深圳住房要學習“新加坡模式” 樓市格局將面臨巨變

作為中國改革開放的前沿城市，深圳的房價和改革舉動一樣受人關注。

在“7·15”樓市調控政策發布一個半月後，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關於深圳住房要學習“新加坡模式”的講話，再次引發深圳下一步樓市調控方向的熱議。

資料圖：深圳市民中心夜景。 中新社記者 陳文 攝

8月28日，張學凡在深圳房地產盛典暨行業綜合評價發布會(下稱“發布會”)上有個演講，提出新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

為此，深圳提出一個大規模建房行動。張學凡表示，大規模建房行動包括建案和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

張學凡介紹，深圳還有一個目標就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

張學凡透露的信息，在業界引起熱烈討論。今年是深圳經濟特區建立40周年，也是深圳獲批中國特色社會主義先行示範區一周年。業界認為，深圳房地產市場走向有風向標意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。

如何學習“新加坡模式”

新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋，建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達82%的公民居住在組屋裡，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

過去40年間，深圳GDP(國內生產總值)從1.69億元增長至2.69兆元，猛增超萬倍。

2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。同期，北上廣人口增長在1-2.5倍之間。

但與此不協調的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村佔深圳住房面積的54%左右。

另外，根據深圳市住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》，深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%，低於國家相關標準中25%～40%的下限。

一方面是人口和經濟的迅速增長，另一方面是用地受到很大限制，於是，深圳成為中國諸多城市中，新房供應和人口增長最為尖銳的城市之一，這導致深圳房價一直高居不下。

據中指研究院數據，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價在6.5萬/㎡左右波動。

為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。

加大供應是途徑之一。2019年，深圳房地產投資額達到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產增加值達到2285億元，比2014年的1324億元增長73%。

張學凡在此次發布會上指出，“房住不炒”定位是建立房地產市場長效機制的根本遵循。堅持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現了以人民為中心的發展思想，是建設民生幸福標杆城市的必要前提。

“長效機制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系。”張學凡表示，這個體系的核心是大力發展公共住房。我們的目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠目標。“新加坡模式”對建立房地產健康發展長效機制具有借鑒作用。

資深地產評論人朱羅紀對第一財經記者表示，“新加坡模式”的頂層設計理念是很不錯的，我們學習的方向應在“神”不在“形”，更多的應該學的是新加坡在住房問題方面的解決思想，應真正是把住房當做民生用品看待，不能讓住房市場轉化為金融市場。

“深圳學習新加坡模式，並不意味著照搬。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，如果我們導入新加坡模式，會在很大程度上解決深圳的這個不均衡發展問題。但新加坡模式需要試驗，要盡可能解決這個新模式帶來的新問題，減少新問題帶給市場的震動。

途徑：提高城市居住用地比例

我國房地產業經過幾十年的發展，國內住房模式也經歷過幾個不同時期。

90年代末，東南亞金融風暴給我國經濟造成了巨大的衝擊，再加上住房條件改善的需要，成為房地產業走向市場化的一個契機。

“從1998年房改之後，中國的住房模式實際上走向了‘GDP模式’、‘經濟驅動模式’。”朱羅紀認為，在“GDP模式”下帶來的房價過高、人均住房面積不足等問題，合理的解決辦法是通過提高重點城市居住用地比例，增加建案供應量，同時配以需求管制，以此來穩定房地產價格。

宋丁也對第一財經記者表達了相似的看法，他認為，深圳過去20年更多的是市場化模式，在大大促進房地產發展的同時，也帶來了一些弊病，比如，房價不斷高漲、供需結構性失衡等。

“而目前深圳市場上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房。”宋丁表示，類似於深圳這樣的大城市，大量人口進入，在住房供應方面不能完全滿足市場需要。通過這樣一些模式來保證房地產行業的平穩健康發展，堅持房住不炒，本著這樣一個大的原則，各類有利的探索都是可以展開的。

張學凡在上述發布會上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應上會做一些調整，住宅用地佔建設用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。

未來深圳房價：均價走低，單價保持

深圳學習“新加坡模式”，保障性住房比例增多，建案比例減少，深圳房價未來將會何去何從？

新加坡目前已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。

同時，新加坡模式”中，規定申請組屋必須要提交真實合法的材料，如有弄虛作假會被罰款甚至監禁6個月。此外，該類房產還要求5年內不允許出售，即使5年之後流入市場交易，還需當地政府部門審核批準，只能賣給有購買組屋資質的購房者，此類規定基本上杜絕了炒房的可能性。

“未來大量的保障性住房入市，該類房產包括人才住房、安居建案等，其價格肯定是低於市場建案價格，甚至一半都不到。由此可以預判，未來深圳房產均價會出現明顯下降，但是這並不代表建案市場的價格會下跌。”宋丁對此表示，供給側和需求側都在擠壓深圳建案市場，實際上建案供需仍是維持平衡的。在這種情況下，建案市場不會出現大的下跌的情況，反而在經濟發展向好的情況下，可能還會緩慢上漲。

與此同時，在“新加坡模式”下，房地產開發商需要注意哪些方面？

宋丁表示，在該趨勢下，未來房企在建案這塊的操作空間將會收窄，保障性住房的任務將增加。但同時，政府對於介入保障性住房建設的房企也有一定要求，由於保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會收窄，對於小型房企來說承建該類項目壓力較大，未來可能國有房企或者一些超大型、使命感較強的房企會積極進入。

“但這也會使得參與深圳未來建案建設的房企可能面臨更加激烈的競爭。”宋丁認為，“目前全國房企都積極湧入深圳市場，但隨著保障性住房比例增大，建案比例便會縮小，也意味著一些企業可能要被淘汰出局。