房產證無法給女方加名時，如何取得一半份額？

結婚，房產證要加名。

筆者作為律師執業多年，經常會遇到親戚朋友的各類谘詢提問。

上周接到了一位朋友【小黃】的提問，是關於婚姻和房產方面的問題。她說她最近準備結婚，跟男方、男方父母商量下來，大家一致同意，將男方名下，貸款購買的一套房產，其中一半的份額贈與給她。然而，問過銀行之後，發現這一切並沒有那麽容易。

銀行為什麽要插一腳？

在許多不熟悉房產交易的朋友們眼中，似乎不能理解，銀行為什麽要插一腳？一套房產登記在男方名下，他想把一半份額送給別人，去房地產交易中心，加個名字就行了咯。比如，我有一個蘋果，我要切一半送給別人，完全是我自願，想送就行啊。

上述情況，針對的是沒有銀行貸款，全款購買，完全自有的房屋。這類情況下，如果沒有不準過戶的國家政策限制，在承擔了相應稅費以後，是可以贈與給他人的。

那麽，有銀行貸款的房屋，存在什麽不同之處呢？

如果有貸款買房，正在還房貸的朋友，可以翻開自己手頭的房產證看一下。在權利負擔一欄，寫著一個【抵押權】，抵押權人正是放貸給你的銀行。簡單來說，一旦你還貸還不上，沒錢了，銀行可以變賣你的房屋，然後拿走屬於銀行的部分。

如果你的一套房產價值600萬，你欠了銀行400萬的貸款還沒還清。如果你沒錢了，銀行賣了600萬，自己拿走400萬，沒毛病。

那麽，問題來了。如果你把價值600萬的房產，分一半給別人。你欠了銀行400萬的貸款還沒還清。這時候你沒錢了，會怎麽辦呢？

答案：屬於你的600萬，少了一半，只有300萬了。銀行只能拿到300萬，虧了。

銀行在指望著：你斷供的時候，靠你的房子給他抵債呢，當然不會隨意允許你分一半給別人。

那麽，問題又來了，如果我分了一半給別人，人家願意和我一起背上銀行的貸款呢？

這就是下一個問題，【轉抵押】。

什麽是轉抵押？

轉抵押，就是本來你是貸款人，現在加個人進來，跟你一起還貸。比如我分一半房產份額給別人，但是人家要跟我一起承擔這個貸款。如果還不上了，銀行可以找我們兩個人，一起還款。這個情況，想起來很簡單，操作起來，很多銀行是不同意的。

提供收入證明、資產證明呢？——然而，很多銀行依然不讓。原因的話，一方面跟銀行體制僵化（怕麻煩）有關，一方面覺得現在黃牛太多，虛假的收入證明、資產證明有點吃不準。總之多一事不如少一事，銀行是大爺，大爺不同意給你改，就是不同意，除非你提前還清貸款。

解決方法

於是，就出現了開頭的一幕。男方家一致同意：願意將貸款購買的房產，其中一半的份額贈與給小黃，然而銀行不同意。銀行那頭過關過不去，房地產交易中心那邊就過不去。

銀行是大爺，大爺不同意。

遇到麻煩事了，小黃終於想起了我這個多年沒聯繫了老朋友。她問我，有沒其他的解決思路？

答案：公證處做一個以結婚作為條件的，財產約定公證（目前市場價格大約600-800）。通過一紙公證協定的方式，約定：如果兩人結婚，男方同意將其中一半，約定為與女方共享。

這個做法，是目前比較通用的，繞過銀行大爺的替代方式。

優點：繞過了銀行，一定程度上，實現了女方能夠享有一半份額的目標。

那麽，這個做法存在什麽缺點呢？答案：並不能拿去換產證。這個協定，只能在夫妻內部生效。

什麽意思呢？如果這對夫妻要離婚，兩人之間，是可以以這個協定作為依據，分割財產的。

但是，對社會上不特定的第三人看來，房產證上，隻寫了丈夫一個人的名字。如果丈夫突然對外把房產變賣了，卷了錢馬上就跑。這時候，女方去跟社會上的第三人打官司，是打不贏的（除非能證明是惡意串通，第三人是丈夫請的托）。第三人已經把欠銀行的貸款還了，多餘的錢給了丈夫，此時房子歸第三人了。女方不服，只能去找丈夫，要求兌現協定，把一半的錢賠出來。

那麽這份協定，不做公證，我們自己網上找模板，或者自己動筆寫可以嗎，有效力嗎？

答案：可以，有效力。不過找律師審查一下，或者去公證處做個公證，更加安心一點。防止自己搞錯了，就得不償失了。

小結

還沒結婚，就要求對方把一半的房產份額贈送給自己，是否妥當？觀點性的問題，見仁見智。然而筆者認為，一個和諧、溫馨的家庭，更重要的是靠家庭成員相互之間的體諒、包容。如果夫妻兩個人感情融洽、生活幸福美滿的話，財產本來就是一起的。

當然，確實要給自己的婚姻生活多添一道保障、多一個約束男方不要出軌的機制，也是有一定合理性的。如果雙方協商一致，男方確實願意贈送一半份額給女方的話，筆者提供的這個做法，供各位參考。

初步的建議包含在這篇文章中了，免費供大家參考。

另外，也歡迎各位朋友，添加微信好友多加交流，應對不時之需。

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