狂奔路上負債高 房企重提“安全第一”

中報季剛剛過去，多數房企都交出了“史上最好”成績單，在營業收入、淨利潤額上均有十分出色的表現。

然而，不少企業仍然感受到了寒意，開始對外喊話，要“降負債、去杠杆”，要“安全第一”。

從中報業績看，不少房企的淨負債率仍處於高位，尤其是過去兩年在規模化路上狂奔的房企。在行業下行的當下，這類房企不得不承受巨大的償債壓力以及現金流壓力。

淨負債率高企

雖然很多房企都在“去杠杆”進行時，但客觀上看，很多走在規模化路上的房企淨負債率仍難言“安全”。在已披露半年報的房企中，總資產規模1000億元人民幣以上的企業有13家，平均淨負債率72.64%，同比增長8個百分點。

一些龍頭房企的淨負債率仍處於高位。比如，綠地控股上半年有息負債總額回落至2629億元，較年初下降131億元，降幅近5%；資產負債率仍達89.0%，淨負債率189%。保利地產上半年淨負債率為94.33%，較2017年末擴大7個百分點。

如果按照億翰智庫之前發布的數據，2017年上市房企整體平均淨負債率79.43%來衡量，綠地控股、保利地產的淨負債率仍處於危險的位置。

淨負債率高企不僅體現在部分龍頭房企身上，還包括一些正在高速擴張路上的房企。

在千億路上進擊的富力地產，其淨負債額由去年的1100.3億元增加至今年上半年的1232.8億元；淨負債率由2017年的169.6%增至上半年的187.5%，提高近18個百分點，創下新高。

經歷重創的佳兆業，其淨負債率雖已經有所下降，但同樣仍處高位。中報顯示，上半年佳兆業的淨負債率為258%，較2017年底的300%下降42%個百分點。

很多向來穩健的房企，今年上半年也錄得了淨負債率的大幅攀升。例如萬科，今年上半年淨負債率為32.7%，去年底這一數字為8.8%；龍湖上半年淨負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也略有增長。不過，上述三家房企的淨負債率雖有所上升，但仍然處於行業低點，負債水準處於安全區位。

“杠杆或者負債率高，無非是以前借錢太多，現在賺錢沒那麽快了，同時還在借，導致負債率居高不下。”明源地產研究院研究員艾振強如此分析。

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融資環境惡化

房企的外部融資管道已經越來越窄，其最為倚重的銀行貸款管道目前也遭遇阻滯，中小房企能夠獲得資金的難度正在加大。

“已經接受了這個事實，現在根本不做開發貸。”國內大型股份製銀行某對公人士向《每日經濟新聞》記者表示。實際上，暫停房企開發貸的銀行並不是個例。

而從數據面看，不少銀行的開發貸餘額也持續下降。半年報數據顯示，今年上半年，中信銀行房地產業貸款餘額3093.83億元，較去年末下降236.72億元。浦發銀行的房地產業貸款餘額2689.56億元，較去年末下降80.98億元。而房地產業貸款的主要構成就是開發貸。

去年在境內公司債持續收緊之後，一些房企轉而發行美元債，但隨著監管趨嚴和匯率變化帶來匯兌損益的影響，這一管道也並非理想選擇。一些發行過美元債的房企，也正通過一些方式來對衝風險。

例如，萬科擬開展外匯套期保值，包括但不限於遠期結/購匯（如遠期外匯契約DF或NDF）、貨幣掉期（如交叉貨幣互換合約CCS）、外匯期權等，最大限度地減少匯兌損失。

部分前期發行過多筆美元債的房企，也采取了提前贖回的手段。如佳兆業，半年報顯示，其於2018年5月、6月於公開市場合共回購本金代價為1.08億美元之2022年到期的8.5%優先票據，以及本金代價為6750萬美元之2024年到期9.375%的優先票據。

聯合評級與聯合資信的報告也指出，今年第二季度，中資美元債的發行規模有所下滑，而中資美元債的主力之一就是房地產行業。報告指出，2018年第二季度，中資美元債發行規模出現下滑，共發行中資美元債124期，總發行規模444.73億美元，發行期數和發行金額環比分別下降11.43%和19.88%；同比2017年二季度，發債期數上升7.82%，發行金額下滑35.26%，單筆平均融資規模有所下滑。

降負債與去杠杆

外部融資環境惡化，調控限購絲毫不松動，很多房企走到了生死攸關的時刻。降負債、去杠杆成為了中報季被各大房企頻繁提到的關鍵詞。

艾振強的觀點是，要降負債，首先是減緩擴張步伐，不能大肆拿地，尤其是高價地；其次是謹慎借錢，因為現在借的錢普遍比以前貴，既增大杠杆，也無法優化債務結構；再是引入戰略投資者，多用股權融資；最後是賣資產，“實在不行，賣點資產把成本比較高的債還了”。

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減緩投資節奏以降低負債率，中國恆大就是這麽做的。今年上半年，恆大新增土地68幅，新增土地儲備3086萬平方米。對比2017年同期，恆大在2018年上半年的拿地數量和建築面積縮減近半。去年同期，恆大新購土地儲備高達152幅，新增土地儲備6763.6萬平方米。

在今年中期的業績會上，恆大總裁夏海鈞也指出：“公司的土地儲備未來會維持在3億平方米左右，每年下降5%左右，通過土地方面的適當減速，加速降負債，從而達到合理的水準。”中期業績顯示，恆大淨負債率下降至127.3%，較2017年同期下降50%，較2017年末下降逾30%。

引入戰略投資者的例證又如華夏幸福，今年7月10日，華夏幸福向平安資管轉讓5.82億股公司股份，佔上市公司總股本的 19.70%。今年上半年，華夏幸福的淨負債率相比於年初大幅上升48個百分點至96%，不過克爾瑞發布的報告指出，“隨著7月平安集團成為第二大股東，預期雙方未來的合作會增加，為企業優化財務狀況帶來幫助”。

從外部環境來說，房企能做到的無外乎上述方式，但事實上，“修煉內功”也是必不可少的一環。多名房企內部人士、房企策略谘詢人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時均提到，降負債最要緊的還是加強回款管理，“降點價能盡快賣掉，不見得是壞事”。

在這一方面，很多房企也有所行動。在今年的中期業績發布會上，佳兆業主席兼執行董事郭英成表示，公司非常重視債務問題，“希望下半年經過銷售回籠資金和多方合作，以及賣掉一些非核心資產，來繼續降低負債”。