泰禾15%高成本融資樣本： 資金困局之下的突圍之路

在多個融資渠道受困當下，房企已經不惜高成本融資搶佔窗口期。

近日，泰禾集團（000732.SZ）宣布，境外全資子公司Tahoe Group Global（Co.，）Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券期限為3年。值得注意的是，此次泰禾集團發行的債券票面年息高達15%，每半年支付一次。成本之高令業內嘩然。要知道，泰禾集團2018年淨利潤率也僅為12.6%。而此前，泰禾集團多隻境外發行的3年期債券，票面年息均為7.875%。

負債高企是泰禾集團不惜高成本融資原因之一。

在泰禾6月舉行的媒體見面會上，泰禾集團副總裁葛勇透露，相比於2018年底，泰禾的有息負債額顯著下降，截至去年年底有息負債是1375億元，最新的數字是不到1200億元。過去五個月，泰禾積極去杠杆、降負債。“泰禾沒有大家想象的這麽慘。”泰禾集團董事長黃其森說。

泰禾資金困局

高成本融資背後是泰禾資金困局。

其實，泰禾一直在解決高負債的問題，也取得了一定效果。截至2018年末，泰禾資產負債率同比下降0.95個百分點，淨負債率同比大幅下降90.15個百分點，至2019年一季度末，淨負債率則同比下降105.69個百分點，一季度環比減少100億有息負債。

不過，21世紀經濟報導記者注意到，儘管相比2018年末，泰禾集團淨負債率已經有所下降，但仍遠高於房地產開發行業其他企業。一季報顯示，泰禾一季度末淨負債率為278.8%。Wind數據顯示，2019年一季度，127家A股房地產開發企業平均淨負債率為136.64%。

另外，21世紀經濟報導記者還注意到，2019年一季度末，泰禾經營活動產生的現金流量淨額139.31億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元。可見，泰禾所持現金並不足以覆蓋短期負債，資金缺口仍超過300億元。

評級機構已經將泰禾集團列入“評級觀察名單”。聯合資信表示，公司存貨規模大，存在一定去化壓力；債務負擔重，資產受限比例較高；在建項目規模較大，對外融資壓力大，公允價值變動損益及投資收益對利潤影響較大；高管人員變動頻繁以及公司控股股東股票質押比例很高等因素，對其經營及發展可能帶來的不利影響。

而對於泰禾集團這樣的房企，不利的消息仍在紛至遝來。國內融資環境陸續被狙擊也使泰禾資金紓困之路再度受阻。

5月17日，銀保監會發布的23號文中多處提及房地產領域融資亂象，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，其中最主要的是對房地產信託“明股實債”等模式的狙擊。

至今年7月份，房企融資又突然收緊。房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限，尤其是房地產信託，成為近期金融監管的重點。

國內融資環境受困使得房企將融資的目光轉向海外。中原地產研究中心數據顯示，7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產企業海外融資計劃井噴，超過20家房企發行了近150億美元的美元債。在億翰股份董事、億翰智庫首席研究員張化東看來，相對來講，海外資本供應量還是比較大，在國內融資渠道受限的情況下，房企將目光轉向海外市場這一行為是必然的，用他的話來說，這意味著“當門關上的時候，可以走窗戶，當窗戶關上的時候，可以走天窗”。

不過，屋漏偏逢連夜雨，“天窗”隨時有關閉的可能。7月12日，發改委發文要求，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，與此同時，房企還需詳細披露其海外發債的具體情況和資金用途。因此，境外融資渠道也將進一步收窄。

各種渠道的堵截，讓房企的融資成本進一步升高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，基本在7%-8%左右。此次泰禾集團以15% 的高利率發行了一筆美元票據，成為近年來房企境外融資的最高成本之一。

對此，克而瑞集團研究中心副總經理林波表示，由於房企融資需求量比較大，符合規定的貸款被控制住後，資金供應量顯著減少，企業就需找一些非常規融資手段，而這些手段本身的資金成本就比較高，所以在一定程度上加大了房企融資的成本。林波認為，今年，房企融資成本很難降低。目前房企融資控制不斷升級，下半年和未來融資環境可能不會有明顯放鬆。

資金困局背後的融資艱難

自“房住不炒”調控大方針堅持以來，房企就飽受融資之困。而這使得如泰禾這樣的房企不得不想方設法紓解資金困局。

21世紀經濟報導記者注意到，2018年以來，泰禾在銀行貸款、信託貸款、中期票據、私募債等領域展開多元化、低利率的融資模式，其境外融資、資產證券化等融資佔比進一步提升。

據了解，僅2018年，泰禾就通過ABS、REITs、信託、私募、員工持股、美元債、股份質押等手段頻繁進行融資，獲批的各類融資產品總額度已達307.51億元，另有104億元融資產品在等待審批。

泰禾集團的控股股東泰禾投資，則一直通過股權質押方式來融資。近一兩年來，泰禾投資幾乎以全倉質押。

融資渠道拓寬的同時，泰禾融資成本也在增加。年報披露，2018年公司全年融資金額達到1375.07億元，相比2017年增長1.5%。其中，銀行貸款融資247.49億，成本7.64%；非銀貸款842.49億，成本9.17%；公司債285.09億，成本7.36%，平均融資成本約8.52%，較2017年上升0.42個百分點。

從某種程度來說，泰禾進行多元化融資也是不得已的選擇。

泰禾年報顯示，2016-2018年，泰禾集團獲得的銀行貸款分別為309.61億元、269.82億元、247.49億元，佔比分別為41.06%、19.91%、18.00%，可見，來自銀行的貸款逐年下降。相比之下，2017年非銀行貸款佔比從2016年的35.74%上升到61.24%，2018年小幅上升到61.27%。公司債方面，2016-2018年來自公司債的融資金額分別為175億元、255.38億元、285.09億元，雖然金額在逐年上升，但其佔比在2017年下降接近5個百分點至18.85%，2018年雖回升至20.73%，仍低於2016年23.21%的融資佔比。

顯然，變賣資產如今不得不成為泰禾集團紓解資金困局的重要方式。

今年3月至6月底，泰禾集團宣布一系列地產項目的股權出售方案，對應總售價95億元。具體來看，6月末，泰禾集團在6天內公布了三起股權轉讓事項。6月24日，泰禾集團股份有限公司發布公告，稱擬向五礦信託轉讓增城兩個項目公司29%的股權。6月28日，泰禾集團控股子公司鄭州紅門向河南天倫地產轉讓鄭州紅門持有的潤天置業100%股權，總對價為12.6億元。第二天，泰禾集團全資子公司濟南中維置業有限公司向濟南泰悅轉讓達盛置業70%股權，股權轉讓對價為39，728萬元。這意味著，泰禾退出章丘聖井片區的泰悅盛景項目，而這正是兩年前其進入濟南市場的踏板之一，顯示公司整體布局呈現收縮之勢。

不過，“斷臂求生”並非長遠之計。隨著融資調控的明顯收緊，泰禾還有一場持久的“硬仗”要打。