入住小區10多年，終於成立了第一屆業主委員會，但四川成都雙流區牧馬山易城的業主們卻發現，原本宣傳廣告中應該屬於小區配套設施的會所產權已幾經轉手，目前產權在一個人名下。不僅如此，小區物業管理中心的部分用房，也出售給了開發商以外的公司和個人。
小區複雜的公共產權讓業主們感到很困惑，開發商是否有權出售物業用房，出售前應不應該告知業主，業主是否有優先購買權？售房廣告上有標注會所，作為小區商業配套，如果出售會所，會不會改變會所性質，從而不能再為小區業主提供服務？會所底樓的游泳池更衣間，是否應該屬於全體業主，如果會所合法出售，那麽更衣間的產權如何明確？這些問題困擾著業主們。
業委會清點共有產權
配套“會所”已被出售？
牧馬山易城位於雙流區勝利鎮，全獨棟別墅，前後花園，居住環境優美。收房入住後10多年，於2018年9月17日，小區幾經周折地成立了第一屆業主委員會，並聘請了一批業主作為業委會志願者無償參與工作。
“成立業委會之後，我們就開始清理小區的公共產權。”
小區業主、也是業委會志願者成員之一的何先生告訴紅星新聞記者，清理中，大家發現了蹊蹺事，小區門口的會所被出售給了個人，但出售的公司名叫“成都交大萬通置業有限公司（以下簡稱“交大萬通”）”，可是，當時買房時，小區開發商是成都聯盟新城置業有限公司（後證實已注銷），“什麽時候變成了交大萬通？”
同時 ，小區物業的客戶服務中心所在的一樓，其中一間房被出售給了個人，二樓的“客戶服務中心”以及另一間房，所有權也在交大萬通名下。“物業用房的面積也不夠，規劃上寫的320平方米，但據我們了解，還有70平方米沒有修。”何先生說。
小區業主、志願者之一的王女士也表示，購房時，說好了會所會有棋牌室、瑜伽館等等，但自從2008年之後會所因為經營問題關門擱置，業主就再也沒有享受過服務。
“消失”的物業管理用房面積？
小區複雜的公共產權讓業主們感到很困惑，開發商是否有權出售物業用房，出售前應不應該告知業主，業主是否有優先購買權？售房廣告上有標注會所，作為小區商業配套，如果出售會所，會不會改變會所性質，從而不能再為小區業主提供服務？會所底樓的游泳池更衣間，是否應該屬於全體業主，如果會所合法出售，那麽更衣間的產權如何明確？
為了弄清楚這些問題，2019年3月，小區業委會正式通過小區前期物業，也就是成都交大智能物業管理有限公司遞交了函，請求原開發商成都聯盟新城置業有限公司當時的合作公司——成都交大房產開發有限公司協助小區業委會確權，但一直沒能收到回復。
4月16日，紅星新聞記者聯繫到雙流區勝利鎮統籌辦公室相關工作人員。工作人員介紹說，4月11日，多個相關部門已確定，小區游泳池和綠地是屬於小區公設部分，至於規劃的物管用房面積不足問題，哪些是公共產權範圍，業主可到城管局查詢檔案。
4月18日上午，易城業委會副主任楊先生和志願者黃先生來到雙流區房產管理局，查詢小區公共產權部分，經查詢發現，僅有4棟，即目前小區物業服務中心所在樓棟中，物管用房面積分別為58.97平方米、226.65平方米，另有發電機房156.95平方米。
小區物業服務中心所在的4棟二層，不少房間為斜坡房，地處高度甚至不能滿足一個成人直立行走，若這部分是物管用房，是否符合規劃？
在一張小區規劃總圖上，有“技術經濟指標”列表顯示，物業管理用房325平方米，其中一期物業管理用房325平方米，但另一個“技術經濟指標”上，有顯示，其中一期物業管理用房230平方米，三期70平方米。
根據業委會此前搜集的資料顯示，14棟，即業委會所說的“會所”一樓、二樓均為商業，且已經過戶交易。業委會又提出，那麽在“會所”下方、游泳池一旁的更衣室、接待台，權屬問題又如何劃分？
“開發商宣傳資料上的會所以及現實小區內各種標識的會所指示牌都是會所，是不是涉嫌欺詐業主？”何先生提出疑問。
18日，紅星新聞記者又電話聯繫雙流區住房建設和交通局，相關工作人員表示，因處於機構改革期間，且商業小區的規劃資料等一般是由開發商保存，相關部門屬於備案管理，因此查詢存在難度。
交大地產
不是“會所”具有獨立商業產權
在這之前的16日，紅星新聞記者來到交大地產公司，交大地產一負責人解釋說，牧馬山易城的開發商是成都聯盟新城置業有限公司，現已注銷，交大房產當時與新城聯盟合作開發了牧馬山易城項目。
針對業主關心的“會所”性質，該負責人解釋，會所分為兩種，一種是計入公設面積的，歸小區全體業主所有，另一種則是獨立商業性質，辦理了相關產權，歸開發商所有，是可以銷售的。易城項目的“會所”性質，屬於後者。只是可能在出售前，租賃給此前的經營者後，經營者打著“會所”的廣告（吸引業主）。該負責人出示了“會所”出售前的產權證複印件，規劃用途為“商業”。
至於售出後，產權所有人利用該商業樓棟開展何種經營模式的活動，例如是餐飲還是其他，需要得到工商部門的許可，但因其所處位置，該商業樓棟的消費群體主要是來自小區業主和周邊小區的業主，商家在打造時肯定會相應地考慮到，給本小區業主適當優惠服務和促銷手段。
該“會所”商業樓棟中，與景觀游泳池配套的更衣間、淋浴房等是否歸業主所有，該負責人解釋說，這需要到相關部門查詢明確產權，若屬於商業所有，那麽此前可能是“會所”在經營時，臨時提供了服務，有權收回，若屬於公設面積，則屬於業主所有。
關於目前小區內物業辦公室所在樓棟中兩個房間為萬通置業公司所有；另一個房間及“會所”均由萬通置業出售給個人，該負責人解釋，萬通置業是交大和萬通合作的一個項目，具體分配記不大清楚，但無論是以誰的名義，出售（商鋪）的獨立性和合法性，相關部門都是可以核查清楚的。例如業主所提出的物業用房面積不夠的問題，如果與原規劃不同，是無法通過政府部門驗收的，更無法辦理產權證。物業辦公室所在的樓棟中，若是物管用房，會歸還給業主，是商業部分，那麽就會出售，也是辦理了合法的產權手續的。
小區業主是否對小區商業部分有優先購買權？
該負責人解釋，對任何商業性質的樓棟來說，都不存業主優先，例如普通項目中的底商部分，也無法保證100%的業主優先，這是正常的市場銷售行為。
律師說法
A.泰和泰律師事務所律師劉秀認為，小區紅線內商業配置也屬於小區配套措施的一部分，但法律上沒有這種“限制性產權”，如果會所產權是登記在開發商名下，開發商有權出售。如果開發商在銷售時承諾“會所”用途是為業主服務的，開發商出售會所和改變用途的行為，構成違約，應向業主承擔違約責任。
物管用房屬於全體業主共有，專用於物業管理服務工作，開發商應按規劃配置物管用房，如果違反了規劃，應由房地產行政管理部門處罰，同時應向業主承擔違約責任。
游泳池的更衣室如果沒有登記在開發商名下，這種公共配套設施應當屬於全體業主共同所有。
開發商已注銷，法律主體資格已經消滅。開發商和股東是兩個不同的主體，股東對公司僅承擔有限責任。除非有證據證明開發商的股東有濫用股東權利或人格混同，否則不能向開發商的股東要求索賠。
B.四川及第律師事務所律師邢連超認為，開發商在銷售的過程中宣傳的公共設施，後證實並非公共設施，這種行為實質上帶有一定的欺騙性質，存在一定的虛假宣傳，但針對這種虛假宣傳，一般是進行行政方面的處罰，由於目前開發商已經注銷，且時間間隔太長，這樣的處罰也沒有實質必要。
對於商業產權，如果已經取得產權，只要符合國家法律規定，就可以進行相應的經營，不存在產權限制，也不存在只針對業主提供服務。關於物管用房規劃面積與實際面積不符，一般來說，都是以最後竣工之後物管用房面積在作為使用，即使存在比規劃面積少，但這類屬於公共設施面積減少，對於單個業主來說，很難進行維權。
至於負一樓的更衣間沒有出售（記錄）或者沒有辦理產權證，一般是計入了公設，按照公共設施來進行使用，屬於全體業主共同所有，由業委會進行管理和使用。
紅星新聞記者 於遵素 攝影報導
編輯 劉靜
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室