房產稅要來？現在賣房子是聰明還是愚蠢？

近兩天大家還是十分關心房產稅的相關消息，覺得房產稅落地後房價會下跌；也有人說，現在很多都是賣了房子去炒股的人。樓市越來越讓人看不懂了。

不管是房產稅的消息，還是部分地區降低交易稅費的消息，都讓本來就撲朔迷離的樓市更讓人看不清。股市有起色，很多人都說要賣房炒股，再不賣房產稅就來了，果真如此嗎？現在的樓市到底是賣房的最後時機，還是買入的機會呢？

拿地不積極，開工很上勁

國家統計局發布2019年1-2月全國房地產開發投資和銷售情況，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。

如果單看這一點，就覺得樓市要回暖，未免太天真。房地產市場從來不是簡單幾個數據就可以研判的，雖然開發投資增速了，但是，房企拿地的熱情卻削減了。

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%。

這種現象的出現，一方面折射出房企對於未來樓市高速發展的前景並不看好；另一方面顯現出資金承壓嚴重。所以就會出現急開工求回款、緩拿地減壓力的現象，預測未來房企在銷售環節，會在價格上進一步寬鬆，加快回款速度。

銷售數據下滑，局部搶房火爆

國家統計局數據顯示，1-2月份，建案銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。建案銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。

看起來好像市場一片蕭條。然而，整體蕭條不等於沒有爆點。春節過後，多地出現所謂搶房潮：深圳樓市再現通宵排隊搶公寓的情形，華潤旗下某總價8000萬的產品也在線上被一掃而空；此外，武漢、南寧、鄭州、南京、常州等城市項目開盤去化率有了明顯提升，其中武漢、深圳2月份去化率均高於近半年去化率的平均水準。

雖然這並不能代表樓市要回暖，也不能像媒體炒作所說，房價又要上漲，但在整體蕭條的情況下，為什麽還會有部分城市逆勢而動呢？

這就是之前提到的，未來樓市將呈現分化：政策上的表現，一城一策，市場的回應則是，一二線地區優質產品價格堅挺，四五線城市的物業無人問津。

輕易說買或賣都不明智

這樣的形勢下，如果只是簡單的說買房或者賣房，都是不明智的。

據恆大研究院的數據，貨幣供給以及貨幣需求出發的指標顯示，中國在過去18年，M2廣義貨幣也從40兆元翻越至167兆元，而GDP在此期間累計上漲不到一倍，城鎮居民收入、全國住宅價格漲幅均遠低於M2擴張幅度。

換句話說，那些堅持不買房，覺得少一個買房人房價就少了一份上漲的動力，這些人的財富，完全沒有跑過通脹。

另一方面，那些買了房的，但是沒有及時做好資產配置的人，在樓市有漲有跌的情況下，除去買房成本，發現財富增長水準也就剛好對衝了通脹水準。

而那些在2017年政策開始是收緊時，未能脫手多餘住房的，或者盲目加杠杆高位買入住房的，幾乎都輸掉了首付。如果有多套房對衝投資還好，那些單靠一套房就想逆襲的，基本都被套牢了（燕郊就是個例子）。

回到文章開頭的問題，現在賣房子，是聰明還是蠢，並不能一概而論。

聽說房產稅的一些小道消息，就匆忙賣掉了一線城市核心區域的房子，那絕對是不明智的；看到深圳房子賣得好，就以為市場要紅火，於是在家鄉十八線小縣城買下住房，也是不理智的。房產投資，歸根結底還是要考慮收益和個人的承受能力，是需要做一個完整的科學的規劃，而非跟風就可以實現投資目的。簡單說就是把握住手中的優質資產（比如一線城市的房子），盡量脫手既沒有租金收益，也沒有漲價前景的（比如未列入棚改計劃的三四線城市）房產；利用賣房的資金，再去尋找更加穩妥的地區、甚至可以放眼全球，這樣買房賣房，才可謂明智的選擇。

本文原創，作者劉磊，富比士金融理財師評審委員、《決勝海外房地產》《澳洲房地產投資全攻略》作者，多家媒體房地產專欄作者、作家。