“開盤僅2天，勁爆13套！好鋪就是爆，成交不停歇！”“深夜成交！好鋪就是爆！”近段時間推商鋪的中介多了起來，成交廣告也隨之增加。
商鋪突然間火了起來？
“我們即將推出一批新的商鋪，單價12萬/㎡-15萬/㎡。價格、地段、回報率有絕對的優勢。隔壁雲街單價27.88萬/㎡起，一套1460+萬。”
新鋪價格不到隔壁一半？
“我們雲街一期已經賣完了，二期也賣得差不多了，總價一千四百多萬起，月租金可達1000元。”
“先生，有空來百花看看商鋪嗎？前兩天您看的那套已經賣出去了，我們給您推薦另外一套特價鋪。”
成交火熱？
樓市向下的深圳迎來了新的春天？南方樓事決定去走一走這些被“爆炒”的商鋪。
雲街：我就是我不一樣的煙火
對，二手比新鋪貴一倍的就是這裡。
具體怎麽貴呢？
中介袁叔透露，雲街一期一手價格約在14萬-20萬/㎡，由投資公司打包後統一對外出售，價格為27萬-47萬/㎡。此外，同屬萬科雲城項目內即將入市的萬科iworld（辦公大樓底商）單價在12萬-15萬/㎡區間。“雲街一期小戶型基本都是在35萬/㎡以上的價格賣掉的。“
深圳新浪房產報導，萬科雲城的商鋪也打包給投資公司，大客戶進貨價約12萬/㎡，開盤銷售均價在33.8-39.8萬/㎡。
雲街項目銷售介紹，雲街二期單價27.88萬/㎡起。總價最低約1400多萬。
一名中介吐槽：“之前買了雲街商鋪的可能要哭暈在廁所，萬科現在自己有200多套下個月拿出來賣，價格可能只有之前投資公司的一半。“
從多方觀點來看，雲街的價格似乎不太合理。儘管如此，雲街一期已經全部賣完，二期也賣了超60%。
雲街二期銷控表
銷售介紹，B區右上方未出售房源是項目行銷中心所處位置。帶紅點的房源意為已售出。
再來詳細看這批商鋪。
雲街位於西麗留仙洞總部基地，萬科雲城項目內。10月中旬，南方樓事看到雲街一期普遍都處於已開業或裝修中狀態。
雲街平面布局圖
目前，萬科裡街已經入駐了西貝、奈雪、肯德基、八合裡等品牌商家，大部分已開門營業。萬科裡街是萬科自持運營的商業，隻租不售，位於圖中右側【綠廊商業】板塊位置。
萬科裡是萬科運營的大型購物中心，目前尚未開業。即圖中留光路與同發南路交匯處東南角位置。
雲街一期及二期分為圖中紅色及藍色板塊。目前雲街一期商鋪均已處於裝修中或已開業狀態，二期有部分商鋪已開業。
而即將入市的萬科iworld則位於科創路旁黃色板塊【研發辦公】位置，iworld為辦公大樓底商。
雲街銷售介紹，雲街的賣點主要是項目內部及總部基地擁有高端客群的消費能力；其次是項目周邊無大型商業，雲街甚至可以輻射到整個西麗的範圍。
此外，留仙洞總部基地的價值潛力及未來項目周邊的五條地鐵線路的規劃、西麗高鐵樞紐規劃等都包含在內。“一期公寓入駐率已經90%多，未來還有三期公寓及辦公大樓，完全不用擔心客流量的問題。”
不過，業內人士質疑，同在萬科雲城項目內，夾在雲街一期及二期中間的萬科裡街及萬科大型商業項目萬科裡明顯比雲街更具吸引力。雲街一期租金在700元/㎡-800元/㎡區間，萬科裡街租金為300元/㎡-400元/㎡，裡街由萬科統一招商運營，目前已經入駐的商家均是知名度較高的品牌商家。
雲街
持不同觀點人士認為，雲街主要是萬科雲城項目商務公寓的底商，主要考慮的是居住人群的日常消費，不需要每次消費都要非品牌商家不可。萬科裡街及萬科裡更多的是考慮中高端消費。
“例如今天心情不好，想吃頓好的，我會去商場；例如今天心情很好，想吃頓好的，我會去商場。但我今天心情很平靜，在家樓下隨便吃點兒就好。”
袁叔透露，萬科裡街隻租不售，並且商家入駐門檻很嚴格。因此瞄準片區機會的投資客便紛紛湧入雲街。儘管如此，袁叔還是認為雲街的回報率不太值當。
萬科裡街
萬科裡街，正後方為已開業的肯德基，後方右側為購物中心——萬科裡。
百花裡：15年淨掙超兩千萬
次日，南方樓事前往另一個正被中介熱推的商鋪項目。百花裡位於深圳福田區的百花片區，這裡以單價十萬以上的學區房而著名。
中介介紹，百花裡是南天一花園的商業裙樓，由於原來業態老舊，開發商重新改造後統一出售。目前共推出22套可售商鋪，已售出10套。
南方樓事現場看到，百花裡項目為兩棟兩層小樓房，分別位於南天一花園小區一出口兩側，中介推薦的強力推薦的一個特價鋪為31.2㎡的1棟103號鋪，總價1050萬，租金4萬/月，帶五年租約，目前進駐的是一家賣水果的品牌商家。兩天后中介告訴南方樓事，該房源已售出並向南方樓事推薦其他戶型。
百花裡
中介表示，整個百花裡項目均由某知名中介代理商統一招租運營，所以目前出售的商鋪大部分是帶有租約的，買家不需要再擔心空置問題。
中介還稱，由於目前是統一招租運營，出於行業保護，同類型的商家只會引進一家，例如方才推薦的品牌水果店，代理商不會在項目引入第二家水果店。但是產權轉移到業主手上後，想要引入什麽商家全由業主自己決定。
目前百花裡項目主要入駐了水果店、生鮮店、理發店、教育機構、藥店和餐飲店，主要服務周邊的居住群體。
中介告訴南方樓事，百花裡項目是臨街店鋪，並且項目處於小區門口兩側，馬路對面也有兩個其他小區的出入口，完全不用擔心人流量的問題。
此外，該地段商業稀缺，周邊的客群都會被吸引到項目來消費。“百花片區是深圳傳統豪宅區，這裡的人都是身家過千萬的，完全不用去擔心客群的消費能力。”
百花裡平面圖
一棟星標處為此前中介強力推薦房源，目前已售出。
中介給南方樓事算了筆帳，總價1050萬戶型目前租金每月4萬，一年租金收入為48萬。從第三年開始，租金逐年遞增5%，第三年月租金4.2萬，年租金50.4萬；52.92第四年月租金4.41萬，年租金52.92萬……第十五年月租金7.5萬，年租金90萬。
按租金回報率4%計算，第十五年時商鋪總價值為2250萬。如果在第十五年轉手賣出，再加上15年商鋪總租金收入986.28萬的話，總收入為3236.28萬，這個收入減去當初購入商鋪的總價1050萬後，可獲得淨收益為2186.28萬。
商鋪何以大熱？深圳上演冰與火之歌
同樣火起來的不僅是雲街和百花裡，深圳新浪房產報導，龍華上塘地鐵綜合體商鋪以7.5萬/㎡成本從開發商處進貨，內街鋪賣到17-21萬/㎡，外街賣到28-32萬/㎡。
而一邊面臨業主維權，一邊又熱賣的保利天街，更是烘托出了深圳商鋪市場詭異的迷亂的世界。
現在所賣商鋪均帶10年租約，回報率前3年為4%，中間3年5%，後4年6%，整體均價25萬/㎡，A區外街均價18-35萬/㎡，內街14-25萬/㎡。
袁叔告訴南方樓事，雲街的價格之所以高漲，一個原因是雲街屬於二手房，可以不受政府備案價限制。“萬科下個月開盤的辦公大樓底商價格肯定比雲街便宜，新盤備案價會受限制。雲街被投資公司拿下後，屬於二手房可以不受備案價限制。”
深耕工商鋪市場的老張告訴南方樓事，最近中介之所以都在推商鋪，是因為住宅市場不好做了。賣商鋪傭金比較高，所以很多做住宅的中介打算放手一搏，投身到商鋪的戰場中。
袁叔也持相似觀點，他認為深圳從“7.31“新政之後，住宅和公寓市場都很低迷，很多客戶手裡拿著錢不知道往哪兒投，就用來買商鋪投資了。
業內人士坦言，最近確實存在很多賣住宅的中介開始賣商鋪的現象，“樓市慘淡啊，中介總要自己找出路。“
中介小龍也告訴南方樓事：“重賞之下，必有勇夫。8個點傭金加一個點現金獎，在利益面前，中介業務員寧可與客戶絕交，也要忽悠你客戶成交。全深圳近6萬中介，還怕忽悠不到幾個小白接盤麽？“
目前，雲街一期已經全部賣完，二期已經出售約60%，剩下未出售房源大部分為項目行銷中心所處位置。金叔笑笑說：“雲街投資公司宣傳可以租2000元一平，現在最好的轉角鋪居然開的是便利店。投資要遠離商鋪，深圳商鋪99.99%都是坑，特別是投資公司拿的。”
金叔認為，商鋪之所以賣得好，關鍵是小白太多。“大部分投資者哪懂什麽價值，很多都是之前市場好，隨便買了一套就感覺自己是專家了，一忽悠就進去了。”
至此，整個商鋪市場越發迷離，在大家都不看好商鋪市場的情況下仍逐漸升溫。小龍認為，10年回本的商鋪整個深圳還沒出現，正常情況下20年回本的商鋪都屬於優質資產。
投資公司陳先生介紹，深圳商鋪火的只有幾個熱點項目，整個深圳來說，成交數據並不好看。
近年深圳商鋪成交數據
據美聯物業全國研究中心數據，2018年9月，深圳一手商鋪成交面積環比上漲138.5%，成交均價環比下跌22%；二手商鋪成交面積環比下跌20.5%，同比下跌58.6%。
不過，也有人認為商鋪並不是什麽妖魔鬼怪：投資也是術業有專功，行家還是賺錢的。就跟炒股票一樣，具備投資邏輯的還是真正的研究人員（也有半吊子），其他的老百姓多是跟風的。“
譬如海岸城、東門、華強北等商圈的一些商鋪就很受歡迎。
老張建議，買鋪的話，最好去實地租個賓館住個3-5天看看。
商鋪投資TIPS
鑒於商鋪雷區較多，南方樓事整理了商鋪投資建議，僅供參考。
1.盡量不選別墅區和豪宅區（特指容積率、建築密度低的區域），富人區人口密度低，客群消費半徑大，不會只在居住周邊消費。參考案例：寶能ALLCITY
2.優先選擇銀行給予貸款的商鋪。目前市場上只有林街鋪才可以貸款，這也證明了銀行的風險偏好。
3.優先選擇開發商統一運營的。具備成熟運營經驗的開發商統一運營的商區，風險比業主自己散租的要低得多。
4.優先買面積小的餐飲鋪。面積小容易出租（也有例外：適合做大餐飲、人流量是足夠的地方，可以買幾個連鋪，用來做大餐飲同時也便於分割）。
5.優先選擇大品牌匯集區域。大品牌選擇鋪面會經過嚴格調研，風險較低。
6.優先選擇回到率達4%及以上的。商鋪價值最終還是由租金價格決定，租金價格越高說明商鋪越有價值，有4%以上的回報就能抵禦通脹；加上後期的租金遞增，收益就不會太差，資產變現也更容易。
7.一般情況下辦公大樓下面的商業都不如住宅區穩定。
辦公大樓集中的區域往往是周一到周五中午的時候消費較多，夜晚、周末、節假日情況較差。畢竟我們需要的人流是持續的、穩定的、可長期停留的人流，而非僅僅是路過或短暫停留的人流。
整理自前海第一資訊
袁叔透露，預計11月15號開盤的萬科iword，目前有投資公司在洽談打包出售，具體結果還不知道。袁叔覺得最好的結果是沒有打包，這樣對投資者來說是好事。
臨走前，袁叔面帶微笑，“下個月過來看看新鋪？“
撰文排版/秀清
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室