薑兆華：房價兩極分化趨勢或將持續

　　意見領袖 | 薑兆華

　　近日，國家統計局發布全國70城房價最新走勢。數據顯示，7月份全國一、二、三線城市房價環比漲幅數分別為0.3%、0.0%和-0.3%；同比漲幅分別為3.1%、-0.5%和-3.2%。其中，新房價格環比上漲城市30個，環比下跌40個；二手房環比價格上漲城市19個，環比下跌51個。新房價格同比上漲城市48個，同比下降22個；二手房同比上漲9個，同比下降61個。

　　在國家頻頻出手救市背景下，房地產市場行情持續築底下探，局部市場有反彈跡象；但總體漲跌起伏，表現不一，兩極分化趨勢越發明顯。

　　為什麽說房價兩極分化的趨勢越發明顯？因為全國城市經濟發展基礎和區域經濟復甦韌性存在較大差異。一般來說，北、上、廣等一線城市人口高度聚集，經濟總量大，社會資源稟賦集中，房價雖然有些偏高，但居民住房社會購買力較強。這些城市作為房地產價格最敏感市場，本身就壓抑和積蓄部分住房剛需和改善性需求。由於疫情和房企接連“暴雷”的社會影響，一線城市房價放緩上漲步伐，銀行住房抵押利率接連下調，一線城市限購、限售、限貸政策只要松一點“口子”，剛需客、投資客馬上蜂擁而至，房價勢必快速反彈。

　　相比一線城市，二線城市房價呈溫和中性，但區域價格差異較大。二線城市大多為省會城市，經濟基礎和發展潛力大，其中不乏重慶、成都、南京、杭州、濟南GDP上兆中心城市。作為城市房價波動的次敏感區，其房價將隨區域房地產調控政策，央行、監管政策松動緩慢上揚；二線城市中西部省會城市如昆明、南寧、蘭州等經濟基礎相對較弱、產業布局相對單一，房價同比、環比均出現下降，拉低二線城市房價價格綜合指數。

　　三線城市絕大多數為經濟基礎一般，市場空間不大，是本輪房地產市場衝擊“重災區”。新建商品住宅除三亞、贛州環比、同比上漲之外，其他城市新建建案毫無例外出現下降；二手建案除無錫略有增長外，其他城市二手房價格環比、同比均為負增長；這些城市房價目前仍處於震蕩下探階段。

　　7月房價變化有些超預期，這與個別房企“暴雷’和一部分抵押客戶聯合“斷供”不無關係。7月28日，中央政治局召開會議要求全力以赴保交樓、穩民生。各地頻繁推出保交樓、紓困房企措施，房地產市場信心進一步提振。從當前房價走勢看，一線城市房價或將延續增長態勢，二線城市房價將逐漸盤整修複，緩慢上行；三線城市房價或將繼續築底下探，年內有望止跌企穩。一、二、三線城市房價兩級分化趨勢或將越加明顯。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份製商業銀行總行部門負責人。)