，基於規劃統籌、公共利益以及產業發展需要的考慮，《管理規定》對拆除建（構）築物建成年限、可拆除建築物比例等事項進行了明確和細化。
（三）明確貢獻標準
為保障規劃實施，落實城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地，按照利益共享的原則，《管理規定》規定產業用地提高容積率需結合城市規劃要求，貢獻一定比例的土地和建築面積。貢獻標準的設定充分考慮了公共利益的實現以及統一性、公平性、可操作性等多方面要求，具體以新增建築面積的15%為基準。此外，《管理規定》給予權利人選擇權，提出可通過移交土地、建築物或二者的組合；移交的建築物面積不超過3000平方米的，權利人還可選擇按規定繳交地價後自行持有。
（四）限制產權轉讓
為確保產業用地容積率提高後的建築面積用於產業發展，防止產業空心化和房地產化，《管理規定》嚴格要求提高容積率增加的建築面積不得轉讓。此外，權利人還需嚴格按照與產業部門簽訂的《產業發展監管協定》開發利用土地。
（五）提高審批效率
為提高產業用地容積及容積率調整審批效率，《管理規定》結合“強區放權”等有關要求，將產業用地容積率調整審批程式由管理局、委員會、圖則委三級審批變為管理局一級審批。
深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條【目的意義】
為加快推進供給側結構性改革，大力發展實體經濟，促進產業用地節約集約利用，拓展產業發展空間，依據相關法律、法規，結合我市實際，製訂本規定。
第二條 【術語定義】
本規定所稱產業用地包括工業用地、物流倉儲用地以及包含前述功能的混合用地。
本規定所稱容積調整是指在維持原土地用途不變情況下增加建築面積，不包括在普通工業用地、新型產業用地、倉儲用地及物流用地之間的相互轉化。
第三條 【適用範圍】
已簽訂土地使用權出讓合約（以下簡稱出讓合約）或已經辦理不動產登記，但不屬於閑置土地，或者雖屬閑置土地但已根據閑置土地處置相關政策處置完畢，並可繼續開發建設的產業用地適用於本規定。其中，招標、拍賣、掛牌出讓用地和城市更新項目用地、土地整備等價值置換用地須已全部建成並完成規劃驗收。
需予以保護的工業遺存等類型產業用地不適用本規定。
第四條 【實施路徑】
產業用地容積調整的，可通過以下途徑建設：
（一）利用已批未建產業用地進行建設，以及部分建成、已建成產業用地利用空地進行建設；
（二）對現有廠房及配套建（構）築物進行擴建、改建；
（三）拆除部分或全部建（構）築物後建設；
（四）綜合運用上述手段。
容積調整不得改變不拆除且已完成規劃驗收或已登記的建（構）築物用途。
在原有建築結構主體上進行擴建、改建的，不得對原有結構安全、品質安全和消防安全產生影響。
建（構）築物拆除應以棟為基本單元，且不影響剩餘建（構）築物品質和結構安全。
第五條【基本原則】
產業用地容積調整應遵循以下原則：
（一）公共利益優先；
（二）節約集約用地；
（三）符合產業發展導向；
（四）以自用為主。
第六條【職責分工】
市規劃國土主管部門（以下簡稱主管部門）負責產業用地容積調整處置的統籌與協調。主管部門派出機構（以下簡稱派出機構）負責產業用地容積調整的審批。
市產業部門負責產業用地容積調整涉及的產業發展導向、產業政策的統籌與指導。
區人民政府（含新區管理機構，以下簡稱區政府）負責產業用地容積調整的後續監管。區政府相關職能部門依職責配合派出機構做好產業用地容積調整審批相關的消防、質檢、安全等工作。
第二章 調整規則
第七條【容積確定】
產業用地容積調整後，宗地容積包括基礎容積和轉移容積。
基礎容積按生效法定規劃確定；如需對已生效法定規劃容積進行調整的，基礎容積應依據《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）等相關規定研究確定。
轉移容積根據第八條第三款的規定確定。
第八條【土地、建築物貢獻】
產業用地容積調整以新增建築面積的15%為貢獻基準。已建成的產業用地，新增建築面積為基礎容積與規劃驗收建築面積的差值；未建成的產業用地，新增建築面積為基礎容積與出讓合約約定的建築面積的差值。
產業用地容積調整應先無償移交法定規劃確定或經規劃研究確定的城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地（以下簡稱公共利益用地）。
移交的公共利益用地面積超過貢獻基準建築面積折算的土地面積的，超出部分建築面積作為轉移容積轉移至剩餘土地;移交的公共利益用地面積不足貢獻基準建築面積折算的土地面積的，需補足至貢獻基準。
第九條【貢獻方式】
產業用地容積調整貢獻方式包括按貢獻基準無償移交土地、建築物或二者的組合。貢獻以優先移交土地為原則，具體移交方案應在容積核定時確定。
應移交的建築物面積不超過3000平方米的（含擴建、改建情形），權利人可選擇按本規定第十四條繳納地價後自行持有，該部分建築物不得轉讓。
移交建築物的，應以棟、層、間等固定界限為基本單元。
第十條【建（構）築物拆除條件】
產業用地容積調整涉及拆除建（構）築物的，拆除的建（構）築物建成時間應大於10年（含10年）。建成時間以規劃驗收或竣工驗收時間確定；未辦理驗收的，可根據衛星影像圖等資料判定建成時間。
拆除的建（構）築物面積原則上不得超過合法已建建築面積的50%，且拆除建（構）築物基底面積不得超過原宗地面積的30%。符合下列條件之一的，拆除面積不受前述比例限制：
（一）因公共利益需要；
（二）宗地面積大於5萬平方米，且出讓合約容積率小於1.0（含1.0）的。
第十一條【申請主體】
產業用地申請容積調整的，申報主體按以下方式確定：
（一）宗地內權利主體單一的，由權利主體申報。
（二）宗地記憶體在多個權利主體的，須全部權利主體同意進行調整，並由全部權利主體共同申報或共同委託其中某一權利主體申報。
第十二條【產權限制】
產業用地容積調整後，新增的建築面積不得轉讓。因司法裁定需轉移過戶的，轉移後的產權限制條件維持不變。
第十三條【土地使用權期限】
產業用地容積調整的，土地使用權期限和起始日期維持不變。
第十四條【地價繳納】
產業用地容積調整的，按我市宗地地價測算規則的相關規定繳納地價。其中，普通工業用地經批準增加建築面積情形中不得轉讓的工業廠房及相應輔助設施（物業用房、配電用房等）不計收地價，無償移交政府的建築面積產權歸政府、不計收地價。
根據本規定第九條應無償移交政府但權利人選擇自行持有的建築面積，按不得轉讓條件計收市場地價。
第十五條 【開工竣工期限約定】
容積調整後新增建築面積的開工竣工期限約定按我市相關規定執行。
第三章 調整程式
第十六條【申請材料】
符合條件的產業用地權利人申請容積調整的，以書面形式向派出機構提出容積調整申請，並提交以下申請材料：
1、容積調整申請書。申請書需包含：基本情況、申報理由、產業發展方向、擬增加建築面積等方面具體請求、現狀建築情況說明及測點報告等內容；土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意容積調整的書面意見；
2、對已生效法定規劃容積進行調整的，需提供具有城市規劃乙級及以上資質的設計機構按相關編制技術規定編制的規劃調整方案；
3、具有建築設計資質的設計機構出具的總平面布局方案和周邊情況影響說明，方案應符合結構、消防安全等規範；屬於擴建、改建的，還需取得原設計機構出具的結構安全證明，原設計機構已注銷的需取得不低於原設計機構資質的設計機構出具的結構安全證明；
4、需移交土地的，提供擬移交土地範圍圖；
5、區產業部門出具的產業審查意見，具體包括：產業項目是否符合我市產業發展導向和產業政策、產業發展監管要求以及是否同意調整的明確意見，擬拆除部分或全部建（構）築物後建設的，需明確對我市產業發展是否造成影響。同意調整的，應同時出具《產業發展監管協定》（草案）。
6、土地及建（構）築物權屬證明材料。具體包括：出讓合約、不動產登記材料；
7、申報主體的身份證明材料。
第十七條【申請審查及規劃調整方案審批】
派出機構受理申請後，在20個工作日內（不含公示期），根據我市相關政策規定進行審查，並將審查結果函告申請人。
如涉及對已生效法定規劃容積進行調整的，派出機構擬定規劃調整方案，並依據《深圳市城市規劃條例》對規劃調整方案進行公示。公示無異議或有異議但處置完畢的，派出機構對規劃調整方案進行審批，並在審批通過後3個工作日內，報主管部門備案。
第十八條【簽訂合約或出讓合約補充協定】
容積調整，在簽訂出讓合約或出讓合約補充協定前，需完成下述工作：
（一）與產業部門簽訂《產業發展監管協定》；
（二）需拆除建（構）築物的，應到區住建部門辦理建（構）築物拆除備案手續，並向不動產登記部門申請辦理產權注銷手續；
（三）需移交土地的，向土地儲備機構移交土地，並完成入庫手續。
申請人完成前款要求的相關工作後，向派出機構申請辦理《建設用地規劃許可證》、繳納地價並簽訂出讓合約或出讓合約補充協定。
第十九條【辦理建設工程規劃許可】
申請人向派出機構申請辦理《建設工程規劃許可證》時，屬擴建、改建的，需取得消防、質檢等部門意見。
第二十條【規劃驗收】
建設完成後，新增規劃建（構）築物由權利主體向派出機構申請辦理規劃驗收。
已完成規劃驗收的建築，不再重複驗收，但涉及在已有建（構）築結構基礎上進行擴建、改建的，建設後的原有建（構）築物與新增規劃建（構）築物一並按相關規定向主管部門申請規劃驗收。
第二十一條【建築物移交】
容積調整需移交建築面積的，應在完成規劃驗收後向區政府移交建築物，具體移交事宜按市、區政府有關規定執行。
第二十二條【不動產登記】
完成驗收及建築物移交後，權利主體向不動產登記機構申請辦理原有建（構）築物、新增建（構）築物的不動產登記手續。
第四章 附則
第二十三條【政策銜接】
本規定發布前已經主管部門審批同意容積調整的，按原有方案執行，不再另行研究調整。
根據本規定審批同意容積調整的，未按出讓合約或出讓合約補充協定約定完成建設的，不得再次申請容積調整。
第二十四條【片區規則】
前海合作區和高新技術產業園區涉及產業用地容積調整的，按市政府相關規定執行。
除本規定第十條拆除情形外，涉及拆除所有建（構）築物後建設的產業用地，以及增加不超過現狀建築面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的產業用地，根據城市更新相關規定執行。
已納入產業空間土地整備實施範圍的產業用地和拆除重建類城市更新單元計劃的產業用地不適用本規定。
第二十五條【施行日期】
本規定自發布之日起施行，有效期五年。此前發布的有關規定與本規定不一致的，以本規定為準。
皓軒 | 編輯
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室