中交地產重組有進展，但業績並無起色

記者 | 傅林林

中交地產（000736.SZ）在4月11日發布了2018年業績報告。

2018年，中交實現實現營業收入89.5億元，同比增長42.91%；實現利潤總額15.42億元，同比增長47.07%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤8.1億元，同比增長36.69%。

中交地產在2018年實現的簽約銷售金額為148億元、回款金額161億元。另外，中交共持有及參與房地產項目44個(包括並表項目和參股項目)，業務主要分布於長三角、珠三角、京津冀和西南城市群等區域，佔地面積達到396.04萬平方米，這些數據在整個行業中並不顯眼。

在中交持有或者參與的44個項目中，仍有大量未開發完成。年報顯示，中交2018年累計竣工面積為360.25萬平方米，而在建及待建面積則達到了868.33萬平方米。

這其中幾個大盤的開發速度與行業領先企業相比有著不小的差距。重慶中央公園項目2017年就開工建設，規劃總建築面積為197.39萬平方米，幾經波折後，中交將29%的股權出售給了金地，目前仍舊有174.46萬平方米處於在建或待建狀態。

長沙中央公園項目在2012年就已經開工，規劃總建築面積120.62萬平方米，目前已竣工面積為72.97萬平方米，實際投資額度還不到規劃中的一半。

從債務層面看，2018年中交融資規模達到143.22億元，其中主要渠道為銀行貸款和關聯方借款，成本區間為4.99%-7.6%和5.6%-9.63%，資產負債率為89.48%，2016年、2017年，中交地產的資產負債率分別為82.52%、88.56%，在房企紛紛喊出降負債的環境下，中交近幾年的負債率都不見回落。

業績顯示，中交2018年經營性現金流量淨額為57.9億元、投資活動流量淨額為淨流出7685萬、籌資活動流量淨額為淨流出46.9億元，根據公告解釋，2018年，中交在土地支付金項目獲取等經營層面支出減少、通過收購等投資活動收入增加、以及償還債務和進行資產收購等方面支出增加。

另外，整個2018年，中交地產多個財務數據出現了大幅度的變動，像應收帳款同比增長3640.54%，預付账款增長2239.92%，其他應收款增長327.65%。

外界更為關注的則是“中交系”的重組進程。今年初，中交地產出資8.6億元收購中交集團持有的北京聯合置業有限公司100%股權。聯合置業控股、參股項目有4個，中交方面表示：“本次交易完成後，聯合置業將成為公司全資子公司，將較快增加公司地產項目數量，擴大公司規模，公司房地產業務區域將拓展到青島、杭州、石家莊等地，有利於增強公司可持續經營能力，促進公司主營業務的健康發展。”

此次收購也對應上述現金流量的變動，收購的支出體現在籌資活動中，而聯合置業旗下的項目所處的區域幾乎沒有中交地產的分公司，從而填補了中交地產的市場空白，其資產價值在並表後體現在中交地產投資活動的資金流向中。

此外，去年8月，中交地產公告稱，中交房地產集團將收購合並中住地產，申請豁免要約收購義務在10月獲得證監會核準。目前該合並已經完成，中交房地產集團成為中交地產的控股股東。

在去年9月，中交地產董事會也進行了大換血，包括地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，董事長由中交投資有限公司原董事、總經理趙暉接任。

這家曾揚言要衝刺央企前三的企業仍未釋放其最大的能量，儘管去年中交系在重組方面進行了諸多嘗試，但目前還未對上市公司業績產生較大幫助。