“中國第一神盤”開發商巨集立城陷資金危局

　　記者從多個獨立信源處獨家獲悉，由於在印尼的超級大盤“美加達新城”沉澱大量資金且銷售不理想，曾開發中國第一神盤“花果園”的貴州巨集立城集團正陷入融資困境。

　　“印尼這個項目太大了，投入也很大，直接拖垮了巨集立城。”在巨集立城總部工作的內部員工向媒體透露，部分國內銀行已暫停對巨集立城發放貸款。

　　“從去年年底開始，巨集立城開始給員工下達銷售理財產品的任務，單單一個招商部的任務就達4000萬元，基層員工頗感壓力。”上述在巨集立城內部員工告訴記者。

　　一位已從巨集立城離職的人士則表示，印尼項目已拖欠不少供應商的款項，目前巨集立城資金鏈面臨不小的風險。

　　值得一提的是，據貴州媒體報導，去年巨集立城與茅台、老乾媽一起上榜“2017貴州雙百強企業”，巨集立城排名第十位。此外，巨集立城以8.34億元的納稅總額位居貴州省第一。

　　資金鏈緊繃

　　多位消息人士向記者指出，巨集立城的資金從去年下半年就開始吃緊。

　　“去年下半年，公司一度連300萬元的工程款都拿不出；同時，巨集立城去年高薪從萬達等大型房企挖來至少兩名融資高管，在香港居住了數月，最終未能完成公司定的融資目標，後全部離職。”一位今年上半年離職的巨集立城前中層表示。

　　上述前中層還透露，從去年年底開始，巨集立城開始裁員，為了規避裁員賠償，公司通過延長試用期變相逼走部分員工，此外，多數員工都沒有拿到年終獎。為節省人力成本，同樣的職位，後面入職的員工要比早期高薪聘請而來的員工，工資降了不少。

　　巨集立城前中層則表示，除了讓員工銷售理財產品，今年年初，巨集立城高層還擬推行“員工創收”計劃。“不管你是做財務的，還是做人力資源的，還是做成本的，都要有創收。就是鼓勵員工創業，自己開公司也好怎麽都好，公司要拿這部分收入。”

　　“但這個太荒唐了，公司一些職能部門人員再去接外單，公司會亂套的，員工無法理解，最後也沒推行成。”他補充道。

　　此外，巨集立城資金緊張還波及到了其在深圳成立的設計院--美創工程谘詢（深圳）有限公司（下稱“美創”）。一名美創員工向媒體記者介紹，美創已拖欠員工2018年6月、7月兩個月工資及其他費用合計約920萬元，被欠薪人員有100多人，而美創最鼎盛時期的員工人數接近200人。

　　這位員工還介紹，8月1日，美創辦公室因未按時繳納物業費用被查封，處於斷水斷電狀態，員工無辦公場所，只能於當日被迫離職。美創是由巨集立城於2017年年底籌劃、2018年1月在深圳注冊，與印尼的另一家設計院MSU規劃院，共同服務於巨集立城在印尼的超級大盤“美加達新城”的一期、二期工程。目前MSU規劃院是否被欠薪尚不知曉。

　　媒體記者於8月13日上午抵達深圳中國儲能大廈11樓的美創辦公室。辦公室大門已全部上鎖，空無一人，透過玻璃門可看到，地上到處散落著各種撕碎的蓋章檔案，一片狼籍。記者撥通物業管理員的電話進行詢問，管理員稱美創辦公室已關門多日，但不肯透露關門原因。

　　就在美創辦公室被查封後的數日裡，100多名被欠薪員工通過微博等社交平台尋求幫助。8月14日，上述被欠薪員工告訴媒體記者，印尼方面通知他們6月的工資將在8月13日-14日兩天發放到位，並發了一張從國外账戶向國內账戶轉账的截圖，截圖顯示較模糊，難以讀取關鍵資訊。但截至媒體發稿，這筆工資依然沒有入账。

　　媒體嘗試聯繫美創當初負責招人的人力專員，但對方並未回應。一位知情人士透露，這名人力專員也於近日離職。

　　“一些與巨集立城直接簽合約的當地小承包商，已在近期聯名向當地法院申訴向巨集立城討要工程款。”在印尼工作的一位央企員工在接受記者採訪時表示，巨集立城的印尼項目在今年年初已幾乎全部停工，只有小部分還在施工，目前進度最快的樓宇隻建到2-3層，一部分出了正負零，大部分只是打了樁。

　　一位熟悉印尼項目的巨集立城員工則向媒體透露，美加達新城的行銷總、商業總已全部離職。“印尼那邊的人走得差不多了。”他說。

　　“折戟”印尼超級大盤

　　多位接受媒體採訪的人士，均將巨集立城陷入資金困境的原因，歸結為該公司在印尼開發的超級大盤美加達新城。

　　“巨集立城想在印尼複製其在貴州的大盤神話，但對印尼當地市場並不了解，導致其深陷其中無法自拔。”

　　值得一提的是，在開發美加達新城之前，巨集立城操盤的貴陽超級大盤花果園項目，因連續5年問鼎全國單盤銷售冠軍，獲得了“中國第一神盤”的稱號。花果園項目為貴陽目前規模最大的城中村改造工程，佔地面積6000畝，總建築面積為560萬平方米，總投資超過300億元。

　　但巨集立城似乎並不滿足於貴州項目的成功，將目光投向了東南亞。其在印尼參與開發的美加達新城佔地面積高達2200萬平方米，超過貴州花果園項目數倍。據媒體報導，美加達新城價值278 兆印尼盧比（大約人民幣1311億元），將成為雅加達最大的衛星城。

　　資料顯示，美加達新城最初由印度尼西亞最大的金融控股財團之一力寶集團（Lippo Group）單獨開發，位於印尼首都雅加達市東Bekasi區Cikarang，距離雅加達市中心約30公里。該區域是印尼最主要的工業開發區，域內外商投資加工企業眾多，勞動人口稠密。

　　力寶集團首席執行官James T.Riady曾對外表示，該項目是該公司創業67年以來最大的投資工程。第一階段，美加達新城已開始興建 25 萬個住宅部門，將直接容納超過100萬人的城市社區。

　　“最初是力寶集團主動邀請巨集立城參與美加達新城開發，或是看中其操盤大盤的經驗。合作模式是力寶出地，巨集立城負責開發和銷售。”上述前巨集立城中層向媒體記者介紹。

　　他還表示，“我去現場看過，一個項目可能就是碧桂園或萬科在全國的項目體量，工地非常壯觀，當時還是很心潮澎湃的。巨集立城相當於給我們造了一個夢，我們一生可能只能經歷一次這樣的事，還是很打動人。”

　　巨集立城第一次開工是400棟的規模。上述位於印尼的央企員工如此形容當時的盛況：“雅加達幾乎所有的挖掘機、打樁機都過去了，無論是華人的還是印尼本地人的施工部門，沒有不在那個工地乾過的。工地一馬平川，一大片地從這邊望到那邊，望不到頭。”

　　一位美創公司討薪員工告訴媒體，入職時公司曾表示至少可以為印尼項目服務10年。“沒想到熱火朝天做了4個月後，項目居然停擺了，整個美創公司接近200人都停了下來，集團高管還在安慰說，項目肯定會再次開動的，不要擔心。”他說。

　　一位在印尼項目工作過、目前已離職的員工介紹，美加達新城項目投入巨大，在合作過程中，巨集立城與力寶出現了分歧。美加達新城早期開發均由力寶出資，巨集立城負責運輸人才，但後期力寶不願再繼續供血，變成了巨集力城獨自支撐，這期間總承包商中建四局墊資了大部分工程款。

　　“當時經過測算，印尼項目一天要賣1萬套才能抵消成本。”上述員工向記者表示，巨集立城集團董事長肖春紅給印尼項目2018年的銷售目標高達幾千億。

　　較大的成本壓力使巨集立城不得不高周轉。中間四局曾在其官方微信公眾號中稱：“自2017年3月6日收到正式開工令開始，項目團隊客服重重困難，以開戰即決戰的思想與時間賽跑，僅用時兩個月，就將7080平方米的銷售中心及共計815平方米的13套樣板間建設完成並交付使用。除此之外，項目團隊還完成了82棟樓的地勘、41.64萬立方米的挖方、17.7萬立方米的填方、打下1134根樁基。”

　　為配合建設速度，人員必須跟上，巨集立城為此付出了較高的人力成本。媒體記者了解到，巨集立城去年貴陽總部、深圳美創和印尼方面的新入職員工，薪資均在行業中上等水準。巨集立城在印尼當地招聘大量的銷售人員，美創則吸引了大批從北方而來的中高級設計師。前述在香港負責融資的數名高管，薪資也較高。

　　據官方口徑，美加達新城於去年5月第一次開盤，當天銷售16800套。但上述在印尼工作的央企員工對媒體記者稱，16800套不代表回款金額。“印尼這邊的銷售統計方法跟我們國內不一樣，銷售小定也叫銷售，小定就是交了定金。而且印尼人有一個特點，沒有投資買房的概念。有的甚至就是交了十套小定，也就大概5000元人民幣，可能最後全給退了。”

　　他還介紹，東南亞國家中，印尼並不是最適合中國人投資的地方。外國人在印尼投資買房，必須以公司名義或者是具有工作簽的個人，而工作簽每更換一次號碼就變一次，無法合理辦理房屋證件。印尼對外國人買房還設定了總價門檻，在首都雅加達，門檻約在人民幣500萬元。更重要的是，外國人買房只能擁有房屋的使用權，正因為“使用權”讓他們幾乎不可能向印尼的金融機構申請到抵押貸款。

　　“美加達新城不比馬來西亞的碧桂園森林城市，森林城市是在大馬的特區，給外國人的產權是特許的。在印尼，規模更大的中資企業也隻敢開發幾棟，先試試水。” 上述在印尼工作的央企員工補充道，“在海外投資，終歸還是要有一些敬畏之心的。”

　　公開資料顯示，碧桂園在印尼唐格朗、與金光集團（Sinar Mas）合作開發的SKY HOUSE BSD（天空之城），也只有12座住宅公寓大樓。

　　值得注意的是，2017年9月，碧桂園宣布與巨集立城達成戰略合作，碧桂園總裁莫斌在簽約現場提出，希望與巨集立城集團共同總結花果園成功模式，在中國其他城市及全球範圍內推廣。

　　巨集立城或“瘦身”求生

　　事實上，這並非巨集立城第一次遭遇資金困境。據公開資訊，2011年10月，曾由巨集立城引進的貴陽希爾頓酒店項目，由於資金鏈出現問題，停工將近半年。之後花果園成功銷售緩解了緊張的資金鏈，希爾頓項目得以繼續。

　　花果園於2010年10月首次開盤，為棚改項目，成本低廉，折合樓面價僅83元/平方米。巨集立城順勢采取“低價傾銷”的模式，取得不錯的銷售業績。該項目目前仍在開發，最新一期開盤是在今年6月2日，而這也是巨集立城在國內唯一在開發的項目。

　　而去年印尼項目開工時，正逢國內開始去金融杠杆，監管層定向控制流向房地產的資金。今年以來，受樓市調控不斷更新、銀行信貸緊縮、及標融資監管趨嚴等因素影響，房企的融資環境較之去年更為嚴峻。

　　研究報告指出，融資管道收緊使得房企到位資金結構發生調整，房企融資能力出現結構分化。目前大型房企資金缺口逐漸收斂，融資能力可覆蓋缺口，中小型房企資金缺口則在擴大。

　　此外，業內人士認為，外匯管制加強也讓開發資金從國內運至印尼變得較為困難。

　　對於為何在不適宜的時機參與印尼美加達項目，巨集立城前中層告訴媒體記者：“老闆還是想搏一把。如果成功，巨集立城將一躍成為全國銷售規模最大的房企。”

　　上述在印尼工作的央企員工表示：“力寶在當地頗有能量，美加達新城拿過來的價格非常便宜，巨集立城撐不下去的時候，很有可能被力寶再收回去。印尼有不少項目，開發商沒錢就停工，融到點兒錢就建一點，建建停停。”

　　對於巨集立城的未來，上述巨集立城前中層能想到的解決辦法就是賣掉印尼項目。擅於現金管理的陽光城執行副總裁吳建斌也對媒體記者分析，巨集立城未來想融資，只能“瘦身”賣項目。

　　記者曾多次撥打巨集立城集團的聯繫電話，但截至發稿前，電話均無人接聽。（記者 楊依依）

責任編輯：劉萬裡 SF014