摘要：處於這樣的關口，剛需應該重視機遇
撰文|張銀銀
最近最火的話題當屬北京深圳等一線城市房租加速上漲。
相關統計數據顯示，一線城市最近一年平均租金漲幅高達20%，遠超往年水準。以北京為例，7月北京房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處於過去五年來的較高水準。某些熱點地區的房租實際整體環比漲幅甚至超過10%。
有媒體報導，已經在北京朝陽區姚家園的一套兩室一廳房租住了一段時間的劉女士，此前她們的房租約為每月5200元。今年6月底，前份租約到期後，房東告訴她們，房租將漲到7000元一個月。
作為一種價格機制，租金反映的是租賃市場的供求關係，每一次租金漲跌的背後都是供求失衡的信號。
以北京為例，來自鏈家研究院的數據顯示，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應接近2200萬的常住人口，缺口顯著，如果缺口得不到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。
另一方面，地價不菲，房價企高，房租自然是水漲船高。此前大會提出租售並舉，有政策導向，同時市場看好租賃市場的前景，讓品牌運營商扎推進入這個市場。
比如，上海易居研究院發布的研究報告《未來10年全國城鎮租賃市場規模測算》顯示，到2027年全國城鎮約有2.1億人是通過租房來解決居住問題的。而全國城鎮租賃房源總面積將達到66.2億平方米，相比2017年增長60%。
同時，東方證券在2017年對房地產租賃市場的一份報告中預測：至2030年我國租房數量將達2.7億人，而整個房地產租賃市場的規模將達到4.2兆元
有媒體估算，目前已有約1000家品牌運營商進入租賃市場，其中包括房企、中介、酒店等。相信大家對萬科10年租金180萬的新聞還記憶猶新。
正如某媒體分析所說的，一線城市租金的上漲是一系列複雜動因疊加的結果。
從房屋租賃市場供需角度分析，在供給端存在租賃市場待培育、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量等三道缺口。
在需求端，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費更新的大勢積攢了大量租房需求，供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。
總之一句話：我國一線城市的租售比本來就懸殊，全國大部分城市租售比在500以上，租金價格本來就存在上漲的潛力，這次北京深圳等一線城市集中爆發，其實也是遲早的事。
那在此情況下，剛需到底該怎麽辦？
其實杠杆遊戲一直的觀點都是作為剛需什麽時候上車都是必要的，因為沒得選。尤其是住房與教育捆綁的情況下。
今年下半年情況如何呢？實際上已經有一些利好信號了。
首先在房貸利率上，央行明確表示，進一步深化利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，不斷健全市場化的利率形成機制。
但同時又說，加強對金融機構非理性定價行為的監督管理，發揮好市場利率定價自律機制的引導作用，采取有效方式激勵約束利率定價行為，強化行業自律和風險防範，維護公平定價秩序。
這一段話，杠杆遊戲翻譯下一就是，市場化利率機制是方向，但暫時不能過高，要不風險沒辦法承受，有的機構或者企業會承受不了。
顯然，儘管房貸這一年來實際是上浮的，但是基準利率是穩定的，市場利率近期相對有下行。部分城市近期二手房回落，房貸利率對剛需有一定優惠，接下來也是有可能。
而且有關部門也再三發話，要遏製房價上漲，所以房價大漲在最近是不太可能了，這對剛需來說也不失為一個好消息。
不過另一方面也有不好的消息，就是發達經濟體貨幣政策趨向正常化，我們貨幣政策選擇越來越困難。
央行下一階段政策思路說，保持貨幣政策的穩健中性，把好貨幣供給總閘門。
再次強調前瞻性、預調微調，維護流動性合理充裕，保持適度的社會融資規模，把握好穩增長、調結構、防風險之間的平衡。
還如，央行認為，在高品質發展和經濟結構調整階段，低一些的融資增速仍能夠支持經濟平穩運行——種種克制表明，貨幣政策相對寬鬆無疑，但比市場預期可能要略低。
不過總的來說，還是好消息多一些的，處於這樣的關口，剛需應該重視機遇。
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