北京啟動危舊樓房改建試點 可適當增加住宅面積

各位粉絲：

前些天我們發布了老舊小區改造的消息，很多粉絲留言詢問自家是危舊樓房，有什麽政策，是否改造，還是重建。

危舊樓房的改建政策來了！

剛剛，市住建委、市規自委、市發改委、市財政局聯合發布了《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》。

其中明確，將由各區政府選取試點項目並組織實施，改建中可以適當增加居民廚房、衛浴面積。

一、哪些老舊樓房可以納入改建的試點？

《意見》規定，經市、區房屋管理部門認定，建築結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經房屋安全專業檢測部門鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質的危舊樓房，通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造（以下統稱改建），排除居住危險和安全隱患，完善公共服務設施配套，健全物業管理制度，改善居民居住環境，提升城市發展質量。

對不可移動文物、歷史文化街區、重點地區範圍內涉及的不能原址改建的危舊樓房，按照相關規定執行。

中央部門（含中央國家機關、在京部隊、中央企事業部門）危舊樓房改建政策另行制定。

危舊樓房改建工作以北京城市總體規劃、分區規劃為依據，遵循區域總量平衡，戶數不增加的基本原則，以排除居住危險和安全隱患，推進城市有機更新為根本出發點和落腳點，適當改善居民居住條件。堅持先行先試，由各區政府選取試點項目並組織實施，市級相關部門給予政策支持。

和老舊小區的改造類似，危舊樓房的改建也會公開透明，並充分征詢居民意見。

具體流程是這樣的。

首先，區政府結合本區實際情況確定試點項目，明確實施主體，制定本區危舊樓房改建計劃，統一報市老舊小區綜合整治聯席會辦公室，經聯審會審定後納入年度老舊小區綜合整治計劃，並動態調整。

其次，區政府及項目所在街道（鄉鎮）組織開展摸底調查，征詢居民意向，實施主體向區規劃自然資源部門了解地區規劃情況，並委託專業設計部門進行改建項目方案設計。

然後，設計方案應按居民參與程序進行公示征詢居民意見，區規劃自然資源部門指導實施主體對設計方案進行技術審核，實施主體根據各方認可的設計方案編制改建實施方案並報市老舊小區綜合整治聯席會辦公室。

然後，公示規劃設計方案、改建實施方案，征詢居民意見後，須將根據居民意見修改後的方案再次公布。

改建意向征詢、方案征詢需經不低於總戶數三分之二的居民同意，方可開展下步工作。

接下來，實施主體與居民簽訂改建協議，改建項目範圍內不低於90%的居民同意簽訂改建協議後，協議方可生效，協議生效後啟動居民周轉搬遷。未達到簽約比例的，改建項目自動終止。

最後區發展改革、規劃自然資源、住建部門優化簡化審批程序，根據本區改建項目的建設程序辦理立項、建設工程規劃許可、施工、竣工備案、不動產登記等必要手續。

二、改建項目將享受哪些政策？

《意見》明確，改建項目參照國宅項目辦理建設手續，原國有土地使用權需全部收回，以重新劃撥的方式供給項目實施主體，並辦理國有建設土地使用權首次登記。

依據街區控規集約利用土地資源，可適當利用地下空間、騰退空間和閑置空間補建區域經營性和非經營性配套設施，其中經營性配套設施用地通過協議出讓方式供應，增加的配套設施由區政府統籌安排使用，不得改變使用用途。

原則上居民戶數比現狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當增加建築規模。安置後因異地安置或貨幣補償剩餘的成套住宅由區政府回購，可作為公租房或定向安置房使用。

改建項目應不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設計，可適當增加居民廚房、衛浴面積，重點解決建築使用功能提升問題。

三、改建的錢誰來掏？

意見規定了“成本共擔”的原則。改建資金由政府、產權部門、居民、社會機構等多主體籌集，可通過政府專項資金補助、產權部門出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經營性配套設施出租出售等多種方式解決。

政府補助方面，改建項目納入老舊小區綜合整治範圍，市財政給與支持，同時各區政府結合實際可安排周轉房源用於對接居民，並對居民在外周轉期間予以適當補助，具體標準由各區政府制定。

同時，居民也要分攤改建項目的部分改造成本，其中：

承租公房的居民，有獲取改造後房屋產權意願的，應負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高於綜合改建成本中除政府和產權部門補助之外的不足部分；改建後新增面積部分，按照不低於綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區政府制定。

居民因經濟困難無力負擔的，可繼續承租改建後的房屋。原房屋面積部分，繼續按照公房租金標準收取租金；改建後新增面積部分，按照公租房租金標準收取租金，具體標準由區政府制定。

原住房為已購公房或建案的居民，應負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產權部門補助之外的不足部分，改建後房屋新增面積部分的成本按照不低於綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區政府制定。

此外，產權部門出資部分。房屋產權部門應切實履行產權人責任，歸集的售房資金應用於改建項目。

四、改建項目的“房本”如何辦理？

項目改建完成後實施主體可以申請國有建設土地使用權及房屋所有權首次登記，單套住房包括新增建設面積在內，房屋性質統一登記為“按照國宅產權管理”。

其中，原住房已轉為建案、已購公房的部分，在辦理不動產權登記時進行注記，上市轉讓時建案部分無需繳納地價款，新增面積部分應繳納。

公共服務配套房屋由政府投資，產權歸區政府所有，首次登記後實施主體應向區政府指定部門無償移交。

物業管理方面，改建項目應在改建方案中明確建立規範的物業管理，項目改建完成後業主按照規定繳納住宅專項維修資金和物業服務費，其中單棟樓房可建立以棟為部門的物業管理服務。

此外，危舊樓房的改建還將與申請式退租和住房保障政策銜接。

申請式退租方面，列入就地改建的項目，居民可以選擇原址回遷或外遷。

其中，外遷居民參照我市直管公房申請式退租政策執行，符合條件的，可以承租公租房或者購買共有產權住房。

改建項目範圍內涉及居民居住在正式平房，以及項目範圍內涉及合居戶的，可參照上述政策執行。

長期居住在項目範圍自建房內，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民，可優先配租公租房或購買共有產權房解決家庭住房困難。