作者：黃靈靈
近期，深圳樓市成交上升，走出一波“小陽春”行情。數據顯示，深圳全市住宅成交量已連續5周環比上升。中國證券報記者調研發現，此輪行情由剛需購房者主導，一些原本觀望猶豫的首次置業者及有換房需求的客戶紛紛出手。同時，房貸利率下調也是主要影響因素之一。業內人士指出，從當前市場交易情況來看，“房住不炒”逐步落實。如果宏觀環境沒有出現較大變動，房地產交易的量價均不會出現大幅波動，那麽房地產之前過度承載的金融屬性將逐漸消退，從而進一步理性發展。
走出“小陽春”行情
近日，中國證券報記者隨房地產中介前往深圳龍崗區一處新建案看房。坐在轎車前排的中介張磊（化名）正在跟朋友約試駕。他打算入手一輛二手奔馳轎車，售價20萬元左右，這正好是他3月份賺到的傭金。“要是能這樣做一年，連房子都解決了。”張磊說。
房地產中介對樓市有敏銳的感知。深圳某大型房地產中介代理人洪晴（化名）表示：“最近樓市成交走出‘小陽春’行情，很多店面3月份業績已突破百萬元。”據她介紹，其所在中介公司的每個店面大概都有十幾名銷售人員，她所在門市業績排名第一的銷售人員3月份銷售傭金入账13.58萬元。
房地產中介收入提升只是深圳樓市回暖的一個縮影。如果隻考慮二手房市場，根據深圳市房地產信息系統數據統計，近3周深圳二手房成交量分別為992套、1129套、1346套。
Q房網數據研究中心數據顯示，深圳住宅成交量連續5周環比上升。具體而言，2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套數分別為1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，環比分別增長93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。
業內人士分析，近期深圳樓市的特點，一是置業者買房決策時間變短，放盤久的房源開始成交；二是買賣雙方齊入市，單周新增客源、新增房源、帶看量均環比上升。
深圳鏈家研究院院長肖小平稱，從成交量來看，當前與去年四季度相比有所回暖，月均成交量達到6000-8000套，但還談不上火爆。從價格來看，當前成交價水準只是止跌，並沒有大幅上升。
剛需人群主導市場
肖小平認為，房貸利率下調，縮短了購房者的決策周期。
截至3月14日，深圳地區包括6家國有大行在內的多家銀行首套房貸利率最低可執行基準上浮5%，二套房貸款利率最低可執行基準上浮10%。
中國證券報記者多方採訪發現，此輪行情的主導方是剛需購房者。“這段時間買房的主力是剛需人群，包括首次置業及有換房需求的。”洪晴表示，“不少買房客戶是外地來深圳工作的年輕人，家裡很支持。”
剛需客進場的同時，投資客熱情不再或逐漸退出市場。中國證券報記者近日隨洪晴赴深圳龍崗區一處公寓新盤，發現售樓處來看房的只有一組客戶。據洪晴介紹，該建案去年開盤，但到目前還沒售罄。“公寓類建案的買家以投資客居多，但去年深圳實施新政以後，公寓5年限售，相當於資金放在裡面5年都動不了，加上首付要交五成，投資客投資公寓的意願降低了不少。”
“最近市場交易反彈是前段時間市場壓抑的需求釋放所致。另外，銀行貸款等政策配套到位，也帶來很多市場機會，使得購房者積極入市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
預計以穩為主
一位不願具名的房地產分析師指出，從當前市場交易情況來看，“房住不炒”正逐步變為現實。如果宏觀環境沒有出現較大變動，那麽房地產交易量價就不會出現大幅波動，將以穩為主。在這樣的趨勢下，房地產之前過度承載的金融屬性也會逐漸消退，轉向理性發展。
嚴躍進表示，一般而言，由購房需求或換房需求引發的行情具有可持續性，因此，價格方面後續可能會有小幅反彈。
對於樓市的未來走勢，肖小平表示，整體而言，今年市場會比較穩定。因為穩房價一直是政策調控的目標，相關部門在調控手段及調控措施上也非常豐富，當市場比較低迷時政策會有所松動，出現過熱勢頭時則有相應政策抑製。
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