融資成本10％，中梁上市後仍未填補融資短板

剛剛登陸資本市場的中梁控股（02772.HK，下稱“中梁”）交出了喜憂參半的第一份中期業績報告。

8月22日晚間，中梁發布中期業績報告。2019年上半年，中梁全口徑銷售金額達到636.73億元，較去年同期增長26.8%，結算方面，公司本期實現結算營業收入205.57億元，同比增長111.2%。

由於較高的結轉收入，中梁上半年合並歸屬於上市公司股東淨利潤12.32億元，同比增長88.4%，毛利潤則為50.35億元。

在利潤率方面，中梁毛利率24.5%，淨利潤率9.2%，較此前幾年均有所提升。考慮到中梁曾受益廣泛布局三四線城市、以及該等地區樓市上行的紅利，結轉利率提高順理成章。

上半年，中梁控股淨負債率由年初的58.1%降至43.5%，持續保持行業低位。持有銀行結餘及現金247.21億元，短期負債為144.67億，現金短債比達到1.71。

上市不到一個月，中梁獲得標普、惠譽、穆迪三大國際信用評級機構給予B+評級，展望穩定。

標普表示，中梁在長三角地區擁有強勁的銷售增長、回款能力及良好的流動性，在未來的12個月內，其合約銷售額及收入將繼續增長，在改善其融資渠道和成本的同時保持穩定的杠杆。

在土地投資方面，中梁繼續保持比較激進的態度。今年上半年，中梁新進入國內18個城市，包括西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等重點二三線城市。新收購的地塊共有70幅，新增規劃總建築面積約為810萬平方米。截至6月末，中梁土地儲備總面積達5300萬平方米，分布在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大核心區的23個省份139座城市，項目總數達385個。

克而瑞數據顯示，今年上半年，中梁新增土地建築面積及新增土地貨值，分別位列行業第7和11位。

依照這樣的土地投資節奏，中梁的野心並不止於目前行業20位左右的排位，而是希望在更多城市獲得收益。

這家發跡溫州的地產商是業內“阿米巴”模式的踐行者，通過跟投和授權，快速實現組織裂變。不過，在較為激進的土地投資策略以及緊張的融資背景下，中梁的融資成本是目前已公布中期業績的TOP30房企中最高的。

根據中報，中梁加權平均債務成本10%，較去年末（成本9.9%）進一步提高。

中梁在半年報中稱，本集團上半年融資成本2.5億，較去年同期上升74%。此外，中梁對21.1億融資成本進行了資本化處理，較去年同比上漲61%。

融資成本居高不下的重要原因，主要是由於中梁大量融資來源於信託。從中梁的融資渠道看，銀行貸款145.6億，其他借款142.2億。其中其他借款大量來源於信託通道。

2018年末，中梁曾共合計有109個信託或資產管理計劃，未償還本金總額佔借款總額的58.0%。截至2019年3月末，中梁信託多數項目融資成本在10%-12%之間。大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保。

上市，原本是中梁寄望優化債務結構降低融資成本的捷徑，絕大多數房企都是通過這一方式解決“找便宜的錢”的問題，但起跑較晚的中梁，運氣似乎沒有那麽好。

不久前，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示。要求其嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

“包括光大等信託都被要求不能有新增融資，並要求適當減少融資規模，而我們公司則要求三季度融資規模不能超過二季度。”一位信託人士告訴第一財經記者。

與此同時，對於房企海外發債規模的嚴控，也在很大程度上斬斷了中梁海外發債拿低成本融資的路徑，因為“借新還舊”的總量控制，使得中梁海外債可以騰挪的空間極為有限。

在重要的融資渠道信託融資慢慢收縮之後，這家去年銷售突破千億的房企，依舊會面臨更嚴峻的融資壓力。而隨著市場下行，該公司在三四線城市的布局，也正面臨去化的巨大壓力。財務和經營雙重負壓身，中梁“黑馬”的配速恐怕也要下調了。