文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊
香港模式是內地房地產市場的啟蒙。近年來，內地房地產市場迅速發展的同時，有些城市也面臨著同樣的高房價困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對反思內地住房制度、解決高房價難題有積極意義。
導讀
房地產是周期之母，事關國計民生。住房制度則是一國之重器。有因必有果，有什麽樣的政策和制度，就有什麽樣的房地產市場運行結果，住房制度是深植於一國房地產市場的基因密碼。
香港模式是內地房地產市場的啟蒙。近年來，內地房地產市場迅速發展的同時，有些城市也面臨著同樣的高房價困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對反思內地住房制度、解決高房價難題有積極意義。
摘要
香港高房價困境
自開埠後，香港經濟快速發展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP鋼彈5.77萬美元，是全球最富裕的地區之一。經濟高度繁榮，住房卻面臨困境。香港市民居住條件較差，人均住房僅16平米；房價持續多年上漲，市民買房背負巨大壓力。1986-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和 14倍，年均增長10%、10%和 9%，2018年房價收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由於房價過高，住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。
儘管香港政府興建了大量的公營房屋，2016年香港房屋套戶比達到1.09，房價居高不下，高房價與住房困境並存。
香港住房制度四大支柱
（1）土地制度：所有權國有，使用權批租，但土地供給長期不足
土地所有權歸國家所有，批租後使用權可自由轉讓。鴉片戰爭後，港島、九龍土地陸續歸英國王室所有；1997年回歸祖國，香港土地所有權歸國家所有，使用權延續土地批租制度，通過拍賣、招標、協定對外出讓，允許使用權自由轉讓；新批土地除特殊用地外，期限為50年。
高度重視生態環保，土地供給長期不足。香港土地供給長期不足，人均住宅用地僅10平米。供給不足原因：（1）重視生態保護，佔地37%的郊野公園無法開發；（2）因環保人士抗議，05年以來填海造地大幅減少；（3）03-10年為維護樓市穩定，政府大幅減少土地出讓。
（2）稅收制度：炒房成本高，但保有環節稅負低
交易環節徵收重稅。香港居民購買首套房須繳納4.5%以下的從價印花稅，購買二套以上住房繳納15%的從價印花稅；非香港居民購房除繳納15%的從價印花稅，還須繳納15%的買家印花稅。此外，如果購買的是未滿3年內轉售的房屋，買家還須與賣家共同繳納10%-20%的額外印花稅。稅基均為物業售價或評估價的較高者。
保有環節稅負低。保有環節基於租金征稅，包括5%的差餉與3%的土地租金，出租物業另繳15%的物業稅。但差餉與土地租金隻佔物業價值0.2%-0.5%，與歐美物業稅1%-2%相比偏低。
（3）金融制度：抵押業務靈活多樣，利率低，刺激居民加杠杆購房
抵押靈活多樣，支持多種形式貸款。香港本地居民購買首套房最低首付40%，但購買資助出售房屋或申請抵押保險，首付可低至5%；地產商與財務公司抵押首付低於20%，並支持首付款抵押。香港還有加按（償還部分貸款後重新抵押）、轉按（銀行間抵押轉移）、樓換樓抵押（舊樓抵押支持新樓抵押）等抵押業務。
房貸利率低。香港實行聯繫匯率製，利率追隨美國而長期處於低位，目前三大發鈔銀行抵押利率上限2.35%。抵押業務靈活，疊加利率低，刺激居民加杠杆購房。2017年，香港抵押貸款餘額佔GDP的45%，居民杠杆水準較高。
（4）公營房屋制度：低價租售，但條件偏差且供應不足
公屋租金低廉，但輪候時間長，條件偏差。公屋租金為私人房屋1/3到1/7，居民滿足資產收入限制，便可排隊輪候。但平均需要輪候5.3年，且人均面積中位數僅13平米。07-17年，人均面積中位數僅提高1平米。
資助出售部門折價出售，但價格偏高且供應少。資助出售部門以居屋為主，售價約為私人房屋的60%-70%。由於與市場價掛鉤，價格水漲船高，房源供應少。02-17年，房委會年均僅竣工580個部門。
從市場結構看，香港住房供給呈現“雙軌制”。（1）政府主導建設的公營房屋居住人口佔比近半。公營房屋包括公屋與資助出售部門兩類。2016年，公屋居住人口佔香港人口29%，資助出售部門居住人口佔16%，合計佔比45%。（2）公屋數量眾多，疊加房價過高，近一半家庭選擇租房。2016年，香港租房家庭佔比49%。
香港住房制度的反思
房地產業在經濟中佔比較高。香港房地產與經濟高度相關，房地產相關行業佔GDP比重一度超過30%，06年以來保持20%-25%。2016年，土地出讓金佔財政收入22%，持有環節稅收約佔5%，交易環節印花稅佔3%，合計貢獻32%。
土地供應不足，為高房價埋下伏筆。因重視生態保護、樓市維穩等原因，香港土地供給不足，02-10年年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下，土地供給過少，疊加金融環境寬鬆，造成香港房價持續上漲。
中產置業缺乏支持，住房階層逐漸固化。理想情況下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的階梯化供應體系。但由於居屋供給大幅減少，疊加房價持續上漲，中低收入階層購房困難，住房條件難以改善。近期，新特首房屋政策提出，加大土地供給的同時，將公營房屋供應比例從六成提高至七成，重點資助中低收入群體購房置業。
風險提示：香港與內地經濟文化制度差異影響適用性
目錄
1 導言
2 香港住房制度的四大支柱
2.1 土地制度：所有權國有，使用權批租，供給數量不足
2.1.1 香港回歸後，土地所有權歸屬國有
2.1.2 使用權對外批租，供給數量不足
2.1.3 政府有權徵收土地，但難度較大
2.2 稅收制度：炒房成本高，持有成本低
2.2.1 差餉稅：土地房屋擁有者繳納，稅率5%
2.2.2 土地年租：土地契約業主繳納，稅率3%
2.2.3 物業稅：出租物業者繳納，稅率15%
2.2.4 從價印花稅：居民買二套房、非香港居民購房徵收15%
2.2.5 買家印花稅：非香港永久居民或公司購房多徵收15%
2.2.6 額外印花稅：購房三年內轉售再徵收10%-20%
2.2.7 租約印花稅：簽訂租約時繳納，稅率0.25%-1%
2.3 金融制度：抵押業務靈活多樣，貸款利率低
2.3.1 貨幣政策：盯緊美元，2009年以來利率低
2.3.2 住房金融體系：抵押業務靈活多樣，浮動利率主導
2.4 公營房屋制度：低價租售，但條件偏差且供應不足
2.4.1 公營房屋：數量眾多，房委會主導供應．
2.4.2 公營租住房屋：租金低廉，但條件偏差，輪候時間長
2.4.3 資助出售房屋：折價出售，但價格偏高，房源供應少
3 從歷史看未來：香港住房制度演變的五大階段
3.1 土地制度初成（1841-1942）
3.1.1 時代背景：英國侵佔香港，人口快速增長
3.1.2 制度演變：建立土地批租、稅收與法律體系
3.1.3 政策效果：房屋稀缺，華人居住環境惡劣
3.2 戰後管制時代（1945-1953）
3.2.1 時代背景：戰後房荒與人口驟增
3.2.2 制度演變：租金管制，鼓勵私人機構維修建房
3.2.3 政策效果：住房依舊嚴重短缺
3.3 興建公屋時代（1954-1986）
3.3.1 時代背景：寮屋區過度蔓延，私營部門住房保障不足
3.3.2 制度演變：興建大量公屋，擴大住房保障範圍
3.3.3 政策效果：告別房荒，公屋居住人口大幅增長
3.4 鼓勵購房時代（1987-2001）
3.4.1 時代背景：居民購房需求強烈，公屋資源分配不公
3.4.2 制度演變：提租帶補，鼓勵居民自置居所
3.4.3 政策效果：住房自有率提高，公屋輪候時間縮短
3.5 市場主導時代（2002-至今）
3.5.1 時代背景：樓市與經濟低迷，“八萬五計劃”失敗
3.5.2 制度演變：減少公營房屋供給，維護市場穩定．
3.5.3 政策效果：公屋輪候時間延長，私屋房價過度上漲
4 香港住房制度的評價與反思
4.1 香港住房制度評價
4.1.1 住房需求基本滿足，套戶比1.09
4.1.2 居住條件較差，人均僅16平米
4.1.3 房價持續上漲，居民購房困難
4.1.4 租房家庭近半，房租水漲船高
4.2 香港住房制度反思
4.2.1 房地產業在香港經濟中佔比較高
4.2.2 土地供應不足，為高房價埋下伏筆
4.2.3 中產置業缺乏支持，住房階層逐漸固化
正文
1 導言
1840年，英國發動鴉片戰爭，次年入侵香港，隨即宣布開埠。1842年，英國與清王朝簽訂《南京條約》，正式割佔香港。1856年，英國發動第二次鴉片戰爭，再次割佔九龍半島。1898年，英國強行租借新界地區，租借期99年（至1997年6月30日）。二戰期間，香港遭到日軍3年多的統治，1945年，港英政府重回香港。1985年，中英簽署《聯合聲明》。1997年7月1日，香港正式回歸中國。
在貿易物流等產業帶動下，香港經濟實現騰飛。香港島開埠以後，從傳統的小漁村轉變為重要的貿易港口；50-70年代轉型工業化，紡織、成衣、電子等勞動密集型工業快速發展；80年代後，金融地產、貿易物流等成為主導產業，推動香港經濟向金融服務業轉型。1961-2017年，香港GDP（不變價）從988億港元增長到25852億港元，年均增長5.89%，人均GDP鋼彈57713美元，是全球最富裕的地區之一。
經濟高度繁榮的背後，住房卻面臨困境。一方面，市民居住條件較差，人均住房面積僅16平米；另一方面，房價持續多年上漲，居民買房背負巨大壓力。1986-2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和 14倍，年均增長10%、10%和9%。2018年11月，香港房價收入比接近48倍，絕對房價與房價收入比均位居世界主要城市前列。
高房價一方面脫離了居民購買能力，自置居所住戶在香港家庭住戶總數佔比從2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%；另一方面使得小面積戶型廣受歡迎，住房條件改善有限。2009-2017年，40平米以下私人房屋竣工量佔私人房屋竣工量的比重從5%提高到39%。
從市場結構看，香港住房供給呈現“雙軌制”。（1）政府主導建設的公營房屋數量眾多，居住人口佔比近半。公營房屋包括公營租住房屋（簡稱公屋，類似廉租房）與資助出售部門（類似國宅，以居屋為主）兩類。2016年，公屋居住人口佔香港人口29%，資助出售部門居住人口佔16%，合計佔比45%。（2）公屋數量眾多，疊加房價過高，香港近一半家庭選擇租房。2016年，租住公屋與私人房屋的家庭合計122.4萬戶，佔香港家庭比重的49%。
儘管香港政府興建了大量的公營房屋，2016年香港房屋套戶比達到1.09，房價居高不下，高房價與住房困境並存。
住房制度是一國之重器，有因必有果，有什麽樣的政策和制度，就有什麽樣的房地產市場運行結果。本文將回顧香港住房制度的演變歷程，深入探討政府住房責任、政策體系、市場運行機制，總結在中國城市化進程，可資借鑒的經驗和教訓。
2 香港住房制度的四大支柱
2.1 土地制度：所有權國有，使用權批租，供給數量不足
2.2.1 香港回歸後，土地所有權歸屬國有
1842-1997年回歸前，香港土地歸屬英國王室所有（新界除外）。1842年8月29日，英國與清政府簽訂《南京條約》，改變了香港沿襲的土地私有制度，香港島土地所有權轉歸英國王室所有；1860年英國再與清政府簽訂《北京條約》，九龍半島土地也歸英國王室所有；1898年英國強迫清政府簽訂《展拓香港界址專條》，強行租借新界土地，租借期至1997年6月30日。但英國承認清政府發給新界原居民土地契約的法律地位，征用這些土地需支付費用，未列入契約範圍的土地，由英國政府行使支配權。
1997年香港回歸後，土地歸屬中華人民共和國國家所有。1997年7月1日，中國對香港恢復行使主權。依據《中華人民共和國香港特別行政區基本法》，“香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配”。
2.1.2 使用權對外批租，供給數量不足
1841年，英國王室授權港英政府通過拍賣出讓土地使用權，逐漸形成現行的土地批租制度。即港英政府把土地使用權以一定期限和條件批租給承租者或地產發展商，一次性收取土地出讓金；同時，允許該土地使用權在期限內自由轉讓、抵押、繼承和贈送，土地使用者可以根據租約所定條款建造建築物，連同租約在市場出售。
（1）土地批租期限：回歸後統一為50年
香港回歸前：1985年5月27日以前，土地批租期限主要是75年。港英政府早期批出土地期限包括75年、99年、999年等，1898年起將後續出讓土地期限統一恢復為75年，並容許契約續期。1985年5月27日至1997年6月30日，新批土地期限不超過2047年6月30日。根據1984年《中英聯合聲明》規定，1985年5月27日起港英政府土地批租期限不得超過2047年6月30日；對於1997年6月30日前期滿的契約，也可續期至2047年。香港回歸後：新批土地除特殊用地外，期限一律為50年。1997年7月1日，香港特區政府頒布新政，新批租的土地除特殊用地外，租期一律為50年。
（2）土地出讓方式：以公開拍賣為主
政府出讓土地方式包括公開拍賣、投標、協定與勾地，以公開拍賣為主。公開拍賣適用於一般住宅、工業等用途的土地，是主要出讓方式；投標、協定主要用於涉及社會公益、公共事業或政府鼓勵投資建設的土地；勾地則在土地拍賣前增加詢價程式，避免土地賤賣與流拍。勾地於1999年推出，2004-2010年土地市場低迷，政府全面採用勾地方式出讓土地，2013年取消勾地。
政府還可通過兩家公營機構（市區重建局與香港地鐵有限公司）對外出售土地。市區重建局負責確定需要重建的市區地皮，邀請私人地產商提交有關地皮的發展建議書，也有權收回市區的殘破舊樓重建，並與業主商討賠償方案。香港地鐵有權出售獲批土地（鄰近鐵路的土地或地鐵站上蓋物業）的發展權，為鐵路建設籌集資金。市建局與香港地鐵的地皮招標採用半公開式進行，得標者需向政府補繳地價。
（3）土地出讓數量：由於重視生態保護、維護樓市發展等供給不足
政府土地供給長期不足。1985-2017財年，政府累計出讓土地779萬平米（年均23.59萬平米），其中住宅用地556萬平米（年均16.84萬平米）；同期，香港年末人口增長198萬（從1984年末的543萬增長到2017年末的741萬），人均增加土地供應2.81平米。
供給不足原因一：香港重視自然生態保護，大量土地受到保護。香港土地面積1111平方公里，地形以丘陵為主（20%土地為低地），地表多植被覆蓋，林地/灌叢/草地/濕地佔比鋼彈66%。依據1976年《郊野公園條例》與1996年《海岸公園及海岸保護區規例》，超過415平方公里（佔比37%）的郊野公園與特殊地區受到政府保護，無法進行開發。目前，已開發城市用地佔香港土地比重的24%，住宅用地佔比7%（包括大量土地利用率低下的鄉郊用地），人均住宅用地僅10.39平米。
供給不足原因二：因環保人士抗議，2005年以來填海造地大幅減少。由於土地可開發數量有限，填海造地成為政府新增土地的重要來源。1887年以來，政府填海造地面積超過69平方公里，佔已開發城市土地的25%，約容納香港27%的人口與70%的辦公大樓總樓面面積。由於大量環保人士抗議填海，2005年以來政府填海造地幾近停頓。2005-2009年間填海面積只有84公頃，2010-2013年低至8公頃。截至2012年中，全港未經批租或撥用的、用於住宅建設的土地（扣除不適合/現時未能發展的土地），僅剩3.92平方公里，土地短缺問題嚴峻。
供給不足原因三：2004-2010年為維護樓市穩定發展，採用勾地方式減少土地出讓。2004-2010年，為防止土地賤賣與恢復樓市信心，香港政府在暫停一年土地出讓後，放棄定期土地拍賣，全面採用勾地方式。由於政府勾地底價有所提高，疊加樓市尚處於恢復階段，房地產開發商拿地動力不強。2003-2010年，香港年均供應住宅用地5.37萬平米。
2.1.3 政府有權徵收土地，但難度較大
香港的土地徵收包括三類：（1）依據《收回土地條例》，政府因衛生、健康、軍事等公共目的有權收回土地，主要用於公營房屋、路線基建、軍事基地等項目建設；（2）依據《土地（為重新發展而強製售賣）條例》，針對分散的多業主的物業而強製徵收土地，用於私人重新發展舊物業；（3）特定歷史時期內，政府為徵收新界原居民根據傳統習慣法享有的土地所有權，而制定的特別的土地徵收政策，現已不適用（林峰2007）。
由於原住民、環保人士等利益群體反對，政府收回土地以重新開發難度大，耗時較長。由於香港可發展土地不足，回收郊區利用效率低下的土地成為政府增加土地房屋供應的重要策略。但因土地使用權分散，政府回收土地須谘詢公眾意見，往往觸發爭議而不斷擱置。因此，儘管香港荒廢農地、工業用地等數量眾多，但政府短期內難以開發，進一步加劇土地短缺問題。
典型如“新界東北發展計劃”。政府計劃將古洞、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺的農地劃出為新界東北新發展區，預計可建成5.4萬個住宅部門（60%為政府公營房屋）。2008年發展計劃立項以來，經過了三階段公眾參與，但仍有部分社會團體因擔憂毀壞村民家園、破壞生態農業、涉嫌利益輸送、反對香港內地融合、浪費財政等原由予以反對，直到2014年6月發展計劃前期工程撥款申請才獲得立法會通過。
2.2 稅收制度：炒房成本高，持有成本低
香港稅收制度中，與居民相關的房地產相關稅種主要包括差餉、土地租金、物業稅、從價印花稅、買家印花稅、額外印花稅、租約印花稅。稅負設定上，香港在交易環節多層次加征印花稅，抑製投機炒房；但保有環節差餉與土地租金隻佔物業價值0.2%-0.5%，與歐美物業稅1%-2%相比偏低。
2.2.1 差餉稅：土地房屋擁有者繳納，稅率5%
差餉面向所有租賃、持有或佔用物業者徵收。差餉稅是歷史最久、覆蓋最廣、佔比最高的稅種，也是房屋持有環節主要稅種。如果土地與樓宇歸屬同一業主，合並徵收差餉；如果屬於不同業主，則分別征稅；對於出租物業，如果租約無規定差餉由業主繳交，則由物業使用人繳交；對於政府物業、領事館、軍事用地、墳場及火葬場，以及若乾新界鄉村式屋宇，則免征差餉。
差餉稅基為應課差餉租值，稅率5%。應課差餉租值指截止到某一指定估價日期時，假設在市場上按年出租可得的年租，估值及徵收由香港差餉物業估價署負責。政府常年寬減差餉，但額度不高。如2018年4月至2019年3月，規定每個應繳差餉物業的寬減額為每季2500港元，如物業該季度應繳差餉額不超過2500港元，將寬免該季度差餉。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上，差餉寬減力度有限。
2.2.2 土地年租：土地契約業主繳納，稅率3%
土地契約業主每年需繳納土地租金。1841年，英國開始批租土地後，要求承購者除繳納土地出讓金，還須每年繳納地租。隨著土地陸續到期，港英政府規定土地續用階段涉及的費用以年租形式繳納，所有被佔用或空置的物業都需繳納土地年租。1997年香港回歸以後，土地年租制度基本保留。
土地年租分地租與地稅兩種，主要區別在於納稅主體不同。（1）地租即“實際年租製”，征稅主體為香港差餉物業估價署，納稅主體是適用於新界和新九龍（界限街以北）的物業，或是在1985年5月27日（《中英聯合聲明》生效日）或以後獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業的土地契約業主。地租納稅稅基為應課差餉租值，稅率為3%。（2）地稅即“名義年租製”，征稅主體為香港地政總署，納稅主體是在1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業，或是業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂的土地契約業主。地稅納稅稅基是續期當日物業差餉租值，稅率為3%。
出租物業與租金豁免。對於出租物業，如果租約無規定地租由使用人繳交，則由業主繳交；此外，如果香港原居村民或其父系合法繼承人（或祖、堂）自1984年6月30日起一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地，或於該日期後獲批小型屋宇或遷置屋宇，可免交新地租。
2.2.3 物業稅：出租物業者繳納，稅率15%
物業稅面向出租物業者徵收。物業稅於1940年開始徵收，是向土地及建築物擁有人出租物業所得收入徵收的稅種，對全部由業主自住和純作家用的樓宇、空置或不作任何用途的物業、以及社會或商會擁有的物業免征；此外，有限公司將擁有的物業出租，所得收入可豁免物業稅，只需繳納利得稅。物業稅稅基為應評稅淨值（剔除不能追回的租金、差餉、修葺及支出免稅額後的出租收入，由差餉物業估價署負責確定），稅率15%，征稅主體為香港稅務局。
2.2.4 從價印花稅：居民買二套房、非香港居民購房徵收15%
不動產買賣或轉讓時需繳納從價印花稅，納稅主體原則上為買賣雙方，實際操作中基本由買方繳納。從價印花稅稅基是物業售價和價值的較高者，稅率自2013年2月起分第一標準與第二標準，香港永久性居民購買首套房屋適用第二標準，稅率不超過4.25%；其他交易情況稅率從第二標準提高到第一標準，稅率1.5%-8.5%，即“雙倍印花稅”。2016年11月5日起，從價印花稅第一標準進一步提高到15%，即非香港居民購房或香港居民購買第二套房起稅率從1.5%-8.5%提高到15%，香港居民購買首套房稅率保持不變。
2.2.5 買家印花稅：非香港永久居民或公司購房多徵收15%
非香港永久性居民、香港及外地公司購房，買家需再繳納 買家印花稅。2012年10月27日起，香港開始向非香港永久居民及公司（不論在何地注冊）購房徵收買家印花稅，納稅主體為買家或承讓人。買家印花稅稅基取物業售價與價值的較高者，稅率15%。買家印花稅是在從價印花稅基礎上，就非香港永久居民、香港及外地公司購房加征的印花稅。
2.2.6 額外印花稅：購房三年內轉售再徵收10%-20%
如果個人或公司購房未滿3年就轉售，轉售時買賣雙方還需繳納額外印花稅，並協商決定各自繳稅比例。額外印花稅自2010年10月27日開始徵收，原先規定任何個人或公司購房2年內轉售，須繳納額外印花稅，稅基為物業售價和價值較高者，稅率5%-10%，按轉售前持有物業的期限而定。2012年10月27日，香港提高額外印花稅，徵收範圍從購房2年擴大到3年，稅率提高到10%-20%。
2.2.7 租約印花稅：簽訂租約時繳納，稅率0.25%-1%
簽訂租約需送交政府打厘印，並繳納租約印花稅。為處理租務糾紛、保障業主及租客權利，政府要求業主與租客簽訂樓宇租約時，租約應送交政府打厘印，並交納租約印花稅（厘印稅），未經打厘印的租約將不會被法律承認。租約印花稅稅基是不動產租約協定的代價款額或價值，稅率採用比例稅率、定額稅率、比例稅率與定額稅率相結合的多種方式，約為年租或平均年租的0.25%-1%，費用由租客與業主公平承擔。
2.3 金融制度：抵押業務靈活多樣，貸款利率低
2.3.1 貨幣政策：盯緊美元，2009年以來利率低
香港實施聯繫匯率制度，貨幣政策盯緊美元。香港於1983年10月實施聯繫匯率制度，維持美元兌港元匯率7.8：1左右。由於經濟自由開放，聯繫匯率制度使得香港無法執行獨立的貨幣政策，市場利率被動追隨美國利率。1982-1988年香港通脹率居高不下，實際利率低至負數，大量資金湧入房地產，刺激八九十年代香港樓市火熱。
2009年以來市場利率大幅下降。2009年以後，美國實行量化寬鬆政策，貨幣供應量大幅增長，香港為維持港元匯率穩定，市場利率長期保持低位，銀行同業拆借利率（一個月）從2007年10月12日的5.70%一度下降到2009年5月21日的0.05%。受美國加息等影響，近兩年香港市場利率有所回升，2018年8月28日銀行同業拆借利率（一個月）為1.43%。
2.3.2 住房金融體系：抵押業務靈活多樣，浮動利率主導
香港抵押業務靈活多樣，支持多形式抵押貸款，包括“一按”、“二按”、“加按”、“轉按”、“樓換樓抵押”，還款方式靈活。“一按”指對首付款以外的房款提供抵押貸款；“二按”指對首付款抵押；“加按”指償還部分貸款後，將原有物業再作抵押套現；“轉按”指為客戶提供抵押業務在銀行間轉移；“樓換樓抵押”指以借款人旗下舊樓轉讓收益為還款來源，發放的用於支付新樓首付款的信用貸款。此外，還款周期分每月還款或每兩周還款，既有等額本金和等額本息還款，又有固定期限和固定額度期限隨利率變化還款，還可根據借款人收入情況設定的遞增還款和遞減還款。
銀行一按要求嚴格，首付要求40%以上。為遏製炒房投機，2009年起香港收緊抵押貸款要求。香港居民購買首套房最低首付比例提高至40%，月還款收入比（包括信用卡等債務還款）上限50%；若房價超過1000萬港元、已就其他抵押物業做出借貸或擔保、購買第二套房，首付比與還款收入比要求進一步提高。
部分情況可向銀行申請低首付，同時地產發展商與財務公司抵押要求寬鬆，並提供二按服務，近年來業務活躍。在獲得香港抵押證券保險公司審核通過且購買保險情況下，收入來自香港的居民購買首套房（600萬港元以下），銀行抵押首付只須10%；購買政府資助出售部門同樣可申請低首付，如居屋計劃僅要求首付5%，租者置其屋計劃首付低至0%。此外，發展商與財務公司首付普遍20%，並提供二按服務，吸引許多購房者申請抵押貸款。中原地產資料顯示，2017年落成的新盤由財務公司提供抵押的有921宗，涉及買賣合約金額73億港元，分別佔總數的15%及16%。
抵押貸款以浮動利率為主，主要參考銀行同業拆借利率。香港住房抵押主要有三種定價方式：（1）以香港銀行同業拆借利率作為定價參考，是2014年以來最主要的抵押貸款方式，佔比接近90%。（2）以最優惠貸款利率作為定價參考，最優惠貸款利率自2009年以來保持5%（近期匯豐銀行上調至5.125%）。（3）保持固定利率。由於同業拆借利率波動範圍大，部分銀行采取兩種利率定價相結合的方式。如匯豐香港銀行推出的銀行同業拆息抵押計劃，貸款期30年，抵押利率緊貼銀行同業拆息變化（一個月HIBOR+1.6%），並設定以港元最優惠利率為基準的利率上限（2.25%）。
抵押貸款利率較低，三大發鈔銀行利率上限2.35%。1997年，香港抵押利率普遍在10%或以上。隨著樓市低迷與美國貨幣寬鬆，香港利率大幅下降，以浮動利率為主的抵押貸款利率也隨之下降，目前三大發鈔銀行抵押利率上限2.35%。其中，與香港銀行間利率掛鉤的抵押利率上限2.35%，以最優惠利率為基準的利率上限2.25%。
抵押業務靈活多樣，疊加房貸利率寬鬆，刺激居民加杠杆購房意願，香港居民杠杆在國際上處於較高水準。2017年，香港居民抵押貸款餘額1.21兆，佔GDP比重的45%，高於英國、德國、日本等發達國家。2016年香港家庭總貸款佔GDP比重的67.6%，居民杠杆處於國際較高水準。
2.4 公營房屋制度：低價租售，但條件偏差且供應不足
2.4.1 公營房屋：數量眾多，房委會主導供應
香港興建了大量的公營房屋，佔房屋總量比重鋼彈44%，包括公營租住房屋與資助出售房屋兩種。2017年公營租住房屋部門80.8萬個，資助出售部門40萬個，合計120.8萬個，佔香港非臨時性房屋比重的44%。
公營房屋供應以房屋委員會為主，房屋協會為輔。房屋委員會成立於1973年，由政府重組原先負責公營房屋的多個機構形成，下設執行機構房屋署，負責推展公營房屋計劃，政府給予免費或低價劃地、撥出資本與低息貸款支持；房屋協會成立於1948年，由社會人士創立，屬非政府與非牟利機構，政府給予低價劃地與低息貸款支持。2016年，753.6萬個家庭租在房委會提供的公屋中，33.1萬個家庭租在房協提供的公屋中。
2.4.1 公營租住房屋：租金低廉，但條件偏差，輪候時間長
公屋租金低廉，並對困難租戶寬減租金。公屋起源於1954年的徙置屋建設，1972年港英政府啟動“十年建屋計劃”，開始大規模的公屋建設。公屋租金根據收入指數每兩年調整，該指數利用2.4萬個公屋家庭收入數據編制而成，若指數上升，公屋租金漲幅取指數漲幅與10%的較小者，若指數下降，則按照跌幅減少租金。目前，公屋平均月租金1880港元（含差餉、管理費與維修保養），僅為私人房屋1/3到1/7。對於有經濟困難的公屋租戶，房委會還設有租金援助計劃，兩年內可獲減四份之一或一半租金。
公屋面向低收入階層，申請與退出機制相對完善。
一、公屋申請者需滿足收入與資產條件。除年滿18歲、擁有香港合法居留身份等要求，公屋申請須滿足一定的收入與資產限制。如單身人士每月收入1.15萬港元、總資產在24.9萬港元以下；2人家庭月收入1.76萬港元、總資產在33.8萬港元以下。一旦發現虛假申報，房委會可立即終止租約並對其控訴，最高可判罰款2萬港元及監禁6個月。
二、富裕租戶需繳納高額租金。房委會要求在公屋居住滿十年的住戶每兩年申報資產收入情況，依據《富戶政策》，如果家庭收入介於收入限額兩到三倍之間，須繳交1.5倍租金（另加差餉）；若介於限額三到五倍之間，須繳交2倍租金（另加差餉）。
三、強製退出機制。一旦公屋租戶家庭收入超過申請限額5倍，或家庭資產超過限額100倍，或租戶任何家庭成員擁有香港任何住宅物業，必須搬離公屋；此外，為打擊公屋濫用，對於將公屋分租、逾三個月非經常持續居於部門、或在部門進行非法活動的租戶，一律終止租約。
然而，公屋機制存在一定的局限性。
一是排隊時間長，平均需要輪候5.3年。公屋按照配額和計分製進行輪候排位，優先照顧長者、殘疾人士，申請人一般不可要求指定入住地區、樓齡、面積、層數或部門類別。由於2002年以來公屋供應減少，平均輪候時間延長到5.3年。截止2018年6月底，約有15.06萬宗一般公屋申請，以及11.79萬宗配額及計分製下的非長者一人申請。
二是居住條件偏差，人均居住面積中位數僅13平米。公屋面積狹小是歷史發展的產物，最初的徙置屋只為滿足災民與拆遷戶最基本的住房需求。但20世紀70年代大規模推廣公屋以來，標準提高過於緩慢。2007-2017年，公屋人均居住面積中位數僅從12.2平米提高到13.2平米。
2.4.3 資助出售房屋：折價出售，但價格偏高，房源供應少
資助出售房屋類型多樣，以居屋為主，主要面向中低收入群體。1976年，房委會推出“居者有其屋計劃”，將居者有其屋屋苑（簡稱居屋）低價出售給公屋租戶和其他符合資產收入限制的中低收入家庭，之後陸續推出“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“夾心階層置屋計劃”、“可租可買計劃”、“重建置業計劃”、“綠表置居先導計劃”，滿足不同收入階層的購房需求。（注：房屋委員會用‘綠表’和‘白表’來區別不同類別的申請人，綠表申請人指公屋住戶，或經核實合資格獲編配公屋部門的特定組別，包括合資格入住公屋的受清拆影響人士及災民等七類；‘白表’申請人包括三類：私營房屋的住戶、公屋或任何資助房屋計劃部門住戶的家庭成員、部門售出日期不足十年的‘租者置其屋計劃’部門買家）
售價約為私人房屋的60%-70%，可申請低首付貸款，限制轉讓。資助出售房屋價格約為私人房屋價格的60%-70%，購買者還可申請特別抵押貸款，如居屋計劃最高貸款比例95%，租者置其屋計劃最高貸款比例100%。另外，資助出售房屋限制轉售，居住滿兩年後才可在居屋第二市場轉售給公屋住戶和綠表申請人，如果在公開市場出售，須繳付補價。
資助出售房屋同樣存在局限性。
一方面，資助出售房屋價格水漲船高。由於售價與私人房屋價格相掛鉤，資助出售部門近年來價格上漲過快，售價偏高。
另一方面，2002年以來房源供應過少，對中產置業缺乏支持。1979-2001財年，房委會旗下資助出售部門年均竣工9238個，到2002-2017財年，年均僅竣工580個，多數資助出售計劃已經終止。2018年7月，房委會推出新一期白表居屋第二市場計劃，房屋配額只有2500個，卻收到超過60000份申請。
來源：夏磊地產觀察，ID：xialeidichan
(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)
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