樓市再次傳來收緊信號，這次依然是對房地產融資下手。
29日，騰訊新聞《一線》從多處獲悉，多家銀行自即日起將收緊房地產開發貸額度。這也是繼房貸利率上浮、房企融資和個人房貸額度收緊後，再次給房地產戴上的“緊箍咒”。而就在下午，建行便率先表態稱，進一步嚴控房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展，加強資金用途方面的監管。
樓市：全面收緊
其實從5月份開始，房地產的收緊信號就已經很明顯。
首先是5月18日銀保監會便明確了整治違規向房企“輸血”的亂象；今年7月初，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司約談，要求這些信託公司控制房地產信託業務增量和增速。雖然當時只是部分信託公司，而且房地產信託增速已經從2018年的高點下滑了50%以上，但信託房地產投向的佔比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。然而也就是這點，房地產信託的收緊，給了樓市一個真正的下馬威。
再就是多地房貸利率的全面上浮。之前我在文章《樓市再收緊？12家銀行突然“停貸二手房”！》裡盤點過，除不少熱點二線城市外，像南寧、無錫等城市的房貸利率也出現大幅上浮。此外，多位官員也接連表態稱，房貸利率會參考LPR，但未來不會下降。再加上房貸額度的收緊，總之，如今樓市資金趨緊的氣氛早已非常濃厚，筆者身邊有朋友甚至稱拿到證後幾個月都拿不到銀行放款。
然而，此次的房地產開發貸收緊，是樓市收緊中的一個小插曲，還是最終大招呢？
開發貸，壓倒房企的最後一根稻草？
目前國內房企的開發資金來源主要有4個：貸款、自有資金、海外融資、其他資金。
貸款：即國內銀行和非銀金融機構等的貸款，當然也是這次收緊的開發貸；
自有資金：上市的房企可以通過股票融資，未上市的也可以通過發行公司債融資，當然還有一些自有可投資資金；
海外融資：境外的銀行貸款、股市和債市的融資；
其他資金：抵押貸款現金流和向購房者收取的定金等一系列預收款項。
再來看房企開發資金來源佔比。其實房企資金來源國內貸款部分比例並不高，佔比只在15%左右，但房企開發貸的存量並不少。據國信證券研報數據，截至2019年上半年國內貸款累計額達1.33兆元，同比增速達8.4%，雖然開發貸餘額增速持續下降，但總量依然有增無減，截至2019年上半年房地產開發貸款餘額同比增速為14.6%。
所以我們可以得出結論是，顯然，開發貸總量依然維持在高位，雖然累計增速還未達到2017年的一半，但在“房住不炒”的背景下，樓市任何的炒作苗頭都不可能死灰複燃。此次收緊開發貸對房企來說或許是壓倒其的最後一根稻草。因為雖然開發貸佔比並不高，政策效果有待未來考察，但在其他三個渠道都已收緊的情況下，官方對開發貸再次設限，對房企來說可謂是雪上加霜。
房企未來的日子好過嗎？
表面上這是典型的針對過熱樓市的調控政策，但我想說的是，這不僅僅是調控樓市這麽簡單，這一步步的收緊房企融資還有著更艱巨的任務，那就是調整經濟結構。
今年以來，消費零售總額同比增速下滑至 8% 左右，固定資產投資增速也在下滑，唯有房地產投資增速一直維持高位，今年年初，房地產貸款佔總貸款餘額的比例持續提升至 28.5%，居民杠杆率從15年的36%左右提升至今年一季度的55%。所以如果任由現狀的話，經濟會不斷地被房地產泡沫蠶食！此時不收緊，更待何時？
但雖說是全面收緊，其實細節依然也是一步步的來，此前已經把房企資金來源大頭限制住了，但總體還是比較定向性，局部性，這次再對開發貸下手，相比之前來說更加全面，畢竟貸款針對的是所有的房企。
可問題是，目前的大環境卻不允許我們的流動性環境過度收緊，那房地產流動性“壓縮”了，該從哪“放出來”呢？當然是實體經濟了。因為房地產業過度融資，不僅容易助長房地產的投機，還會擠佔其他產業信貸資源。
所以，未來房地產融資還會根據宏觀環境做進一步結構調整，說白了就是一旦實體經濟還需要放水，那就放，但為了控制總量，那就拿房地產來開刀。
目前來看，房地產投資增速、土地溢價率和建案銷售增速其實並不低，所以以後還是有可調控空間的，至於怎麽調，還需等政策走向。總之還是那句話，這種環境，一方面，房企的日子還會更難熬，但龍頭房企的優勢相對會比較明顯；但另一方面，購房者面對的市場，也將變得更加健康。
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