盛松成：未來10年房價總體平穩 不會大漲大跌

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盛松成

　　未來我國房價將總體平穩，這個未來不是明年、後年，我希望是十年、十五年。

　　不久前召開工作經濟會議指出，構建房地產健康發展長效機制，堅持房子是用來住不是用來炒的定位，因城施策，夯實城市主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。我特意用黃色標出房子用來住不是用來炒，這是一個大定位，其他的非常重要，但是是在這個大定位下面具體方針、政策、措施。

　　我從四個方面進行我的發言：第一，我們這次房地產調控力度空前、成效顯著；第二，我國房價隻漲不跌預期處在轉變臨界點上；第三，目前我國房價平穩或者是小幅度下跌是好事情。第四，堅持房地產調控不動搖。

　　首先，本輪房地產調控力度空前、成效顯著，調控不斷更新，房地產市場整體降溫。我們是從2016年3月份開始，從上海開始的，2016年10月份全國全面開始。為什麽？大家知道930新政是2016年9月30日頒布的，10月1日實行全面調控，21個城市全面收緊房地產調控，在此之前已經有房價暴漲。2017年來房地產政策進一步更新，限價、限售、限商、限貸、限購，“五限”政策持續加碼，一線城市調控力度空前史無前例。2018年房地產調控不斷加碼，全國調控次數鋼彈400次，有人說405次，有人說450次，都是400次以上，我用400次，比2017年增加80%。

　　我們調控結果是什麽？結果是房地產市場整體降溫。首先，房地產庫存下降。到去年11月份，我國商品住宅待售面積23454萬平方米，這個庫存規模回落到2013年水準。什麽意思？這次去庫存實際上是從2015年年底和2016年年初開始的，目前已經回到2013年水準，計劃周期只有兩個月。庫存按照今年1-10月份每一個月平均銷售面積計算，實際上只有兩個月庫存。這個庫存計算是非常麻煩非常困難。比如完全造好，發了預售證可以賣，也有造一半差不多造完了。我是用比較狹義計算，就是已經能夠賣的，而沒有賣掉的，也只有兩個月了，說明庫存這一次成績顯著。

　　我在2018年10月、11月連續發表兩篇文章，一個是《扭轉房價隻漲不跌的預期正當其時》，另外一個是《目前我國房價平穩或小幅度下降是好事》。目前我們變化處於微妙時期，各種議論都會出來，放鬆調控議論開始出現，新聞裡面播放某一個地方放鬆多少，後來又出來辟謠說不是。當然我覺得根據情況變化實行略微微調是可以的，但是大方向不能變。這是國家統計局70個樣本，不可能所有的城市都抽樣，一線城市房價基本上零增長附近波動已經有一年，北上廣深是一線城市。二三線城市房價增長率是5%、7%附近穩定比較長時間。有一段時間二三線城市漲得很快，這次有一個突出特點，三線城市猛漲，漲得比一二線還高，這是中國20年來房地產市場和15年來房地產調控沒有過的。因為98房改就市場化了，真正調控是15年。我們是基本上非典以後真正開始調控，因為這個時候房價開始上漲，一開始不存在這個問題，也不存在全國大面積調控。這表明目前我國房價相對平穩，房價不可能絕對平穩，總是有小波動。但是由於最近20年來我國房地產調控多次搖擺不定，有的時候一兩年調控一次，有的時候兩三年調控一次，這個調控是指方向，在這個調控當中有的時候是放鬆，有的時候是卡緊，所以總共才15年，但是我們的房價調控是越調越高，這是客觀事實。所以在老百姓心目當中，不相信房價會下跌，這是預期。這個預期如果形成了，一旦要改變它是非常困難。而且這個預期對於我們的房地產調控政策實施落實是很危害的。

　　現在我們已經到了一個臨界點，就是大家預期開始發生變化，為什麽發生變化，就是剛才講到的，由於我們這次調控政策不僅僅是時間長，而且力度大，史無前例。如果從2016年3月份開始到現在算，大家算一下已經快三年了，這個力度調控下，使得大家剛剛感覺房地產有可能平穩。在中國我跟很多人說過，中國是房價上漲容易下跌難，就像股市下跌容易上漲難。所以對房地產要特別小心它的上漲，一放鬆馬上上去。我們好不容易經過艱難的調控，這個調控當中我們是付出成本，其中包括GDP也受到一定影響，這是毫無疑問的。但是我們咬住牙調控下來，現在到了比較平穩的時候，這個扭轉房價隻漲不跌預期，現在正當其時。

　　同時目前房價平穩小幅度下降是好事情，為什麽說是好事情？因為統計出來數據，總體還在上漲，但是漲得很少，個別地方下降。這是一個好事情，首先，有利於化解房地產泡沫，總體看大家都知道，中國房地產泡沫確實比較大，房地產泡沫可以有很多衡量指標。有人說用空置房，用租售比，我覺得有道理但是不夠全面，因為中國人的房產概念，租售比，空置房概念不能和美國相比，這是兩回事，但是有一個指標基本上全世界統一，就是房價收入比，多少年收入可以買一套房子，這個基本上可以比。我們國家這方面特別高，一般國際公認都在10%以內或者是左右。但是我們國家房價收入比，核心城市在20%以上，部分城市超過30%，這是什麽概念？這個概念不僅僅遠遠超過剛才講的一般國際水準，而且還超過了日本當年樓市泡沫，90年代的時候，和美國2007、2008年國際金融危機的時候，房地產泡沫破裂時房價收入比，當時房價收入比還比我們低得多，我們現在房價收入比比他們房地產泡沫破裂還高了一倍以上。

　　第二，我們通過長期的房價穩定，使房價漲幅低於收入和GDP漲幅，房價收入才逐漸回落，才避免美國、日本、中國、香港曾經發生房價暴跌式調整。這個黑色部分是我們國家房地產調控唯一可以選擇路線，也將創造全世界房地產調控平穩發展歷史奇跡。解釋一下意思，泡沫大家都承認，怎麽辦？泡沫在市場經濟條件下，幾百年來房地產歷史只有一種方法，就是市場自我調解突然下降，就像2007、2008年國際金融危機，就像當年日本、中國香港，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以攔腰一刀，所有國家都是這樣的，你們說中國可以嗎？你們在座各位覺得可以嗎？你們同意嗎？中國不能走這條路。我們強調市場在資源配置中起積極作用，這是對的，但是在房地產調控上我們一定要加上一句話，這就是政府手還是需要的，當然這個手要調控的準確，不要調控不準確。所以，我覺得我們中國房地產調控或者說我們去泡沫，我們不叫做去除泡沫，我們叫去泡沫，我們有一個辦法。第一，保持房地產價格長期的平穩，小幅下降或者小幅度上升。通過我們收入和GDP增長速度，增幅超過它。現在GDP增速6.7，還有一點現在我們有一個現象，就是居民收入增速往往超過GDP增速，要麽差不多，要麽是高0.1個百分點。中國20年前從來是收入增速低於GDP增速，但是我們現在是倒過來，高一點，這是好事情，說明我們經濟品質提升，也說明我們財富效應增長。

　　我的觀點是，只要我們長預售屋價平穩，平均收入和GDP超過房價增速，十年、十五年以後，我們的房價收入比就砍掉一半，只有這樣我們的房地產才可以平穩、健康發展，這個方法全世界沒有過。中國能否成功，我相信能夠成功，為什麽？因為中央講了“房住不炒”，這個辦法會創造歷史奇跡，也可以使中國平穩發展，因為房地產再漲上去，漲到天上這個後果不用說。

　　我們現在不讓它漲就是不讓它跌，很多人不明白這個道理。如果現在讓它漲到天上，漲到20萬，以後會跌到10萬，這個你是受不了的。今年房價會下跌嗎？問我這個問題人越多我越高興，以前是沒有的，我研究貨幣金融，當然也研究房地產，大家問我還會漲嗎？漲多少？現在有人問我會跌嗎？這是好事情，說明大家預期到有可能房價下跌。我告訴他們，今年房價不會大跌，最根本是我們的土地是國有的，我們的政府調控能力是特別強的，而且一開始大家還看到，這一次地方政府調控責任是加強的，而不是像別的國家，比如美國、日本想買就買，想賣就賣，這個土地是他私人，政府不能管控。我們能夠管控，我們還可以調控，我們還可以約談二手房中介。這是不要說政府手伸得太長，這個事情上政府沒有做錯，必須這樣做。所以在我們國有土地制度下，政府對房地產市場有很強調控能力，今年房價不會大幅度下降，關鍵取決於政府決心。

　　堅持調控有利於使房地產行業和金融業利潤逐步接近其他行業，促使資金更多流向實體經濟。什麽意思？在中國利潤率最高是兩個行業，一個是房地產行業，一個是金融行業。我反覆說過一句話，硬體一定要做好，硬體不做好會影響20%效果，現在你們看得非常清晰，房地產業，金融業，普通工業，基本上房地產業、金融業利潤比普通工業高3倍。普通工業是房地產業和金融業利潤1/3，有人會說這是毛利率，什麽是毛利率，很多沒有扣除。確實房地產業和金融業，要交的稅收扣掉是比一般行業多，但是儘管這樣，哪怕全部扣除，房地產業和金融業還是最高。房地產業利潤率哪來的？說到底是靠房價上漲來的。如果房價不上漲，它的利潤率肯定下降，為什麽我們最近房地產業、金融業，都感覺日子很難過，因為你們已經好日子過慣了，你們知道實體經濟日子更難過，事實情況就是這樣。所以房地產要始終想好以前那樣一種好日子，不可能再持續了。

　　接著請大家看，我說明年房地產不會大跌，我有一個依據，房地產投資平穩，為了供應不會少。我們2018年1-11月份，固定投資增長5.9%，這是經濟下滑的因素之一，其中最主要是基礎設施投資，基礎設施投資下得很快，已經下去一位數了。但是房地產投資沒有少，我們要相信國家統計局數據。國家統計局數據房地產投資同比增速9.7%，比去年高了2.2個百分點，意味著2019年房地產供應不會少，因為去年的投資反映到今年的供應。

　　最後一個問題，講一下警惕三四線樓市風險，我在一年前2017年10月份就發現這個問題，我的題目是“中國未來房地產風險可能在三四線城市”，為什麽？我國最近20年來房地產市場化，只有最近一兩年首次出現三四線城市房價大幅度上漲，市場熱度反超一二線城市，增速很高。無論是新建商品住宅還是二手住宅同比增速，三線城市都是非常高的，遠遠超過一線城市。哪怕到了現在剛剛過去2018年11月份，還鋼彈8.1%同比增速。為什麽？因為我們的調控是對一線城市壓得很厲害，很厲害之後這些房地產企業要活下去，他就找地方，就有大量資金流向三四線城市，三四線城市地方政府很願意配合，再加上一系列政策，三四線城市房價2017、2018年快速上漲，為什麽預防風險？因為三四線城市一分為二，如果離中心城市很近這個不怕，人口、產業都不怕。但是中國縣有2200個，其中相當大一部分是遠離中心城區，人口是向中心城區，向北上廣深集中，這是沒有辦法，全世界解決不了問題，任何體制下，任何人都解決不了一個問題，就是人口會向大城市集中，所以如果三四線城市人口流失，而現在房價搞得很高，最後結果在上海15萬不是泡沫，在三四線城市15000都可能是泡沫。這個概念大家理解了嗎？所以要非常注重三四線城市風險。

　　最近住建部提出2019年房地產市場穩地價、穩房價，穩預期，穩目標，促進房地產市場健康發展。現在和未來較長時期都應該在大方向上，堅持調控政策不動搖，鞏固調控成果，不要半途而廢重蹈覆轍。我們有15年調控歷史了，哪怕付出一定成本，比如說經濟增速受到小幅度影響。但是我預計未來房價不會大幅度下降，也不會報復性訪談。有人在兩個月前說，現在房價是最低的，再不買就會後悔，明年房價大幅度上升，這個是不會的。因為中央已經定調，只要我們認識清楚問題，一定不會讓它再犯，所以預計明年房價不會大幅度下降，也不會報復性反彈，而是總體平穩，這種平穩趨勢將會延續多年。

　　本文為作者在中國首席經濟學家論壇年會的發言實錄。

　　(本文作者介紹：中國人民銀行參事、中歐國際工商學院兼職教授。)