地產商沒錢了，房子會便宜賣嗎？

近來，房地產企業的日子不太好過。

一邊，一大波中小房企宣布破產。人民法院公告網顯示，截至7月24日，全國已有超過200家房地產企業宣布破產或被強製清算。

另一邊，政策收緊延續高壓態勢。7月初，房企信託融資渠道收緊。7月中旬，房企海外發債又被限制。部分房企融資利率已經突破15%。

從行業環境看，房地產企業融資和銷售都面臨不小壓力。加之普遍存在的高負債，一些沒有緩衝墊和救命錢的房企，未來充滿挑戰。

錢緊

2019年一季度，房地產融資環境還有回暖跡象。

官方數據顯示，1—4月份，全國房地產開發企業到位資金同比增速為8.9%，比上年同期高出6.8個百分點。

公開市場上，一季度建案銷售出現“小陽春”，房企拿地積極性高，土地市場熱度上升，高溢價地塊頻出。

到了5月份，房企融資環境發生變化。

最明顯的變化是融資政策收緊。

5月17日，銀保監會印發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（又稱，23號文），明確了金融機構向房企違規提供融資的整治要點，包括前端融資、向資質不達標的項目提供融資以及通過影子銀行渠道違規提供資金等。5月底，據媒體報導，央行、銀保監會聯手對此前拿地較為激進的“地王”房企在公開市場融資加以限制。

到了7月初，多家信託機構收到銀保監會窗口指導，要求控制房地產信託規模。7月12日，發改委發文明確要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

至此，開發貸、海外債、信託、增發等融資渠道全部收緊。

最直觀的變化是融資利率走高。

有機構研究顯示，截至7月16日，房企融資總量約為4388.4億元，平均融資利率為6.9%，共發行債券226隻。其中，海外債發行93隻，發行金額2674億元，平均利率為8.99%。

值得注意的是，多家房企海外債利率高達15%及以上。當代置業今年1月發行的3.5億美元海外債，利率高達15.5%。泰禾集團今年1月發行的4億美元海外債，明發集團今年7月發行的2億美元海外債利率均達到15%。

海通證券的一份研報則顯示，2018年多數房企的融資成本已經抬升。其中，泰禾集團2018年加權平均借貸成本超過了8.5%，為40家統計企業中最高的。中國恆大緊隨其後，平均借貸成本接近8.2%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受中新社國是直通車採訪時表示，房企融資困難體現在四個方面：一是開發貸變困難了，要滿足四證齊全、自有資金30%、二級資質等要求；二是非標融資收緊，信託融資受監管趨嚴影響，後期對房企融資會收斂；三是海外債渠道變窄，未來海外債只能用於置換一年內到期債務；四是IPO融資或增發監管嚴格，房地產上市融資仍然道阻且長。

官方數據顯示，1—6月份，房地產開發企業到位資金增速已經回落至7.2%。

兼並

應對融資壓力，房企會采取什麽對策？房子會便宜賣嗎？

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝接受採訪時分析了房企應對錢緊可能采取的幾種措施，一種是直接拋售項目或土地，被其他房企並購；另一種是合作開發，小股操盤，避免大量資金沉澱；還有一種是加快建案去化，讓利促銷資金回籠。

7月24日晚間，站在風口浪尖的新城控股宣布，已累計就10個項目公司簽署了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.54億元。在此之前，新城控股曾表示，計劃三個月內賣項目回收150億資金。

對現金流安全的房企而言，並購是獲取優質資源、降低拿地成本的一種選擇。如在項目方面，世茂收購了泰禾、萬通、明發等多家企業多個項目，獲取杭州、廣州在內的多個熱點城市優質資源。

未來，不僅是項目收購，還會出現大型房企兼並中小房企局面。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆日前表示，根據2018年全國工商局統計，全國注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個。今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。

事實上，房企的分化已經越來越突出。克而瑞研究中心的一份報告顯示，2019年上半年預計盈增的15家房企中，百強房企佔到11家，而盈虧的則基本都在200強之外的小規模房企。

言外之意，在市場調整期下，房地產行業的馬太效應持續放大。易居研究院副院長楊紅旭分析，預計2019年、2020年，房地產企業兼並、破產數量會明顯增加。

至於房企錢緊是否會降價賣房，黃立衝認為不要抱太大期望。當前的調控政策並未放鬆，前有安徽一建案降價，房產局長親自調研後回漲，後有湖北恩施房地產協會發文不讓房價猛降，房價整體基調仍是“穩”。

黃奇帆此前演講也指出，城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

近期，全國樓市調控高壓態勢仍然不減。

河南開封解除限售“一日遊”後，政策被撤回。7月24日晚間，蘇州樓市調控再度升級。限購方面，非蘇州戶籍居民家庭購房社保繳納由原來1年提高至2年。限售方面，範圍進一步擴大，從蘇州工業園區全域擴大至蘇州市。

中原地產首席分析師張大偉預判，在房企融資收緊背景下，下半年，土地市場有望降溫，房企並購步伐將加快，房企銷售壓力仍然不減。

來源：國是直通車

作者：張文絞

編輯：李穎