作者：公子小白
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風生於地而起於青萍之末。
宋玉《風賦》中這句話告訴我們，大事件源於細微事物，我們需要具備見微知著、一葉知秋的能力。
最近，樓市接連發生了一些事情，一件件孤立的事件，串聯起來其實可以從中看出樓市接下來的發展方向，值得說道說道。
由遠及近，先介紹一下這幾件事情。
第一件：利率上浮。
從6月以來，原本持續下行的房貸利率，突然間調轉方向，以寧波、南寧、南京、杭州、青島、天津、合肥等為代表的城市首套房利率重回上漲通道。
融360監測數據顯示，6月廣州首套房貸平均利率為5.30%，二套房貸平均利率為5.57%。此外，廣州部分銀行將首套房貸款利率調整至基準上浮20%。
第二件：收緊房企融資。
進入7月，銀保監局和國家發改委雙雙發布重要文件，先後收緊了房地產信託與海外發債。
銀保監局已經約談了包括萬向信託、興業信託、光大信託、中融信託等在內的10家房地產信託。
之後，發改委發文，列出了四點要求，收緊房企海外發債。
在此之前，限購限貸已經收緊了房企預售回款，銀行限貸又限制了房企通過銀行信貸的融資渠道。
自此，房企的幾個主要融資渠道，預售回款、銀行信貸、房地產信託、海外發債被全面收緊。
第三件：房企暴雷。
這年頭什麽都容易暴雷，從進入調控以來，房企的融資渠道就被收緊，而房企的生存之道就是依靠債務和杠杆，如今管理層撤去了杠杆和支點，中小房企不暴雷才怪。
人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產企業發布破產公告，其中昨天（24日）就有3家。
不過需要說一句的是，274家的確很多，但相比於已經注冊的9.7萬家房企規模來看，仍是冰山一角。
第四件：賣項目求存。
這件事其實可以和第三件事連起來說，274家房企暴雷，足可見時下的房地產市場，生存壓力有多大，一些房企雖然沒有宣告破產，但也必須想盡辦法尋找現金流，在融資渠道收緊的背景下，能有啥辦法，除了降價拋售，就剩賣股權、賣項目求存了。
7月16日，新湖中寶發布公告，宣稱已將位於上海、浙江溫州和江蘇啟東三個地方共20個地塊，以67億元，打包轉讓給了以並購稱王的融創。
此事本號當天就推文進行了專門分析。
而近日因性侵鬧得沸沸揚揚的新城控股，內部也在協商、洽談，準備賣出40個項目。
第五件：開封“取消限售”一日遊。
和半年前的衡陽一樣，開封開開心心宣布的“取消限售”政策，在一天后被收回，被戲謔為一日遊。
從這裡可以看出，取消限售和時下政策收緊的步調相衝突。
第六件：違規“首付貸”等業務再遭嚴查。
首付貸這個詞，非常耳熟，2016年10月大調控開啟之時，全國範圍內就對首付貸等各種支撐高杠杆的亂象進行了一番嚴查，首付貸是炒房客和高房價的幫凶。
但今年上半年，樓市在放鬆的氛圍中又火了起來，而這些按捺了許久的首付貸，又在江湖上出現。
近日，銀保監會對市場上的首付貸，開啟了新一輪檢查。
第七件：昨天（7月24日）晚上，蘇州開啟今年第四次調控加碼。
1、外地戶口在市區和昆山、太倉購第一套房，3年內要連續交2年社保。社保及個人所得稅繳納範圍是指在蘇州大市範圍內，包括蘇州市區及昆山、太倉、常熟、張家港等範圍。
此前，只需連續一年社保或納稅證明。
2.將此前對蘇州工業園區、高新區部分區域“新房3年限售，二手房5年限售”擴展到蘇州六個大區，也即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區。
02
對於以上發生的七件事，本號解讀如下：
1、七件事看似無關聯，其實共同釋放了一個信號，下半年樓市調控依舊，只會更嚴不會放鬆。
2、它還告訴我們，依靠炒房暴富的時代已經一去不複返了，中心城市的房價雖然還會上漲，但至多用來保值增值，而無法實現炒房暴富。
3、從開封“取消限售”一日遊，到蘇州開啟第四次調控加碼，可以預見，下半年一些房價冒尖的城市也會加磅，此前西安就被延長了限售期間，從三年延長至五年了。
蘇州此次加磅，是因為前面幾次調控，沒能徹底控制住蘇州的房價。
數據顯示，蘇州原本房價較低的相城區均價達到23359元/平方米，環比漲幅22.74%，與蘇州高新區成交均價23692元/平方米相差無幾；蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。
為了控制住房價，這一次蘇州算是豁出去了，以此力度判斷，蘇州接下來的樓市，將徹底回歸平穩。
4、從房企暴雷以及賣項目求存兩件事來看，下半年房企之間的廝殺會更加激烈，強者恆強，弱肉強食的叢林法則，會被放大。
預計下半年會有更多中小房企破產，而頭部房企正是低價收割的好時機。
5、利率重新回到了上漲通道，意味著接下來購房成本又會增加，再加上熱點城市房價持續慢漲，未來剛需客上車門檻會越來越高。
6、從這一連串的動作還可以看出，管理層對於調控樓市的決心和態度，顛覆了許多人的認知。
這次調控非同以往，即便面對經濟壓力之時，也沒有重啟樓市之意。顯然，管理層已經下定決心，要將中國經濟的驅動力從房地產轉向科技驅動，轉向實體經濟驅動。
沒有哪個國家是依靠房地產強大的，更沒有哪個國家能夠依靠房地產複興。
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